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“如果非要選一座城市生活，那就去杭州吧。”不久前，一條短視頻下方網(wǎng)友的一則評(píng)論引發(fā)諸多回復(fù)。

其中有一條回復(fù)獲得不少認(rèn)可，稱(chēng)：“杭州自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)活力、營(yíng)商氛圍、城市服務(wù)水準(zhǔn)都走在前列，人口吸引力強(qiáng)，生活在這里幸福感高?！?/p>

杭州“5.9”新政全面取消限購(gòu)后，不少早就想來(lái)杭州置業(yè)的省內(nèi)、省外購(gòu)房者有了生活在這里的機(jī)會(huì)。記者獲悉，有一位來(lái)自河南的購(gòu)房者前往拱墅區(qū)運(yùn)河新城一樓盤(pán)，花了2300多萬(wàn)，給家里人買(mǎi)下8套新房。

一河南人花了2300多萬(wàn)

三天接連買(mǎi)下8套房子

“我們同事一開(kāi)始都覺(jué)得難以置信，想過(guò)限購(gòu)放開(kāi)后會(huì)有外地客戶(hù)過(guò)來(lái)，沒(méi)想到真的有人一次買(mǎi)下多套?！必?fù)責(zé)這單業(yè)務(wù)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，這位來(lái)自河南的客戶(hù)是中介帶過(guò)來(lái)的，來(lái)之前目標(biāo)就很明確，要求樓盤(pán)在杭州主城區(qū)范圍、套均總價(jià)300萬(wàn)左右，所以跟著中介來(lái)杭州后，直接開(kāi)車(chē)到了城北運(yùn)河新城看房。

圖為杭州一小區(qū) 資料圖 圖文無(wú)關(guān)

置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)：“客戶(hù)那天早上8點(diǎn)多就到了售樓處，經(jīng)過(guò)一番介紹后便直接下單，由于客戶(hù)時(shí)間很趕，簽材料的時(shí)候非常著急簽完，基本沒(méi)有猶豫。在看我們項(xiàng)目之前，這位客戶(hù)也看了其他項(xiàng)目，因?yàn)槲覀儍r(jià)格、戶(hù)型都合適，而且是杭州本地都認(rèn)可的開(kāi)發(fā)商，衡量之下選了我們?！?/p>

據(jù)了解，這位河南購(gòu)房者第一天來(lái)售樓處看完房子后先是買(mǎi)了4套，第二天又追加了3套，后來(lái)離開(kāi)杭州前再次下單1套，前后三天時(shí)間一共買(mǎi)了8套，房源都是三房小戶(hù)型。

“這幾套房子套均300萬(wàn)左右，8套房子總價(jià)就要2300多萬(wàn)?？蛻?hù)從商，很有實(shí)力，看好杭州的發(fā)展趨勢(shì)，買(mǎi)來(lái)也不是投資，就是為了自住，客戶(hù)以前和家人來(lái)杭州旅游，覺(jué)得環(huán)境很宜居，服務(wù)也好，早有買(mǎi)房打算，現(xiàn)在不限購(gòu)了，不僅給自己直系親屬買(mǎi)了，家族里其他人也有份，以后來(lái)這邊可以住在一個(gè)小區(qū)?！?/p>

有意思的是，由于家族里的人分散在全國(guó)，為了方便簽約，這位買(mǎi)家提出讓銀行派工作人員前往河南，包下來(lái)回的車(chē)票及食宿集中簽約。

事實(shí)上，限購(gòu)放開(kāi)后，這個(gè)樓盤(pán)的確吃到了一波政策紅利，該盤(pán)相關(guān)人員透露，新政后該盤(pán)成交的房子中，超過(guò)一半的房子都是外地購(gòu)房者買(mǎi)的。

網(wǎng)友認(rèn)為在杭州生活幸福感高 資料圖

外地購(gòu)房者聞聲而來(lái)

東北人放棄三亞轉(zhuǎn)戰(zhàn)杭州

杭州全面放開(kāi)限購(gòu)的消息擴(kuò)散后，除了浙江省內(nèi)其他城市，還有來(lái)自省外的購(gòu)房者也開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

來(lái)自東北的王女士聽(tīng)說(shuō)杭州不限購(gòu)后，最近有意向來(lái)杭州看看?！霸疚掖蛩阍谌齺嗁I(mǎi)的，因?yàn)槊磕晡覀円患叶家ツ戏蕉燃?，但仔?xì)盤(pán)算后覺(jué)得租房更劃算?！?/p>

幾年前，王女士曾經(jīng)來(lái)杭州探親，對(duì)這座城市印象很好，當(dāng)時(shí)因杭州住宅限購(gòu)一度想過(guò)買(mǎi)酒店式公寓，后被家里人攔下。

“前幾天聽(tīng)在杭州的親戚說(shuō)不限購(gòu)了，手里還有點(diǎn)閑錢(qián)，存在銀行也沒(méi)意思，這筆錢(qián)放著也是放著，就想著能夠用起來(lái)，打算過(guò)段時(shí)間去杭州看看有沒(méi)有機(jī)會(huì)?！?/p>

新政后，像王女士這樣有意來(lái)杭州置業(yè)的省外購(gòu)房者開(kāi)始多了起來(lái)，他們或有投資需求，或因有了購(gòu)房資格萌生買(mǎi)房想法，這部分需求在新政后有所釋放。

不過(guò)，記者從多個(gè)樓盤(pán)了解到，從目前下單的購(gòu)房者來(lái)看，省內(nèi)或者杭州本地購(gòu)房者仍是主力，來(lái)自省外的購(gòu)房者占比不算大。

新聞＋

新政落地后，杭州樓市走出什么行情？

從成交低迷到重返全國(guó)熱搜，杭州樓市只用了幾天時(shí)間。

5月9日，杭州公布“杭七條”，全面放開(kāi)限購(gòu)。新政落地近20天，來(lái)自市場(chǎng)面的反饋似乎快速且積極：售樓處久違地掛出了“歡迎甬臺(tái)溫看房團(tuán)蒞臨XX看房”“歡迎上海嘉興看房團(tuán)”“歡迎金華義烏看房團(tuán)”等歡迎條幅，樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)外地車(chē)牌明顯增加；杭州拱墅區(qū)一樓盤(pán)首開(kāi)，直接觸發(fā)拼社保到118個(gè)月；新政當(dāng)周，杭州新房、二手房成交量雙雙上漲。

不僅是杭州，事實(shí)上從3月開(kāi)始各地樓市政策相繼“上新”；5月17日央行連發(fā)重磅新政，“降首付+降利率”雙管齊下，降低購(gòu)房者購(gòu)房門(mén)檻；截至目前仍保留限購(gòu)區(qū)域的城市已降至個(gè)位數(shù)……樓市宏觀(guān)調(diào)控明確地釋放出由“控制”轉(zhuǎn)為“提振”的信號(hào)。

新政落地后，杭州樓市成交究竟如何？業(yè)內(nèi)對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期是否趨向積極？系列政策基于怎樣的邏輯，又要達(dá)成什么目標(biāo)？

不妨走近一點(diǎn)，多維度地去看看這波復(fù)雜的“政策市”行情，聽(tīng)一聽(tīng)市場(chǎng)參與者的不同聲音。

市場(chǎng)流動(dòng)性起來(lái)了

區(qū)域間的“溫差”也更明顯

新政首周，僅貝殼平臺(tái)的日均新增二手房掛牌量就比4月日均增長(zhǎng)了46% 圖為杭州景色

“剛掛牌了3套房?！薄昂计邨l”發(fā)布的第二天，記者在中介門(mén)店遇到了張生，他剛剛把自己和父母名下的3套房產(chǎn)一次性?huà)斐?，“我們一直有換房計(jì)劃，新政后只要掛牌就具備首套資格，貸款壓力小了，改善置業(yè)可以提上日程。”

直到三天后，張生的房子才走完掛牌流程——掛牌量激增，直接影響了審核速度?！霸?~2天就能完成手續(xù)，現(xiàn)在要2~4天。” 一位經(jīng)紀(jì)人直言，新政第二天，因?yàn)榱髁繐矶?，二手房交易服?wù)平臺(tái)系統(tǒng)一度卡頓，無(wú)法上傳資料。

杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，新政首周，僅貝殼平臺(tái)的日均新增二手房掛牌量就比4月日均增長(zhǎng)了46%。

新房市場(chǎng)同樣如此。

5月25日，位于錢(qián)江一橋南的建發(fā)璞云第二次開(kāi)盤(pán)，整體中簽率不足20%?！拌痹圃驹谙拶?gòu)區(qū)，新政發(fā)布后溫、臺(tái)地區(qū)的客戶(hù)來(lái)電咨詢(xún)量猛增，也有外地購(gòu)房者報(bào)名搖號(hào)?！辫痹茽I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人承認(rèn)，限購(gòu)放開(kāi)后讓原本就有“倒掛紅利”的樓盤(pán)蓄客更容易了。

根據(jù)潮生活美好人居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入5月以后，杭州新房成交量已連續(xù)4周位于上行區(qū)間，最近一周（5.20-5.26）杭州新建商品房成交1502套，較上周增加341套，環(huán)比上漲29.4%。拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，1502套的成交量也比近十周周均成交1355套的數(shù)字，高出10%。

存量房成交則比較穩(wěn)定。5月20日至26日中介成交（不含自主交易）1675套，高于近十周平均水平約2%。

在市場(chǎng)流動(dòng)性起來(lái)的同時(shí)，杭州各板塊之間的“冷暖溫差”也更加明顯。

“多了幾個(gè)咨詢(xún)新政的客戶(hù)，其余像掛牌量、帶看量、成交量均沒(méi)有太大的變化?！崩铌?yáng)已做了6年中介，是門(mén)店的金牌經(jīng)紀(jì)人。他說(shuō)，從3月14日杭州二手房全面取消限購(gòu)開(kāi)始，至今兩個(gè)月，門(mén)店成交無(wú)明顯起色，業(yè)績(jī)?cè)诖髤^(qū)各門(mén)店排名里幾乎墊底。

他與同事們分析原因：“我們雖然在申花板塊，但門(mén)店覆蓋樓盤(pán)中既沒(méi)有學(xué)區(qū)房，也沒(méi)有老破小，次新房也很少，剛好‘三不沾’，剛需和改善型購(gòu)房者都不會(huì)選這里?！?/p>

作為參照，李陽(yáng)隔壁板塊的翠苑小區(qū)新政后4天就成交了9套，朝暉小區(qū)1天簽了2套。身處這種冷熱差異的夾縫中，他有些無(wú)奈，也有些期待，“最難的時(shí)光算熬過(guò)去了”。

“新政釋放了一部分購(gòu)買(mǎi)力，市場(chǎng)流動(dòng)性增加，但同時(shí)市場(chǎng)分化確實(shí)也很明顯，熱度高的還是個(gè)案居多。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生告訴記者，杭州不同板塊去化壓力差異較大，參照今年1月至4月成交速度，杭州主城四區(qū)（上城、拱墅、西湖、濱江）去化周期只有3.3個(gè)月，而杭州外圍板塊如臨安區(qū)的去化周期已達(dá)31.1個(gè)月。“這波放量主要集中在主城區(qū)熱門(mén)板塊的改善型住房和主城區(qū)總價(jià)不高的老破小?！?/strong>

虹吸效應(yīng)進(jìn)一步放大

大城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)更能穿越周期？

從記者走訪(fǎng)獲取的信息來(lái)看，杭州取消限購(gòu)之后，周邊尤其是省內(nèi)城市居民來(lái)看房的數(shù)量，確有回流。

“確實(shí)有杭州以外地區(qū)的購(gòu)房者組團(tuán)來(lái)看房，來(lái)訪(fǎng)量增加了20%~30%肯定有?！焙贾莘慨a(chǎn)銷(xiāo)售顧問(wèn)陳曉松翻看通話(huà)記錄，最近一周外地號(hào)碼的通話(huà)頻次明顯增加。

“回流”主要流向熱門(mén)板塊。記者實(shí)地探訪(fǎng)了上城、拱墅、濱江等城區(qū)多個(gè)熱門(mén)新盤(pán)，售樓處均表示看房客戶(hù)比幾個(gè)月前有所增加?？捶繒r(shí)恰逢周末，記者注意到售樓處的停車(chē)場(chǎng)里，停著好幾輛寧波、紹興、嘉興等地車(chē)牌私家車(chē)。

“最近明顯感受到，一些環(huán)杭地區(qū)、省外城市的購(gòu)房者，來(lái)咨詢(xún)杭州買(mǎi)房的多了。連我們廈門(mén)、上海的同事，都來(lái)咨詢(xún)杭州買(mǎi)房事宜?！苯òl(fā)集團(tuán)杭州事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建發(fā)在杭項(xiàng)目的市場(chǎng)反饋明顯，去化率比新政前有明顯的提升，“相對(duì)來(lái)說(shuō)，杭州目前的房?jī)r(jià)在全國(guó)超大城市平均水平上來(lái)看，性?xún)r(jià)比還算可以?！?/p>

濱江集團(tuán)在杭州有多個(gè)待售項(xiàng)目?！皬匿N(xiāo)售部的反饋來(lái)看，各大樓盤(pán)每天的訪(fǎng)客數(shù)量大約有20%-30%左右的提升，金華、湖州的看房團(tuán)都來(lái)了?！睘I江集團(tuán)副總裁郭清表示。

“全面放開(kāi)限購(gòu)，特別是增加自有房產(chǎn)在落戶(hù)積分中的權(quán)重，對(duì)省內(nèi)的其他城市，仍具有一定的吸引力。” 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，這部分需求主要來(lái)自于省內(nèi)其他城市來(lái)杭州就業(yè)或求學(xué)。“由于市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)階段已基本沒(méi)有投資性需求，所以近期需求的釋放，理論上，是短期被限購(gòu)的需求集中釋放，會(huì)逐漸減弱?！?/strong>

當(dāng)然，供需關(guān)系的變化并非完全取決于樓市新政所釋放的原本被抑制的需求，甚至不僅僅取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，更大程度上取決于人們對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期和信心。

2023年，杭州GDP成功邁上2萬(wàn)億新臺(tái)階，城區(qū)人口突破千萬(wàn)順利躋身超大城市，在浙江、長(zhǎng)三角地區(qū)的能級(jí)進(jìn)一步提升。從全國(guó)來(lái)看，作為“強(qiáng)二線(xiàn)”領(lǐng)跑者的杭州，在未來(lái)城市競(jìng)爭(zhēng)中有著較大的優(yōu)勢(shì)。

高院生就認(rèn)為，從城市吸引力來(lái)看，杭州的基本面堅(jiān)挺，自然環(huán)境宜居、經(jīng)濟(jì)活力滿(mǎn)滿(mǎn)、營(yíng)商環(huán)境優(yōu)越，每年仍能保持10萬(wàn)-20萬(wàn)人的新增常住人口規(guī)模。

記者在走訪(fǎng)中，也遇到一些杭州周邊城市來(lái)看房的市民。他們多是看中杭州優(yōu)質(zhì)的城市服務(wù)資源，尤以為孩子置業(yè)巨多。多位看房者均表達(dá)了同樣的觀(guān)點(diǎn)：孩子畢業(yè)后如果留杭工作，要結(jié)婚，有套房子總是好的。而且杭州是大城市，這幾年發(fā)展很不錯(cuò)，核心地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)房，也更能穿越周期。

到底是需求短期集中釋放，還是預(yù)期長(zhǎng)期看好引發(fā)需求，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。結(jié)合新政刺激效果通常持續(xù)1-2個(gè)月的周期影響來(lái)看，等到七八月份傳統(tǒng)成交淡季到來(lái)時(shí)，或許會(huì)有更明確的答案。

“政策市”的經(jīng)濟(jì)底色

更加精細(xì)化配置 “房、地、錢(qián)”

從5月初開(kāi)始，這場(chǎng)各地新政頻出、漫卷全國(guó)樓市的“去庫(kù)存”行動(dòng)，都源于一個(gè)大方向——消存量，優(yōu)增量。

4月30日，中央政治局會(huì)議在房地產(chǎn)相關(guān)表述中提出，要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

包括杭州的“杭七條”在內(nèi)，近期各地出臺(tái)的樓市新政都是在“因城施策”的思路指導(dǎo)下聚焦當(dāng)?shù)毓┬杼厣妥兓岢龅尼槍?duì)性政策。

“除了限購(gòu)政策全面放開(kāi)以外，杭州是從需求端和供給端共同發(fā)力，在這波‘政策市’中很有代表性。”高院生告訴記者，從需求端看，杭州首創(chuàng)了首套房認(rèn)定政策，釋放了一部分改善型購(gòu)房需求；從供給端看，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、推動(dòng)高品質(zhì)住宅供應(yīng)等則瞄準(zhǔn)精準(zhǔn)供地和優(yōu)質(zhì)房源供給。

政策轉(zhuǎn)變背后是市場(chǎng)基本面變化：一系列政策導(dǎo)向意味著，未來(lái)政府將通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)、人口、房地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)等指標(biāo)綜合考量，給出精細(xì)化的房、地、錢(qián)配置方案，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，同時(shí)進(jìn)一步防范可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

“由于市場(chǎng)分化，城市內(nèi)部各區(qū)域各板塊，供求關(guān)系分化明顯，土地供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏，以及實(shí)行了多年的限價(jià)政策所造成的一二手房之間的套利空間，加劇了這種分化。”丁建剛預(yù)測(cè)，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策將更加精準(zhǔn)化，去化快的板塊，增加土地供應(yīng)，庫(kù)存量比較大的板塊，減緩甚至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)。

土地市場(chǎng)再次成為具有“風(fēng)向標(biāo)”意義的觀(guān)察窗口。5月14日，杭州迎來(lái)2024年第五批次土地出讓?zhuān)@也是杭州全面放開(kāi)限購(gòu)后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)，很多人將此次土地拍賣(mài)的競(jìng)拍情況、開(kāi)發(fā)商的參與度，與未來(lái)杭州樓市的走向聯(lián)系在一起。

此次土地拍賣(mài)，知名房企均未見(jiàn)現(xiàn)身。最終這4宗位于非主城區(qū)的不限房?jī)r(jià)區(qū)域的宅地，總起價(jià)38.94億元，全部底價(jià)成交。

顯然開(kāi)發(fā)企業(yè)更關(guān)注城市核心區(qū)域。

今年前5月，濱江集團(tuán)全口徑在杭已拿地210億，占市場(chǎng)比例的35%左右。“接下來(lái)，還是會(huì)持續(xù)在杭州拿地，今年集團(tuán)80%以上的拿地資金都會(huì)投在杭州?！惫逄寡裕鳛楸就练科?，他們對(duì)杭州市場(chǎng)的看好始終未變，“杭州是人才最喜歡來(lái)，經(jīng)濟(jì)最穩(wěn)定，就業(yè)形勢(shì)最好，政府營(yíng)商環(huán)境最好，宜居程度最高的城市之一?！?/p>

新政后，杭州僅掛牌公示了3宗土地，無(wú)一是宅地?！巴恋厥袌?chǎng)何時(shí)回暖，關(guān)鍵還是看新房和存量房市場(chǎng)接下來(lái)的去化情況。”郭清預(yù)測(cè)，如果五六月份新房銷(xiāo)售能起來(lái)，“那么土地市場(chǎng)或?qū)⒃谄甙嗽路莼嘏恍┤珖?guó)性的房企可能會(huì)將資金轉(zhuǎn)向杭州土拍市場(chǎng)?！?/p>

很多人相信，解除限購(gòu)是政策“見(jiàn)底”的標(biāo)志。且不說(shuō)政策“工具箱”里是否仍有后招，新政已作用于市場(chǎng)，需求端的信心恢復(fù)，也需要時(shí)間。

這場(chǎng)針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的調(diào)控行動(dòng)，其背后是人口、土地、經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的一系列聯(lián)動(dòng)作用，而它之所以引起關(guān)注和討論也因?yàn)閷?duì)大多數(shù)人而言，房產(chǎn)仍然是穿越經(jīng)濟(jì)周期的一種資產(chǎn)。

每個(gè)人都站在“財(cái)富”的十字路口，等待時(shí)機(jī)，做出選擇。

（應(yīng)采訪(fǎng)對(duì)象要求文中張生、李陽(yáng)均為化名）

來(lái)源：潮新聞