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一、商品房銷(xiāo)售廣告是否有效力?

1、商品房銷(xiāo)售廣告在一般情形下為要約邀請(qǐng)，不具備要與法律效力。如果房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定并影響合同訂立和價(jià)格，屬于要約。違反了要約，需承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)《民法典》第四百七十三條 商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。

2、商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、若商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，出賣(mài)方需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎?

1、由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限;

(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(3)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

2、當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

不少開(kāi)發(fā)商為了更好的銷(xiāo)售房屋，會(huì)發(fā)布商品房銷(xiāo)售廣告，根據(jù)規(guī)定此類(lèi)廣告一般會(huì)被視為要約邀請(qǐng)，并不具有法律效力。公民在看到廣告之后，可以向開(kāi)發(fā)商發(fā)出購(gòu)買(mǎi)房屋的要約，若是開(kāi)發(fā)商對(duì)要約作出承諾，那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同就成立了。