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每經(jīng)記者：陳夢妤 每經(jīng)編輯：魏文藝

“久旱逢甘霖。”

12月14日，北京突然發(fā)布樓市新政，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例最低降至40%，有開發(fā)商人士在朋友圈如此寫道。

“超級(jí)重磅！降首付+利率，2024年北京樓市小陽春肯定要出現(xiàn)了！”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)文表示。

“這個(gè)太猛了，優(yōu)化房地產(chǎn)政策之后，全面回暖的信號(hào)已在路上”“確實(shí)是整個(gè)市場的大利好”……新政火速引發(fā)業(yè)內(nèi)人士大討論。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，整體來看，本次北京政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力。除了限購政策外，政策基本一步到位，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后，北京房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步影響價(jià)格預(yù)期。

購房門檻明顯降低

12月14日，北京市住建委、稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局、人民銀行北京市分行、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》），優(yōu)化普通住房（以下簡稱普宅）認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)新發(fā)放個(gè)人住房貸款最低首付款比例、延長最長貸款期限。

圖片來源：北京市住建委官網(wǎng)

《通知》提出，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例，同時(shí)延長貸款期限。在全國統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上，將北京地區(qū)首套住房個(gè)人住房貸款（含商業(yè)性個(gè)人住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款，下同）最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。同時(shí)，房貸年限由目前最長25年恢復(fù)至30年。

《通知》明確，對普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化。據(jù)悉，北京現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)為2014年發(fā)布。此次調(diào)整后，小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環(huán)內(nèi)成交價(jià)格在85000元/平方米（含）以下、5-6環(huán)成交價(jià)格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外成交價(jià)格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅；全市普宅占比提高至七成左右。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-11月，北京5環(huán)內(nèi)新房成交均價(jià)為91594元/平方米，5-6環(huán)成交單價(jià)為58566元/平方米，6環(huán)外成交均價(jià)為35656元/平方米，單價(jià)明顯上調(diào)將促使更多原本屬于非普宅的住房轉(zhuǎn)為普通住宅，將明顯降低購房者交易稅費(fèi)（主要是增值稅優(yōu)惠），降低購房成本。

陳文靜解釋，本次政策明確首套房首付下限降至30%，原來普宅為35%，非普宅為40%；二套首付比例根據(jù)住房所在區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，由原來普宅60%、非普宅80%，城六區(qū)（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)）的住房，最低首付款比例不低于50%，城六區(qū)以外的住房，最低首付款比例不低于40%，首付比例均明顯下調(diào)，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個(gè)百分點(diǎn)，購房門檻明顯降低。

另外，此次調(diào)整還將降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限。此次調(diào)整的是新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，即12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。

調(diào)整后，北京城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加10個(gè)基點(diǎn)、不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率、不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加55個(gè)基點(diǎn)。

“希望市場躁動(dòng)起來”

這是北京繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后的又一重大樓市寬松政策。

9月1日晚，北京官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，開發(fā)商們在極短時(shí)間內(nèi)交出了喜報(bào)：總價(jià)千萬元以上的望京龍樾，新政48小時(shí)內(nèi)銷售1.8億元；學(xué)府印悅9月2日-3日到訪300組，成交60套，成交額2.1億元；國賢府9月2日-3日到訪260組，成交47套，成交額2.3億元……

但此后政策效應(yīng)逐漸減弱。

某央企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人此前在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)曾提到，這波熱潮就維持了一兩周，更多是激發(fā)了某些已經(jīng)有所準(zhǔn)備的剛性需求。半個(gè)月不到，市場回歸平靜。“認(rèn)房不認(rèn)貸”對行業(yè)其實(shí)已經(jīng)是比較重大的利好了，如果這個(gè)利好不能掀起整個(gè)房地產(chǎn)市場的大波瀾，后續(xù)市場信心可能會(huì)更加低落。

北京某樓盤銷售中心 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策疊加“金九”促銷及供應(yīng)力度增加，北京新房成交止降回升，但仍低于2020年以來同期成交水平。2023年9月北京新建商品住宅成交5891套，環(huán)比上升42.9%；同比下降18.2%，同比降幅較上月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。

或許也正由此，有部分業(yè)內(nèi)人士對北京此次重磅政策顯得非常冷靜。

“個(gè)別的刺激政策肯定會(huì)撬動(dòng)部分市場需求，但是持續(xù)性不強(qiáng)。不只是價(jià)格問題，現(xiàn)在的客戶觀望情緒濃厚，‘上車’的基本是之前就決定‘上車’的。目前還沒有客戶因?yàn)檫@個(gè)政策找來?！庇蓄^部中介機(jī)構(gòu)相關(guān)人士向每經(jīng)記者表示。

另據(jù)中指監(jiān)測，2023年11月，北京新建住宅平均價(jià)格為44912元/平方米，環(huán)比上漲0.06%，漲幅收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲0.47%，漲幅擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。1-11月，北京新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.52%，較去年同期收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)。11月北京二手住宅成交量超1.25萬套，環(huán)比增長17.8%，同比增長16.7%，1-11月累計(jì)增長6.6%。價(jià)格方面，部分業(yè)主對市場的預(yù)期有所降低，11月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.48%，跌幅較10月擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn)。

陳文靜表示，繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，北京12月14日優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、延長商貸年限、降低房貸利率下限，釋放了更加積極信號(hào)，整體力度較大，對北京房地產(chǎn)市場以及全國市場情緒均將帶來積極引導(dǎo)。

“還有十幾天，希望市場躁動(dòng)起來?！庇虚_發(fā)商人士表示。