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2023-09-07
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更新時間：2023-09-07 07:25:29作者：佚名
（原標題：事關房貸利率調整：變更合同還是置換貸款？提前還款還能下調嗎？）
工行。
近日，建行、工行、中行、農行、招行、中信、平安等多家商業(yè)銀行陸續(xù)就存量首套房貸款利率調整政策進行答疑解惑。9月6日，紅星新聞記者從工行和農行獲悉，對于這次利率調整，兩家國有大型銀行明確表態(tài)，考慮到操作的便利性，將主要采取變更合同方式來調整利率。同時，對于公眾關心的熱點問題，紅星新聞記者也從中節(jié)選了一部分供大家參考。
【工商銀行】
問：我在工行某支行有一筆個人住房貸款還未結清，是按二套房貸款利率政策辦理的，按當前我所在城市政策仍按二套房貸款政策執(zhí)行，請問是否符合調整條件？
答：您的該筆貸款不符合調整范圍。為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調整范圍內。如后續(xù)您所在的城市更新相關“認房”“認貸”政策，您可按最新政策要求提交利率調整申請。
問：我在工行某支行有一筆個人商用房貸款還未結清，請問是否符合調整條件？
答：您的該筆貸款不符合調整范圍。商業(yè)用房（含商住兩用房）等非住宅型房屋貸款不屬于此次存量房貸利率調整的范圍。
問：如果我的房貸當前為不良貸款，能否申請存量房貸利率調整？
答：不良個人住房貸款暫不支持進行存量房貸利率調整，需要您歸還積欠本息后再申請調整。
問：通過新發(fā)放貸款置換和協(xié)商變更合同利率具體是指什么？有什么區(qū)別？
答：新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。對于借款人而言，由于已經(jīng)明確調整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調整的結果無明顯區(qū)別。考慮到您操作的便利性，主要采取變更合同利率方式。
問：對于此次通知發(fā)布前已經(jīng)支付的高于調整后利率水平的房貸利息可否要求返還？
答：暫不支持。此次存量房貸利率調整不溯及既往。
【農業(yè)銀行】
問：如何進行查詢、申請?
答:近期將開放農行掌上銀行、貸款經(jīng)辦行、營業(yè)網(wǎng)點、95599、“中國農業(yè)銀行云客服”微信公眾號、“中國農業(yè)銀行微銀行”等渠道及時周知客戶。
問：已辦理提前還款的，是否可以下調?
答:區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩余本金尚未歸還的凡是符合《通知》條件的，可進行利率下調。二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合《通知》條件的，納入此次調整范圍。
問：協(xié)商變更合同約定利率與新發(fā)放貸款置換，有何區(qū)別?
答:協(xié)商變更合同約定利率方式是指對符合存量首套住房標準的貸款，通過協(xié)商的方式調整貸款合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款置換方式是指由借款人向貸款經(jīng)辦行重新申請一筆貸款，以置換原貸款。按《通知》要求，調整后的房貸利率不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，兩種方式調整后的利率定價水平一致。為便利您的操作，主要采取協(xié)商變更合同約定利率方式辦理。
問：哪些類型貸款不在本次調整范圍內?
答:個人住房公積金貸款(含組合貸中的公積金貸款部分)、個人商業(yè)用房貸款(含商住兩用房)，以及其他不符合《通知》要求的個人貸款。
紅星新聞記者 楊斌
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存量房貸利率調整落地 這13個細節(jié)問題必須了解
8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱“通知”），千呼萬喚的存量首套房貸利率下調終于落地。截至9月6日，建設銀行、工商銀行、中國銀行、光大銀行、中信銀行等多家銀行就公眾關心的相關問題作出官方回答，對通知沒有提及的細節(jié)問題進行詳細說明。
問題1：哪些存量房貸可以參與調整？
工行、中信等銀行表示，進行存量房貸利率調整，您的貸款需要同時符合以下條件：一是屬于商業(yè)性個人住房貸款；二是2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已簽訂合同但未發(fā)放；三是貸款發(fā)放時執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者您的實際住房情況符合所在城市首套房標準的；四是貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時點所在城市房貸利率政策下限。
問題2、哪些存量房貸不在調整范圍內？
建行表示，當前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進行調整。
從貸款類型看，建行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調整范圍內；工行表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調整范圍之內，對于組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平；中信銀行表示，商業(yè)用房（含商住兩用房）等非住宅型房屋貸款、公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分都不屬于商業(yè)性個人住房貸款，不在本次利率變更范圍之內。
多家銀行還提到了首套個人商業(yè)性住房貸款存在拖欠、成為不良貸款的情形。
建設銀行表示，符合調整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調整，還清拖欠后可以調整。實際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷，可咨詢貸款經(jīng)辦機構。
工行表示，不良個人住房貸款暫不支持進行存量房貸利率調整，需要歸還積欠本息后再申請調整。具體以后續(xù)公告為準，如有異議可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。
光大銀行也表示，符合調整范圍但目前有逾期的首套房貸業(yè)務，原則上在還清逾期本息后可以調整。具體情況可咨詢貸款經(jīng)辦機構。
問題3：如何確定是不是首套房？
多家銀行明確，“認房不認貸”后被認定為首套房的存量個人商業(yè)性住房貸款，符合調整范圍。
建設銀行舉例稱，如果借款人貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當?shù)匾褕?zhí)行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。
工行表示，為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調整范圍內。如后續(xù)所在城市更新相關“認房”“認貸”政策，可按最新政策要求提交利率調整申請。
多家銀行提示，首套房貸款客戶無需提供相關材料，但符合上述情形的二套房貸借款人，需要提供相應的證明材料，比如當?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等，具體流程按照后續(xù)操作指引進行。無法確認是否為首套房的，可咨詢貸款經(jīng)辦機構。
問題4：利率能下調多少？
通知明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
中行、建行稱，目前房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的。本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。
例如目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個點執(zhí)行，則您現(xiàn)在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則您存量貸款調整后不得低于LPR+10個點，調整后您的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。
工行、中信、郵儲等銀行稱，調整后的房貸利率水平不得低于原貸款發(fā)放時房屋所在城市同期限(按原貸款合同期限)的首套房貸利率政策下限。各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站公布的為準，具體利率調整幅度及規(guī)則以后續(xù)公告為準。
問題5：首套房貸利率下限如何查詢？
各大銀行均表示，首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請查詢所在城市人民銀行省級分行官方網(wǎng)站相關公示。
截至9月2日，全國31個省、自治區(qū)、直轄市均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況。從全國層面來看，全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限在不同階段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準利率；2019年10月8日至2022年5月14日為LPR；2022年5月15日至今為LPR-20BP。
不過，在因城施策背景下，各地區(qū)之間或同一地區(qū)不同時期所執(zhí)行的房貸利率下限差異較大。
問題6：固定利率存量房貸是否可以參與調整？
2019年，央行宣布啟動改革完善LPR形成機制，推動降低貸款利率，對于個人住房信貸客戶當時有兩種選擇：一種是固定利率，另外一種是LPR+點差。此后，大部分房貸用戶選擇了LPR+點差的模式，但也有少量客戶選擇固定利率模式。
北青報記者發(fā)現(xiàn)，目前只有光大銀行明確表示，固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調整后，利率類型仍為固定利率。
問題7：兩種調整方式有何區(qū)別？
通知明確，存量房貸利率調整有兩種方式，一是通過新發(fā)放貸款置換，二是協(xié)商變更合同利率。
根據(jù)工行和農行的解釋，新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。對于借款人而言，由于已經(jīng)明確調整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調整的結果無明顯區(qū)別。
兩銀行均表示，考慮到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式，具體以后續(xù)公告為準。
問題8：已申請?zhí)崆斑€貸可以調整嗎？
農行表示，這要區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合條件的，可進行利率下調。二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的，納入此次調整范圍。具體請聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。
問題9：申請存量房貸利率下調，需要哪些材料？
多家銀行提示，首套房貸款客戶無需提供相關材料，但符合相關情形的二套房貸借款人，需要提供相應的證明材料。
中行表示，首套房貸款客戶無需提供相關材料，二套房貸款客戶需提供當前實際住房情況符合當?shù)厥滋鬃》繕藴实淖C明材料，比如當?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等，具體流程及所需材料將及時通過官方網(wǎng)站、官方微信公眾號等渠道另行公告。
問題10：存量房貸利率調整何時開放申請？何時執(zhí)行新利率？
中國銀行表示，將于2023年9月25日起接受客戶調整申請，在調整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。
建設銀行表示，正在抓緊制定具體實施細則，進行準備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務。
農業(yè)銀行表示，正在抓緊制定操作細則，盡快完成合同文本和系統(tǒng)研發(fā)等工作，積極做好組織實施。凡是符合條件的客戶，在2023年9月25日受理申請后，會在最短時間內規(guī)范完成利率定價調整工作。
工商銀行表示，正積極進行各項準備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務渠道，具體時間以公告為準。
郵儲銀行表示，正抓緊制定操作細則，初步定于9月25日接受客戶申請，具體時間以公告為準。
問題11：已支付的高出的利息是否返還？
工商銀行對此表示，暫不支持。此次存量房貸利率調整不溯及既往。
問題12：如何確定2019年10月之前的首套房貸利率下限？
從央行各分支機構披露的首套房貸利率下限情況來看，大部分地區(qū)僅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限情況，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少數(shù)地區(qū)披露了2019年10月之前的利率下限情況，其中上海2019年10月前首套房貸利率下限為基準利率9折，深圳、湖北為基準利率的7折。
沒有公示2019年10月以前首套房貸政策利率下限的地區(qū)究竟如何操作，仍有待有關部門和商業(yè)銀行進一步厘清。
據(jù)報道，人民銀行分行相關人士表示，LPR改革之前存在同一地區(qū)各個銀行的利率下限并不完全統(tǒng)一的情況，一些房貸業(yè)務比較集中的銀行的利率下限可能高于其他銀行，這種不同銀行之間不一致的情況如何處理，目前仍在研究當中，但9月25日之前會向社會公布。
有業(yè)內人士認為，考慮到LPR改革前房貸利率下限采取基準利率按比例上下浮動的方式，與定價基準轉換后的加點形式需要換算，具體調整空間取決于雙方協(xié)商結果，也有可能會按照LPR執(zhí)行。
問題13：已取消房貸利率下限的地區(qū)如何確定下調幅度？
去年以來，央行、原銀保監(jiān)會階段性調整差別化住房信貸政策，隨后建立新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調整機制，不少地區(qū)階段性取消了新發(fā)放首套住房貸款利率下限，湖北、安徽、廣東、黑龍江等省份已有22個城市目前已取消下限。
這些城市的首套存量房貸如何調整，仍需要銀行進一步明確。對于具體調整空間，多家銀行表示，將在《通知》要求的政策空間內，充分考慮百姓訴求，保障客戶權益，進行調整。
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文/北京青年報記者 程婕