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不知不覺中，“疊拼”從“小眾菜肴”成為“當(dāng)打產(chǎn)品”，皆因時移世易。

在“禁墅令”不斷升級的現(xiàn)實情況下，獨棟、聯(lián)排將慢慢消失在樓市畫卷中。不過，購房人的別墅夢卻從未消失，甚至與日俱增。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1-7月北京樓市別墅成交2832套，同比上漲58%；成交面積84.96萬㎡，同比上漲56%；成交均價48331元/㎡，同比上漲2%；成交金額410.64億元，同比上漲59%。充分說明，別墅置業(yè)熱情十分高漲。

不過，從今年北京“首次雙集中供地”可以看出，容積率1.1的土地僅一宗，事實已經(jīng)佐證未來的別墅供應(yīng)將越來越少，可供選擇的別墅產(chǎn)品將集中在“疊拼”。

這也讓，“疊拼”這個別墅市場久經(jīng)沙場而屹立不倒的“物種”，雖過往沒有特別輝煌，從未快銷、很少熱銷的“低調(diào)貴族”，成為了別墅市場的“C位擔(dān)當(dāng)”。

“欲戴其冠，必承其重”。這些年，疊拼是否有進(jìn)步？

不妨，從第三方視角，來觀察一番。

疊拼，走過的路

疊拼，這個物種其實早已有年頭。

其從最早“尊貴而驕傲”的聯(lián)排別墅衍生而來，歷經(jīng)幾許滄海桑田，少了貴氣，多了地氣；少了獨立，多了親和，作為別墅家族的旁支已經(jīng)更加平民化。

對于，別墅買家而言，疊拼成為他們一圓“別墅夢”的最佳標(biāo)的，因為“千萬級”的疊拼產(chǎn)品，還真為數(shù)不少。

而從疊拼這些年的發(fā)展之路，便可“管中窺豹”了解其是否有進(jìn)步。

●商品房時代：高低配的選擇

大約6年前，全國各地都在上演“地王爭霸賽”，讓樓面價不斷高企。而房企們?yōu)樽非笸恋貎r值最大化，竭盡所能要實現(xiàn)最理想財務(wù)指標(biāo)的強排方案，于是誕生了頗具歷史傳奇色彩的著名“高低配”。

龍湖·西宸原著是“高低配時代”的代表項目，三環(huán)內(nèi)城墅的地段優(yōu)勢，讓其市場表現(xiàn)不俗

一方面，通過“拉高排低”的總平排布實現(xiàn)至少兩種產(chǎn)品的組合——高層與疊拼，即高層承擔(dān)流速、疊拼貢獻(xiàn)形象與溢價；另一方面為了實現(xiàn)溢價最大化，疊拼被“增高”，由過去上下疊的兩疊形式變形為“上中下疊”的三疊拼形式。同時，在空間設(shè)計尤其是地下空間利用上“花費很多心思”、投入也相當(dāng)?shù)拇蟆?/p>

北京金茂府深挖地下空間，通過生態(tài)植物綠墻的打造，營造地下空間的適用性

只不過，“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”，在取證限價現(xiàn)實情況下，徹底擊碎了房企大佬們的既定棋局走向：高層不出意料地收獲熱銷與走量，而疊拼卻因面積大、特色不突出而停滯不前，陷入“單價低、總價高”的尷尬定位。

經(jīng)歷風(fēng)波的北京泰禾·金府大院，已重裝入市

這也讓市場的疊拼別墅，呈現(xiàn)兩番截然不同的景象：當(dāng)年高低配中的內(nèi)城項目由于無可替代的絕佳地理位置已經(jīng)售罄，而不少項目卻因期待更好的價格，處于多年無解的狀態(tài)。

●限競房時代：深挖地下空間講故事

隨著“限競房時代”的到來，疊拼別墅又進(jìn)入了新進(jìn)程。

彼時，遠(yuǎn)郊區(qū)土地容積率一般在1.5左右，大多數(shù)項目會選擇疊拼 洋房的組合方式，即洋房承擔(dān)流速，疊拼負(fù)責(zé)形象與溢價。

由于限價因素，此階段的疊拼不再單純需求空間最大化、品質(zhì)更高，而是進(jìn)行了相對理性的調(diào)整。

限競房時代，涌現(xiàn)了眾多限競墅，青龍湖板塊尤為明顯，萬科翡翠西湖·雲(yún)廬就是這一時期的代表。

一方面繼續(xù)挖掘地下空間(此時的地下空間更加名正言順有了倉儲性質(zhì)的房本)，為地下空間加足料來講場景主題的故事，以及為上下兩疊或上中下三疊更合理地分配所有的地下空間；另一方面，由于限價在不太影響大形象前提下在品質(zhì)上做了一些回收動作，比如建筑立面、園林景觀的適當(dāng)降檔。

值得的是，小院、露臺這些最墅質(zhì)表現(xiàn)的元素基本還在，這也讓限競房時代的疊拼還是基本保持了類別墅應(yīng)有的樣貌。有一定的產(chǎn)品力和性價比，滿足有別墅情結(jié)客群的需求。

憑借“壹號別墅區(qū)”的地段優(yōu)勢，以天瑞宸章為代表的孫河疊拼產(chǎn)品，受到了改善型置業(yè)人群的青睞。

不過，這一階段的平層產(chǎn)品在競爭中越戰(zhàn)越勇，以勢不可擋的迭代加速度發(fā)展到了90平三居、120平三居且南向三面寬的標(biāo)配，而疊拼的產(chǎn)品力提升就顯得不那么明顯。

這一階段的疊拼產(chǎn)品還產(chǎn)生了一個令人“玩味”的情況，即某些項目樓面價和取證價、成交價相差無幾，原因就在于分?jǐn)偭说叵聝r格的疊拼單價超乎尋常的低。

在當(dāng)時，疊拼的房本面積基本300平起步，總價起步千萬級。但在區(qū)位、產(chǎn)品力、總價三者疊加下，讓大平層的更主場姿態(tài)，逼退了更聰明、更理性的改善客戶。

限競房時代，看過疊拼別墅而最終沒有購房的置業(yè)者，有一個不購買的共性理由，即“保值與變現(xiàn)能力差”。即在他們看來與大平層相較之下，疊拼的性價比不高，最終導(dǎo)致限競項目的疊拼產(chǎn)品（300套上下的樓盤），一般會用兩年半到三年時間去化完成。

●重回“商品房時代”：洋房化疊拼

隨著，京城樓市重回商品房時代，疊拼也進(jìn)入新階段，最大的特點就是“洋房化”。

其最大的特點有三：一是復(fù)制粘貼目前平層產(chǎn)品的流行元素并使其墅質(zhì)化，即將“超大南向面寬、LDK一體化、全套房設(shè)計”等特色通過兩層空間排布后，又進(jìn)一步放大了空間亮點；二是優(yōu)化南北入戶，使交通動線更合理、更獨立，最大程度提升居住的私密性；三是建筑立面品質(zhì)與平層同步升檔，建筑風(fēng)格減少了復(fù)古違和感、多了現(xiàn)代輕盈感。

中海首開拾光里憑借獨特的“榫卯結(jié)構(gòu)”，創(chuàng)新開啟疊拼別墅的新型居住格局，首期開盤15分鐘賣出188套別墅。

不可否認(rèn)的事實是，疊拼產(chǎn)品的某些基因變異只是提高了觀感、尺度感，沒有解決核心問題——未來居住上的相互干擾性，

此外，“有天有地”的類別墅終將于不久的未來消失，疊拼或?qū)⒊蔀樵黾恿说叵氯舾煽臻g的復(fù)式洋房。

所以，從本質(zhì)上看，疊拼依然是最不純粹的類別墅物種。

這也讓有聲音說，類別墅包括疊拼已經(jīng)是過去時，即便以后繼續(xù)存在，也不會有太大的溢價驚喜和產(chǎn)品進(jìn)步。

原因就在于，一方面因為土地規(guī)劃限制的嚴(yán)苛化和最高限價的政策常態(tài)化，另一方面作為疊拼的強大競爭對手，大平層這些年發(fā)力過猛、已經(jīng)把產(chǎn)品做到了極致。

疊拼，該何去何從？

既然如此，為何疊拼一直都在？甚至在今年及后續(xù)集中土拍，仍有項目有可能繼續(xù)做疊拼？這是一個很有意思的話題，也是一個值得繼續(xù)探討的問題，拋磚引玉，姑且嘗試從以下幾個方面分析。

其一，城市發(fā)展。作為強一線城市的北京市場，未來較長周期應(yīng)處于剛需與改善并存的穩(wěn)步態(tài)勢，在回歸改善進(jìn)程中，類別墅資源更為稀缺，所以有一定市場機會。其二，行業(yè)進(jìn)步。不止地產(chǎn)行業(yè)，包括汽車、快銷甚至互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，多產(chǎn)品類型共存共生才是行業(yè)的進(jìn)步。其三，客戶需求。高端改善客群的別墅剛性需求一直都在，經(jīng)濟(jì)型客群的受眾量級高且對性價比有更高的度，初判未來兩端產(chǎn)品的市場前景相對更好。其四，企業(yè)動力。變化是存續(xù)、創(chuàng)新之基本，在試錯中尋求機會。房企與生俱來的對土地價值的挖掘動力、做好產(chǎn)品的創(chuàng)新動力、提流速促周轉(zhuǎn)的運營動力以及差異化路徑的營銷動力，均促使企業(yè)繼續(xù)在精研產(chǎn)品與客戶上做足文章。其五，熱銷激勵。既然可以借鑒大平層和類別墅優(yōu)勢基因碰撞后產(chǎn)生空間亮點、創(chuàng)造新價值被客戶接納認(rèn)同和實現(xiàn)疊拼熱銷，就一定會不斷刺激更多的市場追隨者嘗試和超越，這就是地產(chǎn)，一支困難再大也能扛起的神奇力量。

在充分競爭、瞬息萬變的市場環(huán)境下，對好項目的判斷標(biāo)準(zhǔn)卻從來不變，即高性價比、高業(yè)績實現(xiàn)。對于疊拼，更加進(jìn)步的大平層不僅是其強大競爭者，也是產(chǎn)品進(jìn)步或接受更高挑戰(zhàn)的引領(lǐng)者。

在規(guī)劃條件日趨嚴(yán)苛的大環(huán)境下，疊拼雖步履艱難尤其是優(yōu)質(zhì)的墅質(zhì)基因在流失。但是如有項目在空間設(shè)計、戶內(nèi)配置、建筑立面、園林景觀等方面再發(fā)力、適當(dāng)增加投入，有望引發(fā)市場而獲得熱銷機會。

接受不完美中的相對完美，是行業(yè)與市場應(yīng)有的開放與包容姿態(tài)。疊拼有進(jìn)步、有不足、有痛點，在進(jìn)退之間努力刷屏，期待疊拼有更好的市場表現(xiàn)，來續(xù)寫地產(chǎn)新的傳奇。

TIPS：京城在售疊拼別墅情況

備注：數(shù)據(jù)根據(jù)公開資料整理

（本文根據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士 王簡7月27日《重新認(rèn)知疊拼產(chǎn)品》內(nèi)部分享文件編輯整理而成）