婚前單方買的房怎么避免成為共同財(cái)產(chǎn)
2024-01-18
更新時(shí)間:2024-01-18 05:05:23作者:未知
在拆遷中,對于被拆遷戶來說,拆遷補(bǔ)償是最為重要的。
因此,簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的環(huán)節(jié)是至為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。
而在現(xiàn)實(shí)的拆遷實(shí)踐中,拆遷補(bǔ)償款普遍偏低,補(bǔ)償款既達(dá)不到市場的平均價(jià)水平,也達(dá)不到能支撐被拆遷人重新開始生活的基本物質(zhì)基礎(chǔ),這是為什么呢?
北京在明律師事務(wù)所拆遷律師解釋:拆遷補(bǔ)償款偏低有很大一部分的直接原因在于補(bǔ)償協(xié)議的簽訂上。
簽協(xié)議,也是個(gè)“技術(shù)活”。
什么文件該簽,什么時(shí)候簽,如何簽等,都是需要考究的。
如果補(bǔ)償協(xié)議沒有簽訂好,很可能就會讓拆遷補(bǔ)償款大打折扣。
可是要怎么簽訂好拆遷補(bǔ)償協(xié)議,這是很多被拆遷人容易出問題的地方。
下面由在明律師來告訴你,這樣的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,你可以簽字。
一、合格的簽訂主體
拆遷補(bǔ)償協(xié)議相當(dāng)于一個(gè)合同,而合同是建立在雙方地位平等、雙方合意的基礎(chǔ)之上。
也就是說,簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議,首先要求拆遷方以平等的姿態(tài)與被拆遷方來談補(bǔ)償相關(guān)事宜。
但拆遷方畢竟是行政機(jī)構(gòu),雖然理論上要求地位平等,落實(shí)到實(shí)際中也不免會讓被拆遷人有壓力感。
在現(xiàn)實(shí)的拆遷中,也確實(shí)有很多利用職權(quán)向被拆遷人施壓的現(xiàn)象出現(xiàn)。
所以,為了保障被拆遷人利益,對于拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體,法律上是有嚴(yán)格限定的。
即:
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定:市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定:……征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。
由該兩條規(guī)定可知:被拆遷戶簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議主體應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府、土地行政主管部門或負(fù)責(zé)房屋征收與補(bǔ)償?shù)牟块T。
這里的房屋征收部門可以是市、縣級人民政府專門設(shè)立的房屋征收部門,也可以是現(xiàn)有的部門(如房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)主管部門)。
且《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條規(guī)定:房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位,承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。
房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。
在明律師提醒:征收補(bǔ)償協(xié)議涉及被拆遷人的重大利益。
因此,對于與協(xié)議有關(guān)的事項(xiàng)都必須嚴(yán)格按照法律規(guī)定執(zhí)行。
但在實(shí)踐中,常出現(xiàn)的現(xiàn)象是村委會或者街道辦的相關(guān)人員會拿著補(bǔ)償協(xié)議讓被拆遷人簽訂。
此時(shí),被拆遷人一定要注意了,一個(gè)不合格的主體來找你簽訂補(bǔ)償協(xié)議,很大程度上說明了協(xié)議里的內(nèi)容有問題,甚至該協(xié)議很可能涉嫌無效的情形。
二、補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)是雙方的合意
如上文所說,補(bǔ)償協(xié)議類似合同,應(yīng)建立在雙方自愿、合意基礎(chǔ)上。
雖然拆遷不是所有被拆遷人都愿意的事情,但卻是不可逆的趨勢。
所以,補(bǔ)償協(xié)議必須建立在合意的基礎(chǔ)上了。
這里的合意,應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償方式,拆遷具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。
在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)條例里明確了貨幣補(bǔ)償、置換補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。
即:貨幣補(bǔ)償對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不能低于類似房屋的市場價(jià)格,置換補(bǔ)償確保不能降低被拆遷戶的原有生活水平等。
而所謂合意,就是拆遷方與被拆遷人通過和平、合法的談判方式來對上述內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商和對等的條件交換。
但在實(shí)踐中,會有拆遷方利用暴力、威脅、恐嚇甚至逼遷等方式來強(qiáng)迫被拆遷人簽字。
如:斷水?dāng)嚯娮尡徊疬w人簽字;如果有親屬在政府機(jī)關(guān)任職,利用職位調(diào)動來逼迫被拆遷人簽字;還有利用社會閑散人員對被拆遷人進(jìn)行暴力人身攻擊來威逼被拆遷人簽字……種種手段,嚴(yán)重違背了被拆遷人簽補(bǔ)償協(xié)議的合意協(xié)商的本質(zhì)。
在明律師提醒:合意一定是被拆遷戶對補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(在一個(gè)合理界限范圍內(nèi))滿意的前提下建立起來的。
所以,如若有證據(jù)證明被拆遷人是在權(quán)利震懾的情況下簽訂的,該補(bǔ)償協(xié)議是可以被撤銷甚至歸于無效的。
被拆遷人一定要把握好“合意”的限度,有效維護(hù)權(quán)益。
三、協(xié)議內(nèi)容必須涉及拆遷補(bǔ)償?shù)闹Ц斗绞健⑵谙藜斑`約責(zé)任的承擔(dān)
在明律師根據(jù)多年的拆遷代理經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn):拆遷方通常是擬定格式條款協(xié)議讓被拆遷人簽字。
所謂格式條款,就是拆遷方事先制作好了協(xié)議書,一式數(shù)份,讓各個(gè)被拆遷人簽字。
可想而知,這樣的格式條款協(xié)議很大程度上是有利于拆遷方的,雖然這并不合法。
而在這樣的格式條款協(xié)議內(nèi)容中,基本上沒有對補(bǔ)償?shù)闹Ц斗绞郊聪嚓P(guān)違約責(zé)任承擔(dān)的約定,這對于被拆遷人來說是很不利的。
因?yàn)橐坏┖笃诔隽藛栴},被拆遷人就沒有一個(gè)可依據(jù)的法律合同去找相關(guān)責(zé)任人,其損失也就很難彌補(bǔ)了。
所以,如果在拆遷方給的格式條款協(xié)議里沒有相關(guān)違約責(zé)任承擔(dān)內(nèi)容的約定,被拆遷人切不可簽字。
如果可以,被拆遷人可在律師的幫助下,另擬定補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容,最大限度保障權(quán)益。
也因此,類似于“空白協(xié)議”、“空頭許諾”切不可同意。