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征收決定是對征收范圍內(nèi)房屋進(jìn)行征收的合法性依據(jù)，是一切征收活動的前提。

那么做出征收決定前，地方政府及項目建設(shè)單位都需要取得哪些前置性文件呢?筆者查閱《國有土地上房屋征收與補償條例》后發(fā)現(xiàn)，其中并沒有關(guān)于前置性文件的具體規(guī)定，但是結(jié)合各地制定的國有土地上房屋征收實施細(xì)則及土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等，做出征收決定的前置性文件有建設(shè)項目立項批復(fù)、規(guī)劃許可文件、土地預(yù)審文件這三大類。

一、建設(shè)項目立項批復(fù)

《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》三：為了公共利益需要征收房屋的，由建設(shè)單位向建設(shè)項目所在地區(qū)縣人民政府提出征收申請，并提交項目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見、土地預(yù)審意見等文件。

收到申請后，區(qū)縣人民政府按照《征收補償條例》規(guī)定審核建設(shè)項目是否符合房屋征收條件。

可以看出，北京市的國有土地上房屋征收細(xì)則中明確要求征收決定作出前需要取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。

征收條例明確規(guī)定了只有公共利益才可以征收國有土地上房屋，因此只有取得立項批準(zhǔn)文件對建設(shè)項目進(jìn)行明確才能保證公共利益的前提。

且立項批復(fù)是發(fā)展改革部門從經(jīng)濟(jì)效益、資源配置、社會效益、投入產(chǎn)出、環(huán)境保護(hù)等角度進(jìn)行論證，對建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件。

他是最先需要取得的法律文件，否則其他前置行政行為也無法進(jìn)行。

二、規(guī)劃許可文件

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》：第十條(房屋征收范圍的確定)符合本細(xì)則第八條第(一)項至第(四)項規(guī)定的建設(shè)項目需要征收房屋的，房屋征收范圍根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定。

可以看出，規(guī)劃許可文件也是征收決定作出前的重要前置性文件。

首先，只有取得規(guī)劃許可文件才能確定征收范圍，否則極有可能出現(xiàn)超出實際需要進(jìn)行征收并挪作他用的情況。

其次，對于《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定的符合城市規(guī)劃、專項規(guī)劃的要求，也需要在取得規(guī)劃許可文件后才能明確，否則無法判斷是否符合相關(guān)的規(guī)劃。

三、土地預(yù)審文件

征收決定作出前是否需要取得國土部門的相關(guān)批準(zhǔn)文件呢?依據(jù)《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法第十一條：預(yù)審應(yīng)當(dāng)審查以下內(nèi)容：(一)建設(shè)項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件;可以看出，對于征收條例明確規(guī)定的是否符合土地利用總體規(guī)劃的要求，房屋征收部門需要取得國土部門出具的用地預(yù)審意見加以證明。

且依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》的相關(guān)規(guī)定，用地預(yù)審文件是取得建設(shè)項目立項批復(fù)的重要前提，因此其也是征收決定做出前的必備文件。

綜合前述三點可以看出，雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有明確要求這三項文件，但是結(jié)合相關(guān)條文可以看出，這三項文件是必須的，三項批準(zhǔn)文件既是征收決定的證據(jù)，證明其是否經(jīng)過批準(zhǔn)，同時又是其依據(jù)，如果缺少三項文件中的任何一個或者順序顛倒，征收決定都是不合法的。