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因人事變動而備受市場的萬科于8月29日晚間披露了上半年業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，萬科上半年?duì)I業(yè)收入再創(chuàng)歷年同期新高，同比增超14%；與此同時(shí)，營業(yè)利潤、凈利潤均呈同比下滑的態(tài)勢。

“萬科堅(jiān)持‘穩(wěn)字當(dāng)頭’，在我們的認(rèn)知里‘活下去’比什么都重要?！痹诮袢丈衔缗e行的中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁祝九勝頻頻強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”字。行業(yè)調(diào)控趨緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型可謂浪潮洶涌。力爭成為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的萬科，又將以什么方式?jīng)_向這股浪潮？

營收再創(chuàng)同期新高

但凈利潤不及去年

財(cái)報(bào)顯示，2021 年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 1671.1 億元，同比增長 14.19%，創(chuàng)上市以來同期新高。

圖源萬科半年報(bào)

不過，受報(bào)告期結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤率下降影響，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降 11.68%至 110.5 億元；營業(yè)利潤也同比下滑17.23%至219.8億元。房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為 18.0%，較 2020 年同期下降 6.02 個(gè)百分點(diǎn)。

一增數(shù)減，引人注目。在中期業(yè)績發(fā)布會上，祝九勝也就凈利潤下滑一事作出了回應(yīng)。祝九勝表示，中期業(yè)績凈利潤的下降主要有三個(gè)原因：一是銷售規(guī)模的增長有限，二是毛利率的下降稍快，三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)帶來的相關(guān)影響。

在銷售層面上，據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2021年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 2191.7 萬平方米，合同銷售金額 3544.3 億元，分別同比增長5.5%、10.6%。對比2019年同期，則分別增長1.9%、6.1%，漲幅較為微弱。

毛利率的下降則與地價(jià)有關(guān)。財(cái)報(bào)顯示，萬科上半年獲取新項(xiàng)目 95 個(gè)，總規(guī)劃建筑面積 1505.9 萬平方米，均價(jià)為 7480 元/平方米。這一均價(jià)相較于去年同期的 6368 元/平方米，上漲超 17%。

增長有限的銷售規(guī)模，不足以對沖下降的毛利率，效果暫未顯現(xiàn)的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)也在一定程度上削弱了凈利潤的表現(xiàn)。不過，由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算的特殊性，上半年的盈利狀況并不能完全代表全年的盈利走勢。

以萬科往年的半年報(bào)業(yè)績?yōu)槔?020年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463.5 億元，凈利潤 125.1 億元，分別占2020年全年?duì)I業(yè)收入、凈利潤的34.9%、30.1%；2019年，萬科上半年的營業(yè)收入、凈利潤分別占全年?duì)I收、凈利的37.8%、30.4%。

換而言之，按往年數(shù)據(jù)，萬科有將近70%的凈利潤會在下半年結(jié)算。而萬科也在財(cái)報(bào)中釋放了一個(gè)良好的信號：截至報(bào)告期末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)有5377.7萬平方米已售資源未結(jié)算，合同金額合計(jì)約 7819.1 億元，較上年末分別增長 9.3%和 12.0%。

多元化轉(zhuǎn)型效果暫未顯現(xiàn)

收并購占投資額近四成

萬科的轉(zhuǎn)型鍵，在2012年早已摁下。除房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)外，萬科在近年陸續(xù)入局了租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流倉儲服務(wù)、教育業(yè)務(wù)等板塊，2020年進(jìn)軍養(yǎng)豬領(lǐng)域。

在房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)影響下，萬科尋求在地產(chǎn)之外找到新的增長點(diǎn)，乃大勢所趨，但轉(zhuǎn)型并非易事。據(jù)2021年半年報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)仍是萬科的中流砥柱，占上半年?duì)I收94.3%；其次是物業(yè)服務(wù)，占比5.1%，其他領(lǐng)域收入合計(jì)占比僅為0.6%。從數(shù)據(jù)來看，轉(zhuǎn)型仍較為緩慢。

祝九勝也在中期業(yè)績發(fā)布會上承認(rèn)了這一點(diǎn)?！稗D(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒真正體現(xiàn)，還需要時(shí)間?！?/p>

不過，對比往年年報(bào)，萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)仍取得了一定的進(jìn)展。以由萬科物業(yè)更名而來的萬物云為例，在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 103.8 億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長33.3%。

記者也留意到，就在不久前的8月6日，萬物云迎來了新的合作伙伴。當(dāng)天，陽光城發(fā)布公告稱，擬以持有的陽光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬物云，并換取萬物云4.8%股份。陽光城董事會秘書徐慜婧則稱，陽光智博不單獨(dú)上市，而是換股4.8%和萬物云合作，是相信行業(yè)龍頭萬物云帶來的資本溢價(jià)。

圖源陽光城公告

除業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型外，外界對萬科的收并購動向也頗為。從“接盤”泰禾、華夏幸福，到“兜底”藍(lán)光發(fā)展，再到近期傳出的收購恒大資產(chǎn)傳聞，萬科一度被稱為“白馬騎士”。

對于收購恒大資產(chǎn)的傳聞，祝九勝在業(yè)績發(fā)布會表示，與恒大在過往有項(xiàng)目層面的合作，最近幾個(gè)月有接觸，也有一些探討，到目前沒有實(shí)質(zhì)性的、更多的合作。對泰禾，則一直有個(gè)小組在密切聯(lián)系，幫忙把一些專業(yè)問題關(guān)和給一些建議?！胺蠗l件的，我們?nèi)匀皇菚募s的?！弊＞艅俜Q。

在被問及萬科收購的藍(lán)光和華夏幸福項(xiàng)目是否開始操盤時(shí)，祝九勝稱，在藍(lán)光收并購的三個(gè)項(xiàng)目，處于正常的開發(fā)節(jié)奏當(dāng)中；關(guān)于華夏幸福，最近一年多沒有項(xiàng)目層面的合作和談判。

“整個(gè)土地市場供應(yīng)端呈現(xiàn)多元化特征，包括集中拍地、并購等。過去三年，萬科在項(xiàng)目層面的收并購占到整個(gè)開發(fā)業(yè)務(wù)投資額的接近 40%?！比f科執(zhí)行副總裁首席運(yùn)營官劉肖透露。

“三條紅線”全部歸綠檔

中長期目標(biāo)仍是“活下去”

布局多元化業(yè)務(wù)，收并購動作頻頻，萬科的資金流現(xiàn)狀如何？

財(cái)報(bào)披露，目前，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負(fù)債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%。參照“三線四檔”的融資規(guī)則，萬科在上半年實(shí)現(xiàn)回歸并保持“綠檔”。

具體來看，萬科在幾項(xiàng)指標(biāo)上的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，萬科的有息負(fù)債金額為 2687.1 億元，與去年同期相比僅減少42.7億元。不過，在有息負(fù)債金額與去年差別不大的情況下，萬科的利息支出大幅下降了14.5億至63.1億元，同比減少18.7%。

圖源萬科半年報(bào)

持有貨幣資金也在逐年增長。截至報(bào)告期末，萬科持有貨幣資金 1952.2億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的總和 843.0 億元。2019年、2020年同期，萬科持有的貨幣資金分別為1438.7億元、1942.9億元。

此外，上半年萬科綜合融資成本為 4.27%，同比下降 32bps。

手握近2000億貨幣資金的萬科，未來會如何安排這筆巨額資金？萬科再次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健為主”。

“整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則在發(fā)生變化，我們的發(fā)展思維也要相應(yīng)作出調(diào)整。我們沒有把規(guī)模和速度作為唯一的目標(biāo)來看，會在規(guī)模和效益之間、短期和長期之間、風(fēng)險(xiǎn)和收益之間權(quán)衡，萬科堅(jiān)持‘穩(wěn)字當(dāng)頭’，在我們的認(rèn)知里‘活下去’比什么都重要。”祝九勝稱。

走穩(wěn)健路線的萬科，在行業(yè)增速放緩、政策持續(xù)調(diào)控的背景下，能否推動企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展更上一層樓？答案未知。半年報(bào)披露后，截至今日收盤，萬科A股價(jià)跌7.03%，報(bào)19.43元每股。

奧一新聞記者 林少娟