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取消“公攤面積”可能存在利益沖突與監(jiān)管政策的問題。

文| 海上客

前不久，有關(guān)“西安69平方米新房公攤面積37平方米”的新聞上了熱搜，又引發(fā)了全社會有關(guān)取消“公攤面積”的討論。

西安69平方米新房，公攤面積37平方米 圖源|華商網(wǎng)

為什么要說“又”呢？太陽底下無新事，海姐從事新聞工作近20年，隔三岔五就能看到這樣的討論，但總沒有個結(jié)果。要知道，“公攤面積”在全世界只有中國才有，連“發(fā)明”這個概念的中國香港地區(qū)也都在十年前取消了，可我們?nèi)栽谑褂谩肮珨偯娣e”，這到底是為什么呢？

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先來捋一捋西安這件事。

西安市民姬女士2020年購買了東儀路榮安芙蓉印月小區(qū)的一套商業(yè)公寓，今年3月份交房。進樓后，她發(fā)現(xiàn)“樓道寬得可以開車”。

姬女士 圖源|華商網(wǎng)

姬女士說：“他們推銷的銷售員也沒告訴我，我們現(xiàn)在三四百戶人都存在公攤面積大，大家都不知道。”姬女士解釋稱，自己去年才拿到合同，之前也沒有留意，沒想到花了50多萬元，買了一半的公攤。姬女士提供的購房合同顯示，房子的預(yù)(實)測建筑面積共69.75平方米，其中套內(nèi)建筑面積32.71平方米，分攤共有建筑面積37.04平方米，公攤率超過了50%。

姬女士的合同上寫了建筑面積69.75平方米，公攤面積37.04平方米 圖源|華商報

對此，售樓部工作人員解釋稱，公攤大是因為公寓品質(zhì)高有氣派，門廳大走廊寬，住起來舒適度更高。

而西安市雁塔區(qū)住建局工作人員表示，目前公攤面積的占比沒有明文規(guī)定，“公攤的標準，它分攤的時候，合同里面應(yīng)該都有這些，簽合同的時候合同也寫了，雙方認可這個東西的”。

事情到這兒，大家應(yīng)該都明白了，公攤面積其實是沒有上限標準的，完全看開發(fā)商的良心有多少了。

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為什么公攤面積沒有標準？因為這是中國獨有的計算方式，而且還是跟香港地區(qū)學的。

20世紀50年代以前, 中國香港地區(qū)房屋以整棟銷售為主, 因此價格高、成交量低。1954年，霍英東收購香檳大廈，重新開發(fā)出售，香檳大廈就首次提出了公攤，把公共部分的成本費用平攤到業(yè)主身上。這樣房子就可以按套出售了，而非過去的按棟出售。

香港尖沙咀的香檳大廈

此后, 香港開發(fā)商紛紛效仿這種模式。

中國內(nèi)地也沿用了這一模式。早在1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)中就有明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。且規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制。房屋公攤面積的大小，一般與房屋建筑的規(guī)劃設(shè)計是否合理以及房屋的配套設(shè)施多少有關(guān)。

2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》（第70條），都明確商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

其中，套內(nèi)面積是業(yè)主實際使用面積。而公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

值得一提的是，每所小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計不同，住房公攤比例也就會有所不同。比如：有的低容積率小區(qū)，配套豐富，公攤就會相對大一些，如果是高層建筑、公寓樓棟等，電梯、大堂、消防等要求會增加，也會導(dǎo)致公攤面積增加。

可以說，公攤面積是我國住房商品化改革的產(chǎn)物，并據(jù)此構(gòu)建了共有產(chǎn)權(quán)等一系列與業(yè)主息息相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。

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為什么天下苦“公攤面積”久矣？

在現(xiàn)行的銷售制度下，購房者要想了解公攤面積是否合理，成本比較高，一般人算不清楚。買房如同拆盲盒，動輒數(shù)百萬元甚至上千萬元的房款，卻往往只是得到合同上一個抽象的建筑面積數(shù)字。究竟能使用的面積有多大，就得等到交房時才知道，這么大的風險能用一句“公攤面積合法”來搪塞嗎？

諷刺的是，中國香港地區(qū)早在2013年開始就已告別“公攤面積”，實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)——對于新房，只能用實用面積來標注面積，以“每平方呎／平方米”來表示售價，如果違反規(guī)定，可能會被罰款100萬—500萬港幣，判處3—7年監(jiān)禁。對于二手房，香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局強制要求，中介銷售過程中向二手房購房者分別提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計價的雙份售價資料。

而重慶早在2002年就已取消“公攤面積”，直接以套內(nèi)面積售房，但這一經(jīng)驗并沒有在全國內(nèi)推廣。

近年來，中央以及地方也在嘗試提出取消“公攤面積”的征求意見或提議，多位人大代表亦有提出“取消公攤”的議案，然而至今相關(guān)征求意見或提議未在全國落實。

業(yè)內(nèi)專家指出，取消“公攤面積”可能存在利益沖突與監(jiān)管政策的問題。在政策層面，取消“公攤面積”涉及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的政策調(diào)整和制度改革，需要各級政府的支持和推動。然而，政府推動這一改革涉及土地財政收益，出手積極性不高。

海姐想要說的是，即便取消“公攤面積”還不能全面實施，但出臺規(guī)定出售的房屋清楚標明“套內(nèi)面積”和“建筑面積”，讓老百姓買房明明白白，這個不過分吧?