公證遺囑已失去優(yōu)先效力，遺囑怎么寫才有效
2024-05-29
更新時間：2024-05-29 20:06:41作者：佚名
春節(jié)法定7天長假，加上年假和調休等，購房的時間相對比較充裕。
有些朋友準備在這段時間多看些樓盤，全方面了解樓盤信息，這樣最終下決定不會那么倉促。
這里提醒大家，看好心儀的房子后，為了不讓自己在購房過程中吃虧，這5個法律問題一定要弄清楚!
一、簽訂商品房預售合同，出賣人有沒有預售許可很重要
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條的規(guī)定，商品房預售需要向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
如果出賣人未取得商品房預售許可證明，與你訂立的商品房預售合同是無效的。
但是在你向法院起訴之前，出賣人取得了商品房預售許可證，可以認定合同有效。
二、有房產證，但沒辦理不動產登記，能取得房屋所有權嗎?
《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力。
簡單說，就是在登記之后你才能得到房子的所有權。
而房產證只是房產部門發(fā)給權利人的一種享有權利的憑證，僅起到證據的作用，當不動產登記簿記載的權利人和房產證記載的權利人不同時，以不動產登記簿為準。
因此，大家在買房時，一定要注意進行不動產登記或不動產登記的變更。
三、開發(fā)商逾期交房怎么辦?
房屋買賣合同一般會約定開放商應該在約定的時間交付房屋。
如果開發(fā)商沒有按期交房，屬于違約，經催告在合理期限內仍沒有履行時，你有權解除合同。
如果不解除合同，可以要求開發(fā)商承擔違約責任。
四、房屋交付后，發(fā)現實際情況和銷售廣告不符怎么辦?
房屋交付后，你如果發(fā)現房屋實際情況與銷售廣告不符，理論上是可以要求開發(fā)商承擔違約責任的。
但實踐中，想成功主張違約責任有兩個前提，首先得保存有銷售廣告的證據，其次是銷售廣告要有和房屋買賣內容相關的明確說明和允諾。
對于房地產廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾，如果其對訂立合同有重大影響，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，一般也屬于合同內容。
這時，你若發(fā)現銷售廣告的說明或允諾的內容與實際不符，可以要求開發(fā)商承擔違約責任。
五、房屋面積與實際面積不一致怎么辦?
首先我們要知道一個公式：面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款。
(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。
買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。
(三)產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。