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城市房屋拆遷安置要經(jīng)歷許多階段，從社區(qū)間開始風(fēng)傳各種拆遷安置的謠言到最后完成搬遷塵埃落定往往會(huì)歷時(shí)一年或者更久。

在拆遷過程中，許多被拆遷人面對(duì)紛至沓來的各種“通知書”“公告”“計(jì)劃方案”往往不知所措，無從下手，無法有效掌握拆遷項(xiàng)目到底進(jìn)行到哪一步了。

社區(qū)里有關(guān)拆遷的各種動(dòng)員會(huì)討論會(huì)更是讓被拆遷人暈頭轉(zhuǎn)向，常常不小心就迷迷糊糊簽了拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議卻還蒙在鼓里。

但實(shí)際上，從國務(wù)院規(guī)章到地方性法規(guī)，從行政部門的內(nèi)部通知到司法機(jī)關(guān)的已有裁判，從上到下已經(jīng)形成了一套較為完善的法規(guī)體系來規(guī)范城市房屋拆遷及補(bǔ)償?shù)暮侠磉M(jìn)行和有效救濟(jì)。

整體上說，城市房屋的征收和房屋的拆遷安置是兩個(gè)完全不同的行政行為。

有些項(xiàng)目僅僅涉及征收補(bǔ)償，更多的是先有征收，之后再有拆遷安置補(bǔ)償。

房屋征收其實(shí)大體上可以劃分成四個(gè)階段：決定、評(píng)估、補(bǔ)償和實(shí)際搬遷。

現(xiàn)行法律法規(guī)其實(shí)在每個(gè)階段都為被拆遷人設(shè)置了救濟(jì)途徑。

一、國有土地房屋被征收的，應(yīng)當(dāng)制作房屋征收決定書。

一般來說，國有土地房屋征收的主體是市、縣人民政府所確定的征收部門，一般來說市、縣人民政府會(huì)確定其下屬房屋登記管理局過城鄉(xiāng)土地規(guī)劃局或建設(shè)委員會(huì)來進(jìn)行。

因此被拆遷人可以通過向上述機(jī)構(gòu)申請政府信息公開的方式查看征收決定書。

如果此時(shí)就對(duì)房屋征收不服，便可以向作出征收決定的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議，也可以直接提起行政訴訟。

需要提示的是，現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)中存在的許多搶建搶蓋房屋的行為，有時(shí)可能因具體辦事部門的疏忽而得到了更高的評(píng)估和拆遷補(bǔ)償，但實(shí)際上如果搶蓋是在征收決定書做出之后進(jìn)行，則是完全不具備合法性。

根據(jù)2011年國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

從這項(xiàng)條文可以看出，對(duì)于明確規(guī)定不予補(bǔ)償?shù)淖越ǚ课葜饕抻诜课菡魇辗秶_定之后，對(duì)于在此時(shí)間點(diǎn)之前的自建房屋，當(dāng)讓不排除可能會(huì)被認(rèn)定為違章建筑的可能，但也可能屬于是歷史原因遺留的，或是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的政策或法律法規(guī)不健全導(dǎo)致的房屋不具備合法手續(xù)，這種情況下的自建房并不具備違法性而應(yīng)獲拆遷補(bǔ)償。

二、房屋征收決定書作出后，就涉及到房屋價(jià)值的評(píng)估階段。

被征收人或房屋征收部門對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評(píng)估。

申請復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。

原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

復(fù)核后，改變原評(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告;評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請人。

被征收人或房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，元應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請鑒定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估專家委員會(huì)要求，就鑒定涉及的評(píng)估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。

需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地勘察和調(diào)查，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

三、當(dāng)房屋評(píng)估結(jié)果做出并經(jīng)過異議期之后，房屋征收部門就會(huì)依據(jù)房屋評(píng)估價(jià)值和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及相關(guān)規(guī)章的規(guī)定擬訂征收補(bǔ)償方案。

根據(jù)規(guī)定，房屋征收部門擬訂征收補(bǔ)償方案，需要上報(bào)市、縣人民政府。

市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。

征求意見期限不得少于30日。

四、最后，2011年國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條規(guī)定：作出房屋征收的市、縣人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

房屋拆遷雖然性質(zhì)上不同于房屋征收，但其所經(jīng)歷的階段和被拆遷人所能進(jìn)行的救濟(jì)方式其實(shí)和房屋征收如出一轍。

具體來說，房屋拆遷可以分為以下四個(gè)大的階段。

第一階段主要是拆遷人從行政機(jī)關(guān)那里取得拆遷資格

具體來說包括：委托進(jìn)行拆遷工作，辦理拆遷申請，審批、領(lǐng)取拆遷許可證，簽訂房屋拆遷責(zé)任書。

對(duì)于被拆遷人來說，這一階段尋求救濟(jì)主要的切入口是審查拆遷人資格及資格取得的程序是否合法。

可以明確的是，并不是任何情況下都允許頒發(fā)房屋拆遷許可證。

根據(jù)2011年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷，必須充分尊重被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償?shù)确矫娴囊庠浮?/p>

立項(xiàng)前要組織專家論證，廣泛征求社會(huì)各界特別是被拆遷人的意見，并進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

要控制拆遷規(guī)模，對(duì)于沒有經(jīng)過社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或群眾意見較大的項(xiàng)目，一律不得頒發(fā)房屋拆遷許可證。

要嚴(yán)格控制行政強(qiáng)制拆遷數(shù)量，實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)程序，并報(bào)請上一級(jí)人民政府備案。

程序不合法、補(bǔ)償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制訂應(yīng)急預(yù)案的，一律不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

第二階段主要是拆遷人與被拆遷人之間的磋商談判。

具體來說包括：辦理拆遷公告與通知，辦理戶口凍結(jié)，暫停辦理相關(guān)事宜，確定拆遷安置方案，簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議，召開拆遷動(dòng)員、進(jìn)行拆遷安置。

這一階段同拆遷方的磋商其實(shí)十分重要，因?yàn)檫@一階段是拆遷方急功近利施壓最大的階段，卻也是被拆遷人最應(yīng)步步為營爭取利益的階段。

如果被拆遷人能積極同拆遷人積極磋商談判，憑借一定議價(jià)技巧和某些證據(jù)材料支撐，往往可以獲得明顯高于最初拆遷補(bǔ)償方案的補(bǔ)償款。

而如果等到動(dòng)遷完畢再尋求救濟(jì)，一方面許多證明拆遷方違法的證據(jù)材料或已經(jīng)滅失或被事后補(bǔ)全，另一方面房屋已拆，即便判決違法，也要再進(jìn)一步訴求行政賠償，耗時(shí)耗力。

如果說前一階段我們的被拆遷人通過簡單的法律咨詢或自己閱讀相關(guān)書籍，也能進(jìn)行行政復(fù)議尋求救濟(jì)的話，那么這一階段尋求律師調(diào)查取證，在律師協(xié)助下與拆遷方角力談判將是不二選擇。

第三階段屬于實(shí)際動(dòng)遷的階段，也即包括：發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款，拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理，移交拆遷檔案資料。

和城市土地房屋征收一樣，拆遷也要遵循先補(bǔ)償、后搬遷的原則，更是嚴(yán)格禁止停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷。

最后一個(gè)階段就是房屋拆遷糾紛的裁決和強(qiáng)制拆遷。

自《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺(tái)后，法律上其實(shí)已經(jīng)否認(rèn)了行政強(qiáng)制拆遷的方式，取而代之的只有司法強(qiáng)制拆遷。

即被征收人不復(fù)議不訴訟又拒不搬遷的，政府只能申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，而不能自己組織強(qiáng)制拆遷。

因此，這里的強(qiáng)制拆遷只是司法強(qiáng)制拆遷。