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春節(jié)法定7天長(zhǎng)假，加上年假和調(diào)休等，購(gòu)房的時(shí)間相對(duì)比較充裕。

有些朋友準(zhǔn)備在這段時(shí)間多看些樓盤(pán)，全方面了解樓盤(pán)信息，這樣最終下決定不會(huì)那么倉(cāng)促。

這里提醒大家，看好心儀的房子后，為了不讓自己在購(gòu)房過(guò)程中吃虧，這5個(gè)法律問(wèn)題一定要弄清楚!

一、簽訂商品房預(yù)售合同，出賣(mài)人有沒(méi)有預(yù)售許可很重要

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，商品房預(yù)售需要向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

如果出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與你訂立的商品房預(yù)售合同是無(wú)效的。

但是在你向法院起訴之前，出賣(mài)人取得了商品房預(yù)售許可證，可以認(rèn)定合同有效。

二、有房產(chǎn)證，但沒(méi)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，能取得房屋所有權(quán)嗎?

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是在登記之后你才能得到房子的所有權(quán)。

而房產(chǎn)證只是房產(chǎn)部門(mén)發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證，僅起到證據(jù)的作用，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

因此，大家在買(mǎi)房時(shí)，一定要注意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或不動(dòng)產(chǎn)登記的變更。

三、開(kāi)發(fā)商逾期交房怎么辦?

房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般會(huì)約定開(kāi)放商應(yīng)該在約定的時(shí)間交付房屋。

如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房，屬于違約，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍沒(méi)有履行時(shí)，你有權(quán)解除合同。

如果不解除合同，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

四、房屋交付后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況和銷(xiāo)售廣告不符怎么辦?

房屋交付后，你如果發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷(xiāo)售廣告不符，理論上是可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的。

但實(shí)踐中，想成功主張違約責(zé)任有兩個(gè)前提，首先得保存有銷(xiāo)售廣告的證據(jù)，其次是銷(xiāo)售廣告要有和房屋買(mǎi)賣(mài)內(nèi)容相關(guān)的明確說(shuō)明和允諾。

對(duì)于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明及允諾，如果其對(duì)訂立合同有重大影響，那么即使該說(shuō)明和允諾未載入房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一般也屬于合同內(nèi)容。

這時(shí)，你若發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售廣告的說(shuō)明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

五、房屋面積與實(shí)際面積不一致怎么辦?

首先我們要知道一個(gè)公式：面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。

(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。

買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。

(三)產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。