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對于房屋征收的補(bǔ)償而言，補(bǔ)償方式與補(bǔ)償范圍是影響并決定最終補(bǔ)償結(jié)果的最重要內(nèi)容，也是被征收人衡量自己獲得的補(bǔ)償安置是否“公平、合理”的重要依據(jù)。

那么，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對此是如何規(guī)定的呢?本文，在明律師為您做全面細(xì)致的解讀。

問題一：房屋征收的補(bǔ)償方式

《條例》第22條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

根據(jù)這一原則性規(guī)定，實(shí)踐中一些地方動(dòng)輒告知被征收人涉案項(xiàng)目只能貨幣補(bǔ)償或只能產(chǎn)權(quán)調(diào)換的做法，是不合法的。

所謂“貨幣補(bǔ)償”是指在房屋征收補(bǔ)償中，以市場評估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對被征收房屋的所有權(quán)人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償，說白了就是直接給錢。

而“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計(jì)算價(jià)格后，結(jié)清差價(jià)。

也正因此，實(shí)踐中會出現(xiàn)被征收人既分到房，又拿到錢的情形。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

該條規(guī)定適用的條件有二，

一是只適用于舊城區(qū)改建性質(zhì)的征收項(xiàng)目;

二是被征收人選擇的是“回遷”，而不是外遷。

實(shí)踐中，對于回遷還是外遷，被征收人有時(shí)同樣具有選擇的權(quán)利。

一般外遷所獲得的安置面積、房屋套數(shù)要多于回遷。

這樣的“二選一”補(bǔ)償方式同樣適用于一些地方的集體土地上房屋拆遷。

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》就規(guī)定，宅基地上的房屋拆遷，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置。

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。

補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。

上述計(jì)算辦法由市國土房管局制定并公布。

問題二：房屋征收的補(bǔ)償范圍

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

其中對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的補(bǔ)償，以及房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償。

這部分補(bǔ)償是房屋征收補(bǔ)償中最主要的部分。

因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);搬遷補(bǔ)償是針對所有被征收人的，對于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

停產(chǎn)停業(yè)損失一般以實(shí)際發(fā)生的直接損失為主，根據(jù)房屋征收前被征收房屋的實(shí)際使用效益和實(shí)際停產(chǎn)、停業(yè)期限等確定。

這項(xiàng)補(bǔ)償涉及非住宅房屋的認(rèn)定，認(rèn)定為非住宅房屋應(yīng)當(dāng)滿足以下兩個(gè)條件：其一，房屋為營業(yè)性用房;其二，經(jīng)營行為合法，不能是違法經(jīng)營。

對于集體土地上的房屋拆遷，北京市的《辦法》規(guī)定，對利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，拆遷人還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)、縣人民政府規(guī)定。

涉及搬遷的，還應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

對此，在明律師想提示廣大被征收人的是，法律法規(guī)主要規(guī)定的是補(bǔ)償?shù)姆绞胶头秶?，但具體的數(shù)額、標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中則依項(xiàng)目、地域的不同而存在較大的差異。

被征收人不應(yīng)將視線局限在“對著法條算補(bǔ)償”上，而應(yīng)積極聘請專業(yè)維權(quán)律師，放眼征收項(xiàng)目大局來尋找獲取更高額補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會。

無數(shù)成功案例證明，最終獲取的補(bǔ)償結(jié)果往往并不取決于這些成文的規(guī)定，而是更多的受到被征收人格局、眼光及所采取維權(quán)行動(dòng)的影響。