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時(shí)下拆遷遍及，由此產(chǎn)生的拆遷安置房也越來越多。

房市供不應(yīng)求的現(xiàn)象導(dǎo)致房價(jià)居高不下，安置房成了人們購房需求的一個(gè)選擇。

但因?yàn)榘仓梅渴遣疬w而來的特殊性，購房人在簽訂安置房的買賣合同后不免會有諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，如果對安置房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)把控不好，會給買賣雙方帶來不同程度上的損失。

據(jù)此，北京在明律師事務(wù)所專業(yè)拆遷律師為您講解安置房買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法。

一、政策性安置變動大，購房者應(yīng)在政策規(guī)定下進(jìn)行根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，拆遷安置房一般分為兩大類：

1、因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。

此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。

2、因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。

該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

在明律師支招：在上述情況下，拆遷安置房買賣糾紛主要出現(xiàn)在第一類安置房買賣中。

購房人一定要明確政策規(guī)定的買售條件，切勿在限制期限內(nèi)簽訂拆遷安置房的房屋買賣合同。

如果一定要購買，可以在雙方自愿的前提下有一個(gè)預(yù)約行為，若后期賣方違背預(yù)約的，購買方可主張締約過失等相關(guān)買賣合同的法律責(zé)任。

而針對拆遷安置房的賣方，也應(yīng)遵守誠實(shí)信用原則，盡量事前估算好賣價(jià)，避免出現(xiàn)一房二賣現(xiàn)象，以防承擔(dān)違約的賠償責(zé)任。

二、拆遷安置房權(quán)屬不清、價(jià)格不恒定，違約現(xiàn)象影響購房取得拆遷安置房會有一個(gè)問題，即賣方在賣房時(shí)還未取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證，權(quán)屬并不明確，因而安置房的價(jià)格會相對低一些。

這時(shí)候如果購房者與其簽訂了安置房的買賣合同會有合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。

即如果后期該安置房房價(jià)上漲或者第三人出更高的價(jià)格購買，出賣者(賣方)便會以尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證，且該房屋屬于政策性拆遷安置房為由，向法院申請解除合同。

法院會予以判定房屋買賣合同無效，賣方向買方返還購房款及相應(yīng)的利息。

再者，因?yàn)槭钦咝苑课荩疬w安置房買賣合同簽訂時(shí)約定的所購房屋的位置，面積及其價(jià)格等，很可能與賣房者在拿到房產(chǎn)證后的房子有出入，此時(shí)賣方可以主張以房產(chǎn)證的房屋位置與合同約定不一致為由，向法院申請合同無效。

買方對其在合同簽訂時(shí)未審核房屋產(chǎn)權(quán)信息的疏漏也需要承擔(dān)一定的不利后果。

總體來說，拆遷安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于合同的無效事由。

而無效事由基本上會是因?yàn)橘u房者有更好的買主或后期的房價(jià)上漲引起，賣方的可控空間很大，買方在這樣的買賣合同中風(fēng)險(xiǎn)超過了賣方，合同無效或者賣方違約的可能性是極大的。

就算買方有賠償，賠償額度相對于房價(jià)的漲幅來說也是及其低廉的。

在明律師支招：

如果一定要購房，首先購房者一定要簽訂書面合同，且最好有賣方所在地村委會相關(guān)工作人員的見證和簽字。

而最重要的是一定要確保合同房屋的權(quán)屬明確，且在簽訂的合同中要明確規(guī)定賣方拿到房產(chǎn)證后，合同的履行方式及權(quán)利義務(wù)等情況(如在合同中明確辦理初次房產(chǎn)證及房屋過戶等相關(guān)階段的費(fèi)用承擔(dān))。

最后，為了確保將來合同能順利履行，可以通過約定違約金或預(yù)先留置部分購房款，相當(dāng)于雙重保險(xiǎn)。

再謹(jǐn)慎些，可要求售房人近親屬作為見證人在合同上簽字確認(rèn)。

三、拆遷安置房買賣需防“共有人”“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。

他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。

共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第7項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。

而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。

根據(jù)以上條款可以看出，如果在拆遷安置房上存在著共有人的話，對于購房者來說無疑是個(gè)定時(shí)炸彈，能決定著安置房的最終歸屬。

在明律師支招：在簽訂拆遷安置房買賣合同時(shí)，一定要向賣方確認(rèn)是否存在共有人，也可通過賣方所在地村委會進(jìn)行查驗(yàn)等。

如果存在共有人，需共有人同意房屋的買賣。

如果共有人不同意，千萬別買該房屋。

如果賣方故意隱瞞事實(shí)，購買者有證據(jù)證明確實(shí)是在不知情的情況下買賣該房屋的，后期如果出現(xiàn)糾紛，可以善意取得等理由為訴訟依據(jù)。