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同策“賣身”尋到新出路，而世聯(lián)行的處境卻愈發(fā)艱難。

撰文/何嬙

出品/每日財報

近日，世聯(lián)行（002285.SZ）披露2021年第一季度報告，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營收12.50億元，同比增長17.78%；歸屬扣非凈利潤-7482.07萬元，上年同期為-1.81億元，虧損有所收窄；經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出5869.91萬元，上年同期為凈流出2.67億元；基本每股收益0.01元。

此前市場消息稱，同策正在試圖賣身恒大房車寶，并已“基本談攏”。一時間，“前買家”世聯(lián)行的近況也引發(fā)了業(yè)內(nèi)廣泛。

2019年12月，世聯(lián)行宣布收購同策，在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。當時世聯(lián)行收購同策的消息一出，不少媒體評價為這是代理商之間難兄難弟的抱團取暖。如今，同策“賣身”尋到新出路，而世聯(lián)行的處境卻愈發(fā)艱難。

盈利能力下滑，多項指標惡化

2020年，珠海大橫琴集團有限公司（以下簡稱“珠海大橫琴”）取代世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司成為世聯(lián)行的控股股東，實際控制人由陳勁松變更為珠海市橫琴新區(qū)國資委，世聯(lián)行從此擁有了國資背景。

世聯(lián)行在2020年的整體業(yè)績有所改善，據(jù)世聯(lián)行2020年業(yè)績報告，期內(nèi)公司實現(xiàn)營收67.2億元，同比增長1.1%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.1億元，同比增長35.33%。

這兩項數(shù)據(jù)雖然結(jié)束了2019年同比下降的局面，但均未回到2018年的水平：去年營收相比2018年減少10.8%，歸屬于上市公司股東的凈利潤相比2018年減少73.3%。

盡管當期上市公司盈利實現(xiàn)增長，但這并不意味著世聯(lián)行在持續(xù)經(jīng)營的主業(yè)大有起色。世聯(lián)行的毛利率為11.9%，相比上年同期繼續(xù)下挫。2018年，世聯(lián)行還維持在21.7%的毛利率水平。

此外，剔除政府補助及聯(lián)營企業(yè)股權(quán)處置的出售收益等非經(jīng)常性損益項目影響后，世聯(lián)行的扣非歸母凈利潤僅為2521萬元，同比減少了32.6%。2020年，世聯(lián)行的凈利率不足2%，平均凈資產(chǎn)收益率約為2%，這兩項盈利能力指標也均處于極低水平。

世聯(lián)行向《每日財報》表示，2020年底，公司對公寓業(yè)務和金融業(yè)務進行了重組，剝離了中資產(chǎn)模式的公寓業(yè)務以及出售部分小貸資產(chǎn)。2021 年將是公司全面發(fā)展“大交易 大資管”的元年，公司將“聚焦能力”，在卸掉包袱——重資產(chǎn)逐步剝離，輕裝上陣——清理以往的投資項目的基礎上，重新回到輕資產(chǎn)專業(yè)服務的能力上。

控股股東大幅減持，股權(quán)變現(xiàn)“粉飾”業(yè)績？

據(jù)公開資料顯示，世聯(lián)行是國內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務提供商，上市后營收和業(yè)績也維持過多年增長，但在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控下，營收和業(yè)績自2018年以來持續(xù)下滑，實控人也有了退出之意。

2020年8月，世聯(lián)行的控股股東世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司向珠海大橫琴集團有限公司轉(zhuǎn)讓了2.01億股世聯(lián)行股份，占世聯(lián)行總股本9.9%。對于此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，很大可能是世聯(lián)行為緩解資金鏈緊張的紓困之舉。

此前，世聯(lián)行與58也有過戰(zhàn)略合作，上海更贏就是其與58開展合作的重要紐帶。2019年，58同城、世聯(lián)行宣布，雙方在新房及二手房分銷渠道服務上達成合作。彼時的58同城總裁姚勁波坦言，成立新房多方銷售服務平臺（PMLS）的目的就是打通新房交易各個環(huán)節(jié)，構(gòu)建全新新房交易生態(tài)體系。

然而實際運行結(jié)果不太樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～3季度，上海更贏營收雖達13億元，但凈利潤卻虧損1.7億元。

2020年12月，世聯(lián)行公告稱，作價2.55億元向天津瑞庭房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司轉(zhuǎn)讓其持有的上海更贏股權(quán)。天津瑞庭的實控人為ANJUKE HONGKONG LIMITED，而安居客又是58重點打造的房產(chǎn)業(yè)務品牌。轉(zhuǎn)讓后，58持有了上海更贏的全部股權(quán)。

工商信息顯示，世聯(lián)行在入股上海更贏時的認繳出資2.04億元，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，公司獲得收益5100萬元。對于去年剛經(jīng)歷了實控人易主、業(yè)績低迷的世聯(lián)行而言，一倒手就憑空多出了5100萬的利潤，如此騰挪，世聯(lián)行頗有“粉飾”年報之嫌。

對此世聯(lián)行向《每日財報》表示，此次交易為世聯(lián)行、同策與天津瑞庭的三方交易，定價為三方共同協(xié)商的結(jié)果，此交易并非公司與天津瑞庭兩方交易，是正常的市場化交易，世聯(lián)行并無粉飾年報意圖。

長租公寓業(yè)務折戟，多元化發(fā)展遇阻

過去幾年里，世聯(lián)行對長租公寓業(yè)務投入了大筆資金，卻帶來了長期的巨額虧損。據(jù)上市公司披露的財務數(shù)據(jù)，世聯(lián)集房在2019年凈虧損3.21億元，2020年前三季度繼續(xù)虧損2.09億元。

截至2020年三季度末，世聯(lián)集房早已是資不抵債，其凈資產(chǎn)為－10.35億元，主要由于虧損面持續(xù)擴大所致。

2020年12月底，世聯(lián)行公告稱，將向?qū)幉ń比A燕智輝實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、轉(zhuǎn)讓子公司世聯(lián)集房100%股權(quán)及對應權(quán)益，轉(zhuǎn)讓價5.3億元。世聯(lián)集房是世聯(lián)紅璞公寓的運營主體。

此次交易的對手為華燕智輝（有限合伙），其投資了珠海橫琴華琴實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），而華琴實業(yè)（有限合伙）的另一個出資方為南京魔方佳弘公寓管理有限公司（其推出了長租公寓品牌“魔方公寓”)。至此，紅璞公寓并入了魔方公寓。世聯(lián)行的長租公寓業(yè)務折戟。

世聯(lián)行還曾通過旗下的上海世聯(lián)行股權(quán)投資管理有限公司，投資了多個一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目。譬如2017年，世聯(lián)行成功拿下甲級寫字樓東賢大廈。

東賢大廈位于上海市大寧CBD的核心地區(qū)，臨近中環(huán)高架以及南北高架，與上海知名豪宅金茂府為鄰。在2020年新冠疫情突發(fā)的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)普遍運營不佳，東賢大廈2020年上半年的空置率達45%。

世聯(lián)行投資還并購了位于浦東新區(qū)的金領之都，其規(guī)模為2萬平方米，運營情況要好于東賢大廈。金領之都2020年三季報顯示，其租金為3.27元/平米/天，出租率達95%。但有消息稱，有部分客戶“受疫情影響，經(jīng)營困難”，出現(xiàn)違約退租現(xiàn)象。

世聯(lián)行的另一個得意之作是武漢IDC數(shù)據(jù)中心項目。2018年初，吉林省巨盛網(wǎng)絡科技公司宣布投資130億元在武漢臨空港經(jīng)開區(qū)興建IDC數(shù)據(jù)中心，建成后將是華中地區(qū)規(guī)模最大的國際5A級數(shù)據(jù)中心。

項目客戶有愛奇藝、騰訊、百度等互聯(lián)網(wǎng)巨頭。世聯(lián)行投資作為巨盛網(wǎng)絡的合作方，還發(fā)行了“世聯(lián)行投資數(shù)據(jù)中心二號”等多只私募基金來募資。但在武漢爆發(fā)疫情后，武漢IDC數(shù)據(jù)中心機柜的通電和上架受到顯著影響。數(shù)據(jù)中心的整體通電上架率僅有64%，上架進度有所放緩。

剛剛過去的年報業(yè)績會上，世聯(lián)行董事長陳勁松曾自信地表示，公司“有信心挑戰(zhàn)2017年最高的銷售目標”。但2021年，世聯(lián)行能否實現(xiàn)目標，《每日財報》將持續(xù)。