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前些天，杭州螞蟻集團(tuán)總部退地消息坐實(shí)，關(guān)于之江板塊“房?jī)r(jià)大跌”“直降百萬(wàn)無(wú)人問(wèn)津”等傳言甚囂塵上。

一家企業(yè)對(duì)周圍房?jī)r(jià)的影響究竟有多大？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了之江板塊，試圖找出真相。

之江板塊東臨錢塘江、西靠龍塢、北部緊依山麓低丘地，南部為錢塘江淤積平原，和錢江新城、未來(lái)科技城等CBD定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃并不相同，定位為國(guó)家旅游度假區(qū)，之江的住宅開(kāi)發(fā)，也一直保持著不溫不火狀態(tài)。

杭州之江未來(lái)社區(qū)建設(shè)工地 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

2020年-2021年，螞蟻集團(tuán)先后拿下之江度假區(qū)錢塘江岸XH1710-B1/B2-23地塊和XH1708-02，“獨(dú)角獸”企業(yè)坐擁巨幅土地打造全球總部的消息一出，之江板塊房?jī)r(jià)連夜猛漲，甚至有二手房單價(jià)從三四萬(wàn)元直接漲到六七萬(wàn)元，買家也聞風(fēng)而動(dòng)，殺到之江搶房。

“現(xiàn)在很多出售的業(yè)主都是當(dāng)時(shí)高位買進(jìn)的，那時(shí)候連商住公寓也超級(jí)火，全部賣出去了，現(xiàn)在基本上都砸手里了?！碑?dāng)?shù)刂薪橹烊A（化名）對(duì)每經(jīng)記者說(shuō)。

兩年前550萬(wàn)，現(xiàn)在350萬(wàn)

“禹洲·濱之江89平方米真實(shí)成交價(jià)大概是275萬(wàn)-280萬(wàn)元，單價(jià)31400元左右?！蔽覑?ài)我家置業(yè)顧問(wèn)劉軍告訴每經(jīng)記者。

禹洲·濱之江是目前整個(gè)區(qū)域內(nèi)最接近螞蟻地塊的住宅，通常被視作“螞蟻概念”二手房。

傳出螞蟻拿地概念前后，禹洲·濱之江曾登上過(guò)杭州主城區(qū)二手房成交榜榜首。每經(jīng)記者記者查詢了當(dāng)初的樓棟開(kāi)盤信息，其中高層住宅開(kāi)盤均價(jià)28000元/平方米、低密度花園洋房33500元/平方米，若按照目前成交單價(jià)31400元來(lái)看，幾乎覆蓋不了資金成本。

“跌幅最大的項(xiàng)目，之江九里可以算一個(gè)。兩年前89平方米戶型最高賣到550萬(wàn)元，現(xiàn)在同戶型價(jià)格有一套340萬(wàn)-350萬(wàn)元。”之江九里附近的鏈家置業(yè)顧問(wèn)朱華說(shuō)。

禹洲濱之江航拍圖 圖源：杭報(bào)地產(chǎn)

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在杭州市場(chǎng)買二手房的，已經(jīng)變成了實(shí)打?qū)嵉膭傂杩蛻?，炒房客也很少了，剛需客其?shí)就看性價(jià)比。”

據(jù)劉軍介紹，之江板塊的住宅都是整拆整建的，規(guī)劃建設(shè)和其他區(qū)域相比更為整齊。

當(dāng)概念炒作的潮水退去，同一個(gè)區(qū)域能撐得住二手房?jī)r(jià)的，可能就是交通、學(xué)區(qū)和品質(zhì)。

“單價(jià)曾經(jīng)漲到7萬(wàn)多塊，當(dāng)時(shí)就這個(gè)地方（祥生云溪新語(yǔ)）的房子最貴。”幾位中介都有同樣看法。

“110平方米戶型在2021年賣800萬(wàn)元，現(xiàn)在賣600萬(wàn)元。”每經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)比較穩(wěn)的是云溪新語(yǔ)、珊瑚世紀(jì)雅園和云荷廷。

朱華告訴記者，這些小區(qū)都有共性：房型好、質(zhì)量好，除此之外各有各的優(yōu)勢(shì)。比如云溪新語(yǔ)小區(qū)規(guī)模適中，在生活配套、學(xué)區(qū)上更有優(yōu)勢(shì)；珊瑚世紀(jì)雅園更臨近新規(guī)劃的地鐵站點(diǎn)；云荷廷是港資開(kāi)發(fā)的小區(qū)，在房型和綠化景觀方面很受歡迎。

作為當(dāng)時(shí)之江板塊的紅盤，珊瑚世紀(jì)雅園的中簽率曾經(jīng)只有2%-6%，導(dǎo)致現(xiàn)在房東在價(jià)格上并不太愿意松口，整體降幅還是有限。目前105平方米的房源在售掛牌價(jià)480萬(wàn)-490萬(wàn)元，個(gè)別急售的可能降到470萬(wàn)元。

就在3月29日，珊瑚世紀(jì)雅園一套14樓建面約145平方米的法拍房，最終總價(jià)620萬(wàn)元成交，只比市場(chǎng)成交價(jià)低20萬(wàn)元。

猛漲猛跌

退地因素前期已迅速消化

盡管置業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為近期房?jī)r(jià)變動(dòng)和退地關(guān)聯(lián)度不大，但高院生指出，實(shí)際影響非常大，只不過(guò)已經(jīng)在前期被迅速消化了。

作為同樣受阿里巴巴影響房?jī)r(jià)的板塊，之江和未來(lái)科技城最大的不同在于：之江房?jī)r(jià)在利好消息下突然跳漲，又在利空時(shí)猛然下跌，來(lái)去匆匆。

“影響其實(shí)不在于退地的節(jié)點(diǎn)，而在于螞蟻金服上市終止的節(jié)點(diǎn)?！备咴荷f(shuō)，“螞蟻金服籌備上市之前，其實(shí)房?jī)r(jià)跳漲過(guò)一輪，單價(jià)直接從三四萬(wàn)元飆漲到了六七萬(wàn)元，但維持時(shí)間很短，前后差不多也就兩三個(gè)月，上市被叫停之后二手房?jī)r(jià)格立刻就回調(diào)到位了?！?/p>

杭州螞蟻集團(tuán)總部退地，圖為螞蟻集團(tuán)大廈

高院生分析，上市會(huì)“創(chuàng)造”一批高凈值的人群，疊加了拿地、建設(shè)總部基地，這類人群可能會(huì)產(chǎn)生的置業(yè)需求，是這波二手房跳漲的邏輯。

而比起未來(lái)科技城房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，之江板塊在經(jīng)歷了概念炒作的波動(dòng)之后，反而穩(wěn)住了。

“去年10月新政之后，一直到12月二手房交易都很火爆?！敝烊A說(shuō)，“其中12月份門店總提成做到了100萬(wàn)元，今年3月份到現(xiàn)在也有40多萬(wàn)元了?！?/p>

“未來(lái)科技城的產(chǎn)業(yè)支撐近兩年慢慢變?nèi)?，所以市?chǎng)價(jià)值也在慢慢變小，這兩年的整體降幅更大，反而之江的房?jī)r(jià)其實(shí)相對(duì)還是比較平穩(wěn)的。”

對(duì)于板塊內(nèi)整體房?jī)r(jià)，朱華也坦言，大部分小區(qū)在接近半年的時(shí)間跌了將近15萬(wàn)-20萬(wàn)元，并沒(méi)有因?yàn)橥说叵鞒龆┑?/p>

不過(guò)，另一個(gè)現(xiàn)象是，即便3月份杭州官宣不再審核購(gòu)房資格，二手房的交易量也沒(méi)有迅速拉升，在新房供應(yīng)不足的情況下，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份杭州新房成交5856套，二手房成交8102套。

“二手房現(xiàn)在以價(jià)換價(jià)，相對(duì)性價(jià)比更高，加上杭州上半年有學(xué)區(qū)房購(gòu)買的傳統(tǒng)熱度，所以成交量高于新房。”

對(duì)于2024年杭州市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)，高院生認(rèn)為可能難以復(fù)制2023年的熱度，

“2024年市場(chǎng)會(huì)比較理性，二手房如果成交量上來(lái)之后，可能又會(huì)進(jìn)一步置換一些改善需求流入新房市場(chǎng)，所以接下來(lái)新房市場(chǎng)可能會(huì)兩極化，位置不是特別好的項(xiàng)目，流速會(huì)變慢，只能靠產(chǎn)品去加持?！?/p>

記者|包晶晶編輯|盧祥勇 陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì)|段煉

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