被繼承人的親筆遺囑要公證嗎（被繼承人的親筆遺囑要公證嗎怎么辦）
2024-06-05
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更新時間：2024-06-05 15:04:41作者：未知
近年來，網(wǎng)絡(luò)上充斥著大量內(nèi)容失實的“__年最新拆遷補償標準”，其中最大的代表性內(nèi)容就是什么房每平米補多少錢人家都能列得清清楚楚、一目了然。
這樣的東西，專業(yè)征收維權(quán)律師一看便知是編造的，因為征收補償標準從來都是一個因地域、項目不同而有所變化的大致標準，不可能全國范圍內(nèi)完全統(tǒng)一成一個價。
那么，房屋征收補償?shù)姆ǘ藴示烤故鞘裁茨?即將到來的2018年，又是否會有大的變化呢?
問題一：補償都有哪些?
《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)第17條規(guī)定了征收補償?shù)姆ǘǚ秶?/p>
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
事實上還有個“四”——政府給予符合條件的被征收人的補助和獎勵。
上述4塊兒加在一起，就是法定的房屋征收補償范圍了。
問題二：被征收房屋的價值怎么補?
《條例》第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償(即前述第一項)，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
“類似房地產(chǎn)的市場價格”，就是房屋征收價值補償這塊兒所依據(jù)的原則標準。
具體的內(nèi)容，被征收人需要結(jié)合《國有土地上房屋征收評估辦法》來進行進一步的了解。
問題三：搬遷和臨時安置怎么補?
《條例》第22條規(guī)定，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。
通常而言，搬遷費是一定會發(fā)生的。
臨時安置費和周轉(zhuǎn)用房則是二選一的關(guān)系，如果被征收人自行過渡的，政府就給錢;如果被征收人需要政府提供過渡安置房的，政府就不必再支付臨時安置費。
問題四：停產(chǎn)停業(yè)損失怎么補?
《條例》第23條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。
這項補償一般以實際發(fā)生的直接損失為主，且涉及非住宅房屋的認定問題。
房屋要為合法的營業(yè)性用房(不能是住宅擅自改變?yōu)闋I業(yè)的)，且經(jīng)營行為應(yīng)當是合法的。
問題五：房屋征收補償?shù)臉藴始坝嬎愎?/p>
鑒于廣大被征收人十分需要簡明扼要的“公式”性表述，在明律師就在此予以提供。
需要再度闡明的是，一定要具體案情具體分析，切不可盲目機械套用。
我們按被征收人選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種情形分別列出：
貨幣補償金額=被征收房屋經(jīng)由評估機構(gòu)確定的市場價格(包括房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額)+搬遷費用(包括大型機械設(shè)備、空調(diào)移機費等具體的分項費用)+臨時安置費用+營業(yè)性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失
由此不難看出，評估報告在房屋征收補償中居于決定性地位，是被征收人應(yīng)當下大力氣進行監(jiān)督、維權(quán)的關(guān)鍵點。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償差價金額=被征收房屋的評估價格+房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額-獲得的調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格
這也就是一些被征收人在征收補償中既拿到房，又拿到錢的原因。
前提是原有房屋的價值超過了產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，拿的是中間的差價。
實踐中，倒貼錢才能買到更好的安置房的情形也是存在的。
因此這個差價不一定每人都能拿到。
需要補充的是，搬遷費用可能是搬遷發(fā)生的實際費用，也可能是雙方約定的一定數(shù)額的搬遷補助費，具體你花多少政府就不管了。
臨時安置費用一般是在沒有提供周轉(zhuǎn)用房情形下才會出現(xiàn)，但如果安置房為期房，又因各種原因耽誤了建設(shè)工期進而延后了入住時間，那么超出的過渡期限政府仍需要支付臨時安置費。
實踐中，延期之后的費用具有違約責任的懲罰性質(zhì)，有時政府會按雙倍予以支付。
最后看停產(chǎn)停業(yè)損失，各地方的不同規(guī)定通常按以下幾種方法計算：
(1)根據(jù)被征收房屋的總體價值的一定比例計算，預(yù)先由雙方協(xié)商約定;
(2)根據(jù)房屋的面積按照單位面積補償一定的金額來計算;
(3)根據(jù)營業(yè)性用房前若干年的年平均經(jīng)營收入和利潤等指標，乘以停產(chǎn)停業(yè)的期限來計算;
(4)由評估機構(gòu)對該項進行評估確定;
(5)根據(jù)實際損失補償計算，協(xié)商確定。
對此，北京在明律師事務(wù)所的青年律師陳麗芳表示，廣大被征收人只需對標準做到了解就足夠了，實務(wù)中應(yīng)當注意以下幾個點，謹防被“忽悠”：
其一，不要將補助、獎勵看得太重。
從以上標準不難看出，補助、獎勵是全部4方面補償內(nèi)容中所占分量、比重最低的一個，也是給付隨意性最強的一個，實踐中通常就是小幾萬塊錢到頭了，一般不會影響到最終補償數(shù)額的大局。
因此，如果被征收人覺得征收方在征收補償方案中給出的補償標準經(jīng)計算后過低，就不宜為了補助、獎勵這些蠅頭小利而丟西瓜撿芝麻，還是要將維權(quán)、博弈的重點放在房屋補償價值這塊兒上來。
其二，必須重視房屋評估報告的重要地位和作用。
評估報告因具有相當?shù)膶I(yè)性，很多被征收人大呼看不懂，因而在實踐中很容易被輕輕放過。
事實上，無論從律師代理此類案件的角度，還是從法官審理此類案件的角度，評估報告是否合理合法都是起決定性作用的關(guān)鍵。
故此，被征收人一定要注意盯住房屋價值評估這一環(huán)節(jié)，將其中每一個步驟關(guān)注仔細，發(fā)現(xiàn)違法問題立即提出異議并保留好證據(jù)，為日后對征收補償決定的復議、訴訟奠定堅實基礎(chǔ)。
如果經(jīng)自學相關(guān)規(guī)定后仍是一頭霧水，可考慮咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師等專業(yè)人士。
事實證明，將維權(quán)的“發(fā)力點”前提至評估階段，是維權(quán)最終獲取成功的重要手段。
待到挖掘機開到你家門口，很多事情就已經(jīng)來不及了。
需要指出的是，實踐中那種拿到手“只有兩頁紙，連評估機構(gòu)的章都沒有”的評估報告一定是不合法的，合法的評估報告絕不會那么簡陋、隨意，這是普通老百姓一眼就能看穿的事情。
其三，不要對著方案、公式算補償。
須知，征收補償方案本身是一個帶有浮動空間的事物，其內(nèi)部的任何一項所轉(zhuǎn)化成的補償金額都是不固定的。
同樣是嚴格執(zhí)行一套方案，差出一套房是很正常的事情，因為對外部情況的認定會因情勢不同而持續(xù)發(fā)生調(diào)整變化。
因此，僵化的計算補償數(shù)額，是很忌諱的。
滿意的補償不是算出來的，而是經(jīng)過法律途徑、協(xié)商溝通和時機把握等多方面因素最終談下來的。
這里面的道理，不僅被征收人需要不斷加強理解，很多專業(yè)征收維權(quán)律師也需要持續(xù)的在執(zhí)業(yè)中進行領(lǐng)悟。
在明律師最后想提示大家的是，這個標準，已經(jīng)足夠“標準”了，2018年也不會有什么實質(zhì)性改變。
如果再看到類似“草房補償價格2000元/平方米”的帖子，看都不要看，直接呵呵就對了……