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2023-08-01
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更新時間：2023-08-01 16:36:27作者：佚名
（原標(biāo)題：杭州女生去年初“抄底”二手房，一年多虧了100萬）
潮新聞消息，上周，潮新聞寫了《實慘！700多萬買的房子掛牌638萬賣，“破發(fā)”！》一文，讀者小柳發(fā)評論說：“我去年買未來科技城的二手房想抄底，結(jié)果一年時間就虧了100萬?！?/p>
2022年初買了二手房
以為“抄底”未來科技城
小柳家住閑林，前幾年眼見未來科技城房價漲得厲害，卻錯過了那一波行情，一直有點后悔。
杭州未來科技城航拍圖
2021年下半年，杭州二手房市場開始走下坡路，未來科技城板塊的房價也不可避免地受到?jīng)_擊。到了2022年，小柳認為抄底的時機到了：“我感覺跌了半年，可能要到底了，房貸利率都開始下降了，覺得可以下手了吧?！?/p>
小柳看了一圈房后，選擇了溫莎郡。她覺得這小區(qū)距離菜鳥總部近，之后出租不用愁。小柳說：“這套房子我是看著房東一路降價30萬元，覺得跌到位了才出手的?！?/p>
2022年初，剛過完年，小柳簽約買下了這套房子，面積85㎡，房屋總價320萬元，稅費28萬元，總共投入348萬元?！拔覀兪琴J款110萬，利率5.7%，當(dāng)時算低了，之前二套要6%?！?買完房后，她立刻簡單裝修一番，租了出去，月租金3900元。
一切都很順利，小柳沉浸在買完房子的喜悅中。
“抄底”抄在了半山腰
一年多跌了100萬元
可好景不長，買房后兩個月，小柳就發(fā)現(xiàn)，“這房價還在降。去年4月份在朋友圈里看到中介發(fā)了一套小區(qū)同戶型85㎡房源，掛牌價才305萬元。”
之后房價一直走下坡路，最近小柳發(fā)現(xiàn)，小區(qū)同戶型掛牌最低的房源僅245萬元，其余不少房源掛牌價也都在250萬~280萬之間?！拔乙哺薪樽稍冞^，他們說我的這套房子想短期成交的話，建議我掛240~250萬?！毙×桓蚁嘈?，短短一年半時間，賬面資產(chǎn)少了100萬元。而且房貸利率也下調(diào)，現(xiàn)在二套房利率不到5%。
雖然小柳不愿意接受，但也不能改變這個事實?！斑€能怎么辦呢？只能一邊出租，一邊等‘解套’吧。”
“這兩年房子價格一直在降，今年以來降價更明顯?！蔽磥砜萍汲且患抑薪殚T店經(jīng)紀(jì)人小朱告訴潮新聞記者，“溫莎郡年初時候85㎡的房源成交價還有270萬左右，現(xiàn)在成交230~240萬元。而且成交量很低，一個月頂多成交一兩套，少的時候可能一個月都沒有成交?！?/p>
鳳璽云著掛牌截圖
小朱說，不止溫莎郡，周邊新湖菲林，新湖果嶺、青楓墅園等樓盤都是這樣的情況。就算是去年新交付的“紅盤”鳳璽云著，也在“破發(fā)”的邊緣。鳳璽云著新房精裝限價2.9萬元/㎡，曾經(jīng)4次開盤，每次綜合中簽率均低于10%。今年6月該樓盤成交了一套二手房，面積129㎡，最終成交單價僅28563元，總價370萬元。
小朱還說，未來科技城“三兄弟”之一的未來悅，去年上半年還有房源成交單價超6萬元，近期正常樓層成交單價在5萬元左右。
潮新聞記者點評：
2021年6月10日，時任中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清說：“押注房價永不下跌的人終會付出沉重代價?！?/p>
經(jīng)歷了一輪大漲的房地產(chǎn)行業(yè)，最近兩年來始終處于下行周期，預(yù)期不振。杭州新房限價，買新房相對安全，但前兩年買了二手房的，無疑站在了高位。對于剛需購房者而言，買二手房是自住，賬面財富的虧損盡管會影響心情，但自住往往是長期的，總是能穿越周期。而投資二手房的確要謹(jǐn)慎，如同股票一樣，很容易抄底抄在半山腰。
延伸閱讀
跌到“買房送黃金”的杭州樓市，與阿里裁員有多大關(guān)系？
杭州樓市開始花式內(nèi)卷。6月8日，據(jù)界面新聞報道，臨安區(qū)的華發(fā)薈天府賣房送黃金，最新一個批次的房源，119平米的房子返黃金1000克，按最新金價，大約能返現(xiàn)45萬元。該區(qū)其他樓盤也在卷，有的送裝修、送車位、送手機、送物業(yè)費。
雖說臨平區(qū)離杭州主城區(qū)有相當(dāng)?shù)木嚯x，但是杭州的房子這么不好賣了嗎？此前網(wǎng)傳阿里巴巴大幅裁員、阿里附近“核心樓盤跳水價甩賣”，引發(fā)了社會對互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員的再次關(guān)注，以及對杭州樓市會否跳水的猜測。
盡管阿里巴巴否認了網(wǎng)帖中的裁員比例，并稱2023年需要新招1.5萬人，但也承認存在“正常的組織和人員優(yōu)化”。根據(jù)阿里財報，2021年底阿里集團員工數(shù)量為25.9萬人，到了2023年3月31日，員工數(shù)量減少至23.5萬人，凈減員近10%。
那些從阿里“畢業(yè)”的人，真的沖擊到了杭州樓市嗎？
6月初，《財經(jīng)十一人》在阿里巴巴總部所在的余杭區(qū)實地跑盤了解到，這里的房價近兩年明顯下跌，有些小區(qū)距2021年的高點已接近“腰斬”。2023年初短暫的“小陽春”之后，二手房成交價和成交量又繼續(xù)下滑，不少小區(qū)的跌幅達到了前段時間漲幅的兩倍，有的甚至跌至一手房開盤價以下。
但是，多位房產(chǎn)中介和阿里員工表示，阿里裁員并不是杭州樓市量價齊跌的主要原因，而且被裁員工的近況也沒有網(wǎng)絡(luò)炒作的那么慘。但是，也有觀點認為，大廠裁員的對樓市的影響要在后半年顯現(xiàn)。
雖然目前情勢不樂觀，但是資深的房產(chǎn)中介對“一時得失”看得很淡。在阿里巴巴總部周邊的一名德佑中介表示，在大廠旁邊做生意，對未來仍然具有信心?！氨热绗F(xiàn)在阿里拆分成六大業(yè)務(wù)板塊，逐個上市，上市時就會有一批人財富自由，就會買房，拉動那些改善型住房、高品質(zhì)的小區(qū)。對大眾市場影響不大?！?/p>
“未科三兄弟”之一的陽光城未來悅 攝影：楊立赟
最壞的情況還未出現(xiàn)
近日，在阿里巴巴總部所在的余杭區(qū)，《財經(jīng)十一人》走訪了未來科技城的核心樓盤——號稱“未科三兄弟”的陽光城未來悅、中南樾府、東原印未來，在愛橙街上一字排開。
陽光城未來悅的保安表示，最近這幾天沒什么人進出小區(qū)看房。在這個小區(qū)外，一條街上共有五家中介，其中三家緊挨著。記者以購房者身份咨詢時，我愛我家的一名中介表示，這一片房價確實在下跌，“2021年這個小區(qū)單價7萬元到8萬元，現(xiàn)在只有四五萬?！彼寡?，很多人在觀望，不敢出手，想等房價繼續(xù)跌。
記者查閱到，陽光城未來悅在2018年首次開盤均價為3萬元/平方米，到了2021年，曾有125平的房子最高成交總價達到1050萬元，成交單價高達8.4萬元/平方米，比買入價高出兩倍，是當(dāng)時的最高紀(jì)錄。
目前，該小區(qū)在鏈家網(wǎng)上單價最低的是一套低樓層房源，總價350萬元，單價3.9萬元/平方米。小區(qū)房源當(dāng)前的掛牌均價大約為5萬元/平方米。
上述中介介紹，陽光城未來悅通常有100套掛牌，現(xiàn)在，掛牌房源沒有變多，但是成交量變少了。“2月、3月成交量還在往上走，4月、5月往下降了，5月我們店只成交了一套。”他說。
在阿里巴巴西溪園區(qū)——也就是傳統(tǒng)意義上的阿里總部——步行距離10分鐘距離的富力西溪悅居，房價也在持續(xù)下跌。該小區(qū)附近一家德佑的中介稱，平臺上有一套89平米的剛需房已經(jīng)掛牌兩年，從最初的500多萬元，逐步降價到現(xiàn)在的385萬元。他感覺，周邊的成交量也在變少，現(xiàn)在，他的業(yè)績從一個月簽兩三套，變成了兩個月簽一套。
張洪 （化名） 在杭州干了十三年的房屋中介，他坦言，“阿里辟謠說沒裁員我是不信的”，因為感覺今年前四個月阿里周邊的房價較為平穩(wěn)，從5月開始，特別是阿里裁員消息傳出，又開始下跌。但這次裁員的影響可能在6月下旬會比較明顯。二手房市場下跌不會突然到底，而是一個過程。張洪比較悲觀，他認為目前的房價還沒到底，今年都不會太好。
針對阿里裁員，房價下跌，市場上有很多傳言，如阿里百萬年薪中層斷供，賣樓回血等。
但前述德佑中介認為，并沒有那么夸張，放出來的房子確實變多了，有些人被裁了就打算賣房回老家，但新掛盤的房主普遍不會一下子放出跳水價，而是都按目前的平均價格掛牌。
迄今為止，他還沒有接觸到斷供的案例?！鞍⒗飭T工賺錢能力很強，有個客戶在阿里媽媽 （阿里集團的大數(shù)據(jù)營銷平臺） ，收入非常高，第一年買房貸款70%，第二年就把貸款還完了?！?/p>
建平 （化名） 是一位阿里巴巴的前員工，于2022年底被裁。他告訴《財經(jīng)十一人》，自己背著未來科技城 （阿里總部所在地） 的房貸和其他城市的房貸，每月要還款約4萬元。
離開阿里后，他又入職了一家新公司，2023年3月再度被裁，目前處于待業(yè)狀態(tài)。
“去年找工作還行，現(xiàn)在不太好找?！?/strong>他認為，雖然被裁員后找一份穩(wěn)定的工作挺艱難，但是存款再頂個兩年沒啥問題。他的妻子從事電商行業(yè)，“收入還不錯”，也能為房貸出一份力。
當(dāng)然，不管是不是阿里，各個行業(yè)的公司裁員都會造成部分交易落空。2022年，張洪同事的客戶下定余杭區(qū)翡翠城的一套房子，交了30萬定金，卻被裁員，之后客戶就算賠了定金，也要放棄購房。張洪替他暗自慶幸：“幸虧沒買，去年那套房子650萬，今年560萬?！?/p>
多名在杭州阿里巴巴和北京騰訊總部周邊的中介表示，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)?shù)胤績r的核心動力，但是裁員對房價的影響沒那么快，而且5月并非第一次裁員，去年開始就陸續(xù)發(fā)生。
前述我愛我家中介也認為，杭州樓市量價齊跌主要原因并不是阿里裁員，而是從去年開始持續(xù)的大盤下跌。
據(jù)《錢江晚報》報道，2022年杭州二手房 （不含臨安） 成交量為5.4萬套，創(chuàng)下6年來新低，相比2021年下跌約33%，相比同樣是下行市場的2018年也下跌了25%。2022年杭州市區(qū) （含富陽、臨安） 新房成交接近11萬套，同樣是近6年來最低，同比2021年下降43%。2022年杭州同一小區(qū)二手房成交價相比去年，均有10%-30%左右的降幅。
根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年杭州二手房市場約有68%的業(yè)主對掛牌房源調(diào)價，其中91%的業(yè)主選擇下調(diào)價格。全市二手住宅成交均價從1月起呈波動式下滑，在12月達到全年住宅網(wǎng)簽均價最低點。
雖然今年小陽春杭州樓市有反彈，但也是疫情疊加春節(jié)被壓抑的需求釋放。這波剛需購買力得到滿足后，樓市的萎靡之態(tài)也再次顯現(xiàn)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，最近幾個月杭州二手房市場成交規(guī)模繼續(xù)回落，價格跌幅擴大。2月至3月，杭州市區(qū)二手房成交套數(shù)從5500套升至8100套，4月開始下跌至7500套左右，5月持續(xù)下跌，僅成交約4800套。
價格方面，杭州二手住宅價格在2月至4月同比略有上升，而環(huán)比逐月下跌，意味著比2022年的情況好，但是“小陽春”之后一直處于下滑趨勢。5月二手房價格環(huán)比下跌0.23%，跌幅較上月擴大0.1個百分點，同比下跌0.54%。
陽光城未來悅小區(qū)外，一排房屋中介 攝影：楊立赟