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根據(jù)民法典的規(guī)定，當(dāng)事人想要設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)采用書面方式訂立居住權(quán)合同，其次要向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立，這樣居住權(quán)人就可以按合同約定，合法占有所有權(quán)人的住宅，以滿足生活居住的需要。

以合同方式設(shè)立居住權(quán)，民法典規(guī)定得相對比較具體，但對以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，卻并未作出詳細規(guī)定，所以本文將結(jié)合相關(guān)案例，來談?wù)勔赃z囑方式設(shè)立居住權(quán)的問題。

一、如何以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)?

在生活中，有的老人既想為珍重之人留一份居住保障，又想把房產(chǎn)留給子女繼承，這時該怎么處理?

深圳一對老夫婦，兩人都八十多歲了，擁有多套房產(chǎn)，二老育有一兒一女，兒子離異有一子。

老人考慮到如果把房產(chǎn)全部留給兒子，可能會被兒子拿去做生意，風(fēng)險太大，萬一被債務(wù)所累，年老時連住的地方都沒有。

為了家族財富的傳承，最后老人通過遺囑公證的方式，將房產(chǎn)的所有權(quán)遺贈給孫子，把居住權(quán)保留給兒子。

對于這個案例，會引申出另一個問題，當(dāng)老人百年之后，兒子對房子的居住權(quán)該如何實現(xiàn)呢?

對此，我們可參考2021年7月1日施行的《武漢市居住權(quán)登記操作規(guī)范(試行)》這一文件，來進一步解答這個問題。

根據(jù)該規(guī)范的內(nèi)容，如果房主留下遺囑約定你對該住宅享有居住權(quán)，房主去世后，首先你應(yīng)當(dāng)召集遺囑人的全體繼承人到不動產(chǎn)登記窗口，書面確認該遺囑是否為生效遺囑，然后你要持遺囑人死亡證明、該生效遺囑申請辦理居住權(quán)登記。

如果法院的生效判決確定了你享有的居住權(quán)，也可單方申請。

二、遺囑設(shè)立居住權(quán)，不以書面形式為必要條件。

通過遺囑設(shè)立居住權(quán)不需要嚴格采用書面形式，較之合同設(shè)立居住權(quán)，這是它的特別之處。

根據(jù)民法典繼承編的規(guī)定，遺囑共有自書遺囑、錄音錄像遺囑、公證遺囑、口頭遺囑、代書遺囑、打印遺囑共6種法定形式，然而錄音錄像遺囑、口頭遺囑本身就不具備書面形式，所以，對于以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，只要遺囑本身符合法定的遺囑形式且有效，為充分尊重遺囑人的真實意愿，即便以錄音錄像遺囑、口頭遺囑這樣的非書面形式設(shè)立的居住權(quán)也應(yīng)當(dāng)認定是合法有效的。

三、遺囑設(shè)立居住權(quán)，登記并非生效要件。

民法典第368條規(guī)定，居住權(quán)自登記時設(shè)立。

但通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，如果嚴格適用“自登記時設(shè)立”，則會出現(xiàn)以下兩個問題：第一，立遺囑人生前就為特定對象辦理居住權(quán)登記，此時遺囑并未生效，但居住權(quán)卻已經(jīng)登記設(shè)立，如果之后遺囑無效、被撤銷，勢必與已經(jīng)登記設(shè)立的居住權(quán)產(chǎn)生沖突;第二，若適用登記生效要件，立遺囑人去世后，如果繼承人拒絕配合辦理居住權(quán)登記，特定對象將無法實際享有居住的權(quán)利，不利于權(quán)利的行使。

對于這個問題，認為遺囑繼承有其特殊性，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)自繼承開始時設(shè)立，登記并非生效要件。

根據(jù)民法典第230條的規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力，居住權(quán)作為用益物權(quán)的一種應(yīng)當(dāng)適用該項法律規(guī)定。

因此，通過遺囑設(shè)立居住權(quán)的，自繼承開始時即設(shè)立。

那為什么還要進行居住權(quán)登記呢?特定對象在取得居住權(quán)后，向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請居住權(quán)登記，是為了公示自己的居住權(quán)，當(dāng)發(fā)生爭議時，已完成居住權(quán)登記的一方受法律保護，可優(yōu)先享有權(quán)利。

綜上，通過遺囑設(shè)立居住權(quán)，在保障特定對象居住利益的同時，避免不必要的紛爭，有其重要意義。

當(dāng)然，在設(shè)立過程中還要注意一些特殊的規(guī)定，有相關(guān)法律問題可以和我聊聊。