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你的房子在未協(xié)商好補償的情況下，就被人家定了價?這種事發(fā)生的幾率有多高?這事沒有發(fā)生在劉先生身上之前，他也不相信。他告訴律師，他的房子去年被劃入征收范圍，和征收人員反反復復協(xié)商了四五次，一直未能就補償達成協(xié)議。今年5月份，他收到了征收方下達的征收補償決定書，房子的補償金額是征收方直接敲定的，這和他主張的金額，有一定差距。

“我的房子我還不能做主了?值多少錢，我心里還沒數?”劉先生面對這一紙補償決定書，心情頗為激動和不滿。

劉先生告訴我們，在征收過程中，他沒有看到任何文件，就直接收到了補償決定書。這樣的征收當然讓他疑慮重重。

未協(xié)商好補償的情況下，征收方能不能直接下發(fā)補償決定書呢?政府在作出征收補償決定前又需要履行哪些程序呢?下面愛土拆遷律師給大家做具體分析。

作出征收補償決定前，征收方必須依次走完這三個法定程序

對于被征收人來說，在下達征收補償決定之前，最重要的征收程序主要包括以下三個：

1、公布征收補償方案并征求群眾意見，允許提出異議

這個征收補償方案準確來說是擬征收補償方案，未最終確定。其內容主要包括征收的具體補償方式和補償標準，比如每平米房屋的補償價、裝修費、搬遷費、過渡費，還有安置房的地點、貨幣補償的支付期限、搬遷期限等內容。該方案將面向被征收區(qū)域公開30日。

如果被征收人對補償方案不服，可以申請聽證，把大家對于補償的爭議事項在聽證會上提出來，集體討論，傳達給征收方，要求其優(yōu)化改進補償方案。

2、征收決定并公告，對有補償爭議的當事人提供救濟途徑

征收決定的內容主要包括了征收主體、征收部門、房屋征收實施單位、征收范圍、征收補償方案以及行政復議，行政訴訟權利等事項。

這里需要做一個說明，征收決定和征收補償決定其實是兩個文件，大家不要混淆。前一個文件的相對人是全體被征收人，決定的事項是“征收”;后者的相對人則是具體的某個被征收人，決定的事項是對該特定的被征收人進行強制性補償。如果被征收人對征收決定不服，則可以向法院起訴，請求撤銷這個征收決定。如果征收決定被撤銷了，那么征收補償決定自然也就沒有事實依據了。

3、房地產評估及送達分戶評估報告，允許就補償爭議申請復評或鑒定

在征收決定下發(fā)后，征收方會安排評估機構進行被征收范圍內的房地產評估報告，評估人員會進入被征收人家中進行入戶評估，并最終形成整體的評估報告和分戶評估報告。對咱們影響最直接的就是分戶評估報告，會下發(fā)到我們手中。

如果對于自家房屋的評估價格有爭議，那么可以提出異議，并通過申請復核評估和專家鑒定來爭取解決糾紛或提高補償。仍不能解決問題的，那么可以直接就征收決定申請行政復議或提起行政訴訟來維護自己的合法權益。

以上這三個程序是征收補償決定作出前的必經程序，而上述案例中劉先生并未看到這些文件，那么是征收方在程序及文書上有所缺失，違反了法定的征收流程。

征收方作出征收補償決定不應搞突然襲擊，應滿足這個必須條件

即便走完了上述三個程序，也不意味著征收方馬上就可以作出征收補償決定了。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告?！?/p>

如果被征收人在期限內不簽協(xié)議，想要做釘子戶，那么征收方就有權在征收決定載明的訴訟期滿之后作出征收補償決定。如果被征收人在法定期限內既不提起法律程序又不騰退，政府就可以直接向法院申請強制執(zhí)行，而這時候的強制執(zhí)行便是合法的了。

因此，劉先生的情況屬于超過了簽約期限，所以征收方下達了征收補償決定。但是由于征收方此前也存在明顯的征收流程及法律文書的缺失，直接下發(fā)征收補償決定的行為并不妥當，其違法征收的行為也比較明顯。

在收到征收補償決定之后，根據這份文書通常的起訴期限來看，一般是六個月。愛土拆遷律師建議劉先生可以選擇在60日內申請行政復議，也可以在6個月內提起行政訴訟來維護自己的合法權益。一方面可以要求確認征收流程違法，另一方面可以主張自己的房屋得到公平合理的補償。