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“律師，我們家的院落有好大一塊，征收方說不補償，那我至少得損失一半以上的補償款，這不公平啊。我不同意簽字，征收方就折價補，這也不夠啊?！?/p>

上述對話，是我們在舊城區(qū)或城中村改造中經(jīng)常聽到的。由于歷史遺留問題，有不少被征收人是有房有院。院落可拓寬居住區(qū)域，可種樹養(yǎng)花，在其中生活趣味繁多。然而在征收項目啟動后，征收方對于被征收人進(jìn)行的補償主要在于地上房屋，院落、空地的補償問題鮮少提及。

那么對于長期居住、使用的空地、院落在征收中是否應(yīng)當(dāng)給予一定的補償呢?下面拆遷律師團(tuán)結(jié)合具體案例為大家詳細(xì)講解。

合法擁有80平院落，征收方拒絕補償

位于天津市某城區(qū)的王先生擁有一套祖輩留下來的磚瓦房，兩證齊全，而且房前還附有一塊80平的院落，盛夏乘涼，寒冬賞雪，好不愜意。然而2018年11月，當(dāng)?shù)赜媱澾M(jìn)行舊城改造。住了一輩子的祖屋將要面臨拆遷，王先生一家心中雖有不舍，但為了公共利益，決定積極配合拆遷工作。

可是拿到評估報告的時候，王先生傻眼了，原來自家的院落并沒有被評估。而此時，周邊地產(chǎn)市場價已高達(dá)每平1萬元。如此計算，王先生一家必將損失慘重。

王先生不服，急忙找拆遷方理論，然而拆遷方給出的理由卻是《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條中并未提到房屋院落如何補償?shù)膯栴}。

空地、院落能不能獲得補償呢?

《最高人民法院關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應(yīng)當(dāng)對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛?fù)》中提到：“對土地公有制之前，通過購買房屋的 方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，未經(jīng)確權(quán)登記，亦應(yīng)確定現(xiàn)使用者的國有土地使用權(quán)。國有土地上房屋征收補償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產(chǎn)市場價格，一并予以征收補償。”

結(jié)合本案來看，王先生家中的院落和空地都是應(yīng)該有補償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)由評估機構(gòu)按照市場交易價格進(jìn)行評估并依法登記在內(nèi)，然后進(jìn)行合理補償。拆遷方的說法明顯有失偏頗。

院落補償應(yīng)該采用什么樣的標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條的規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額。

而有些地區(qū)也給出了具體的計算公式，如《徐州市城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)則》第二十三條規(guī)定，徐州合法院落補償價=(合法土地面積-合法建筑面積)×區(qū)位價×60%。

《渭南市城區(qū)房屋拆遷估價規(guī)則》第七條規(guī)定，渭南市合法院落補償價=[土地拆遷補償基準(zhǔn)價×(1 ±綜合因素修正系數(shù))] ×補償面積

由于各地房屋市場價格差異較大，每個地方的補償標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的。按照《信息公示條例》的規(guī)定，房屋征收的補償價格需要進(jìn)行公示，如果大家不清楚本地區(qū)的補償價格，可以到拆遷辦查看或者上本縣國土資源局進(jìn)行查詢。

當(dāng)你的空地、院落未獲得征收補償時該如何救濟(jì)呢?

我們可以根據(jù)拆遷的不同時期選擇不同的維權(quán)方式

1.在征收前，對于國有土地上的院落、空地能確權(quán)的進(jìn)行確權(quán)登記，取得國有土地使用權(quán)證書。

2.征收項目啟動，收到評估報告后需要關(guān)注評估報告里的內(nèi)容。有相關(guān)權(quán)利證書的院落但在評估報告中未體現(xiàn)該部分補償?shù)?，可以?0日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果不服的，可以在10日內(nèi)向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

3.對于依據(jù)該評估報告下發(fā)的補償決定書需及時提起復(fù)議或訴訟，請求撤銷該補償決定書。

最后，拆遷律師要提醒大家的是，國有土地上有院落的房屋和無院落的房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)原本應(yīng)該有巨大差異。

然而，無情的現(xiàn)實卻是，大量的房屋征收評估報告根本不考慮院落補償標(biāo)準(zhǔn)，完全等同無院落估價。這明顯是不合理的。大家可以根據(jù)上述規(guī)定，通過法律途徑進(jìn)行維權(quán)，以免利益受損。