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繼“認房不認貸”之后，上海樓市工具箱中再添新政。

12月14日晚，上海官宣優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標準，政策調(diào)整后，普通住房標準不再看總價、首套房首付比例下降至最低三成，同時，首套、二套房利率全線下降。

普通住房標準不再看總價，有客戶新政當晚簽約

上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財政局、市稅務局于12月14日聯(lián)合印發(fā)《關于調(diào)整本市普通住房標準的通知》，宣布自12月15日起調(diào)整上海市普通住房標準。按照新政，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

對比原有政策，新政剔除價格標準，不再與房屋總價、位置掛鉤，同時，提高了建筑面積標準，從140平方米提高至144平方米。

有中介機構(gòu)表示，這一政策的調(diào)整將直接影響客戶的增值稅及個稅。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調(diào)整標準后如變?yōu)槠胀ㄗ》?，將免?.3%的增值稅及附加（之前非普通住房按差額征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。

“深圳政策出臺后，市場對上海政策的調(diào)整有所預期，此次政策落地有效降低住房交易成本。”

在其看來，調(diào)整普通住房標準是政府實實在在的讓利。據(jù)滬上一中介門店經(jīng)理介紹，“根據(jù)我們對后臺系統(tǒng)庫存房源的統(tǒng)計，新政出臺后，87%的房源是能夠馬上從非普通住宅變成普通住宅的。這也意味著這部分房源在交易時可直接省去增值稅?！?/p>

而對于大標的房源來說，更是一大利好?！昂芏喔呖們r的房源，房東原來的買入價基本在100萬元-200萬元/套，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，當前的價值均在千萬以上，遠超內(nèi)環(huán)以內(nèi)450萬元/套的價格限定，因此，在認定為非普通住宅的情況下，往往需要繳納幾十萬元的增值稅。此次政策對價格不再設限，將實實在在減少交易成本支出?！睖弦唤?jīng)紀人說。

而對政策敏感的客戶已于新政當晚出手。在澎湃新聞走訪中，位于浦東源深板塊的一家中介門店在新政當晚促成一筆成交。

原本仍在觀望的客戶在新政落地后選擇與房東面談，并于當晚簽約?！拔覀兪窃谕砩?點左右獲悉政策的，然后組織開會、宣導，業(yè)務員也開始電話通知客戶，今晚簽約的客戶此前一直沒有約成功，因為沒到客戶心里價位，今晚成功約來和房東面談?！?/p>

據(jù)了解，上述房源價格在1300萬元左右，而客戶的心理價位則在1200萬元，對于100多萬元的價差該筆交易一直未能促成。而在新政落地后，原本70多萬元的稅費直接省去，經(jīng)過近3個小時的談判，客戶雙方于當晚23時左右協(xié)商成功并簽約。

上海新政落地前后稅費節(jié)省對比 圖片來源：太平洋房屋

不過，從多家門店走訪情況看，當晚簽約的案例并不多見。多數(shù)經(jīng)紀人均在和業(yè)主電話溝通的階段。

“因為政策也是剛落地，我們主要還是先和客戶保持溝通，告訴他們政策利好，建議客戶積極入市?，F(xiàn)階段來主動咨詢的基本是前期就有購房需求的客戶，或者是正在置換的客戶會對政策相對敏感。也有不少比較理性的客戶認為后續(xù)政策還會松綁，選擇繼續(xù)觀望?！睖弦唤?jīng)紀人反饋。

圖為房屋中介門店，多數(shù)經(jīng)紀人仍處在和業(yè)主溝通階段

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，此次政策落地，將有助于提振市場信心，同時促進市場交易量增加，尤其是目前正好處于價格談判中的購房者，會加快其出手的節(jié)奏。

首付下調(diào)月供減少，開發(fā)商多個售樓處24小時不打烊

同日，上海市發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策，宣布將首套房首付比例從35%降至30%；二套住房實施差異化政策，同時全線降低利率下限。

按照新政，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

同時，為支持推進“五個新城”和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出。

同時，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。對于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負效應更明顯。

而對于有改善需求的客戶而言，首付比例下調(diào)將增加其入市的信心。據(jù)了解，市民王先生的住房已經(jīng)掛牌一年多，考慮家人工作讀書的需求，王先生此前計劃從浦東上南板塊置換到虹口貼近中環(huán)的區(qū)域，由于首付不夠，他寄希望于現(xiàn)在住的房子出售后來改善。此次，首套、二套住房首付比例下降后，王先生認為，無論是出售還是買入，兩端的壓力都減輕了一些，“再有人來看房，我也不用非要七成首付了，我這房子能付五成的購房者還是有一些的。原來意向的房子我也可以再去談談，談不攏，我可選的房子范圍也大了”。

新政利好下，滬上房企也已開始行動。新政發(fā)布當晚，已有房企宣布旗下多個售樓處24小時不打烊。

有項目售樓處工作人員告訴澎湃新聞，目前已經(jīng)接到公司的通知，要求24小時待命，對于新政發(fā)布之后售樓處的到訪客流量和購買量是否會大幅增加，該名工作人員表示還要看現(xiàn)場情況。

有位于寶山的住宅項目營銷人士介紹，政策出來第一時間公司內(nèi)部也在解讀新政，效果還得看市場反應。不過，公司已經(jīng)采取新的拓客措施，對于此前回攏首付不足及置換客戶進行再次聯(lián)系，篩查因為新政滿足降首付的客戶；同步，公司與經(jīng)紀公司進行溝通，進行渠道管理，了解置換新客戶動向。

圖為上海街景，新政當晚有房企宣布旗下多個售樓處24小時不打烊

上海房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的良好態(tài)勢

今年9月初，上海調(diào)整優(yōu)化了“認房不認貸”政策，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)運行。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，上海優(yōu)化房地產(chǎn)政策，包括降首付、降利率，以及優(yōu)化普宅認定標準等，大幅降低了居民置業(yè)門檻和購房成本，政策力度較大，且基本一步到位。同日，北京也發(fā)布相關政策，其認為，北京、上海在中央經(jīng)濟工作會議之后，較快地落地了房地產(chǎn)優(yōu)化政策，也體現(xiàn)出政府希望通過政策的“進”促市場的“穩(wěn)”的意圖。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次上海各項政策出臺，其力度符合市場預期。其中，房貸政策標準略高于央行此前規(guī)定的下限，總體上和幾個一線城市保持一致；普通住房標準的調(diào)整，也符合上海的實際。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，上海因城施策用好政策工具箱，精準施策，說明重視和支持合理住房消費需求的釋放。此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標準等優(yōu)化政策，進一步降低了房貸成本和稅費負擔。此類政策出臺，有利于增強市場信心，對穩(wěn)定市場預期也將發(fā)揮積極作用。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年6月以來上海二手住宅價格持續(xù)下跌，11月環(huán)比下跌0.71%，跌幅出現(xiàn)擴大趨勢。成交方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-11月，上海新建商品住宅累計成交12.4萬套，在同期低基數(shù)下同比增長12.0%，11月，受新房供給量增加帶動，上海新房成交10234套，環(huán)比增長20.3%，在高基數(shù)下同比下降35.3%，市場表現(xiàn)整體較為平淡。

綜合今年前11月的數(shù)據(jù)看，2023年1-11月，上海二手房累計成交16.2萬套，同比增長12.2%；11月，上海二手房成交13673套，環(huán)比增長6.8%，同比下降14.4%。

業(yè)內(nèi)人士認為，此次政策出臺，將進一步發(fā)揮好政策效應，有力支持房地產(chǎn)交易市場的活躍和行情的提振。在各市場參與者的共同努力下，上海房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的良好態(tài)勢。