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解聘物業(yè)公司，成立業(yè)委會(huì)自管，還賺了數(shù)百萬元......本月初，廣州海珠區(qū)祈樂苑小區(qū)迎來了“自管十周年”。因?qū)嵭凶怨?，且取得良好成效，近年來該小區(qū)引發(fā)了不少關(guān)注。

什么是小區(qū)自管？

如何實(shí)現(xiàn)的？

小區(qū)自管就是小區(qū)沒有物業(yè)公司，靠一個(gè)類似物業(yè)公司“董事會(huì)”的、不拿工資的業(yè)委會(huì)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)清潔、安保、維修、財(cái)務(wù)等工作的運(yùn)轉(zhuǎn)，還能把小區(qū)物業(yè)費(fèi)保持在較低的水平。

2013年1月，因?qū)ξ锕芊?wù)不滿意，祈樂苑小區(qū)業(yè)主將承接小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司告上法庭。同年6月，小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)；9月，業(yè)主勝訴；11月，業(yè)主決定更換物管公司。2014年2月28日，聘了新物業(yè)公司后，小區(qū)處于“半自治”狀態(tài)，但新的物管公司服務(wù)不盡如人意。2015年2月，業(yè)主投票再次“炒掉”物業(yè)，自行組建隸屬業(yè)委會(huì)的物業(yè)中心，開始全面自治。

圖為廣州海珠區(qū)祈樂苑小區(qū)門口

祈樂苑有接近1500戶住戶，最早的樓房建于1999年，小區(qū)的維護(hù)和管理是業(yè)主關(guān)心的重要問題。那么，沒有物業(yè)公司也能管好小區(qū)嗎？

據(jù)悉，該小區(qū)自治形成三層架構(gòu)——最高是業(yè)委會(huì)；物業(yè)中心直屬業(yè)委會(huì)，設(shè)保安部、工程部、清潔部和行政部等；保潔員、保安等一線物管人員為基層。

在實(shí)行自管后，物業(yè)公司的利潤被節(jié)省了下來，營收利潤直接用于小區(qū)的日常維護(hù)、翻新，生活環(huán)境有了巨大的變化。前幾年，業(yè)委會(huì)應(yīng)業(yè)主的要求，將小區(qū)全部樓梯房的樓梯間進(jìn)行翻新。今年農(nóng)歷新年前，小區(qū)又應(yīng)業(yè)主的要求翻新了小區(qū)的公共廣場。

業(yè)委會(huì)成員均為兼職

不領(lǐng)薪酬

據(jù)悉，現(xiàn)在的業(yè)委會(huì)有7名骨干成員，包括企業(yè)高管、律師等。業(yè)委會(huì)成員均為兼職，不領(lǐng)薪酬，經(jīng)業(yè)主投票同意，每年補(bǔ)貼給業(yè)委會(huì)2萬元活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

目前，小區(qū)日常業(yè)務(wù)多在微信群交流，遇到居民提出意見，則按常規(guī)進(jìn)行方案制定、業(yè)主大會(huì)投票表決。

“小區(qū)有一個(gè)管理規(guī)約，是經(jīng)過大家討論通過的。”業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人冼敏強(qiáng)表示，早在幾年前，令人頭疼的電動(dòng)車就不被允許進(jìn)入小區(qū)，大家投票通過的事情，必須少數(shù)服從多數(shù)。

“因?yàn)槭裁词露际切^(qū)業(yè)主自己做決定，所以在處理鄰里關(guān)系上，也有了大幅提升。”他說，現(xiàn)在居委對于我們小區(qū)自治的模式非常支持，因?yàn)槲覀冊诤芏嗍虑樯蠌母瓷媳苊饬嗣堋?/p>

小區(qū)去年的年收入

達(dá)到了550萬元

在祈樂苑小區(qū)休閑廣場旁邊，有一個(gè)告示欄。冼敏強(qiáng)指著1月的小區(qū)財(cái)務(wù)公布情況，“小區(qū)專門聘了財(cái)務(wù)人員，每個(gè)月月底會(huì)公布上個(gè)月財(cái)務(wù)收支情況。”

記者看到，2024年1月該小區(qū)營業(yè)內(nèi)收入為59萬余元，營業(yè)內(nèi)支出則為47萬余元，薪資福利、管理費(fèi)用、保潔、物資設(shè)備等費(fèi)用清單被詳細(xì)列出，業(yè)主如有異議則可到服務(wù)中心去提出意見。

告示欄內(nèi)貼出的2024年1月小區(qū)營業(yè)內(nèi)收入明細(xì)

據(jù)了解，該小區(qū)去年的年收入達(dá)到了550萬元，包括物業(yè)費(fèi)、公共停車費(fèi)等，“收入大部分都用來維護(hù)小區(qū)開支和投入小區(qū)建設(shè)?！辟魪?qiáng)說。

這種管理模式可以復(fù)制嗎？

小區(qū)自治何以幸福出圈？祈樂苑提供了一個(gè)先例，但這種模式可以復(fù)制嗎？

有專家指出，業(yè)主自治更適合單體樓或業(yè)主總量不大的中小規(guī)模小區(qū)，而對廣州眾多戶數(shù)動(dòng)輒幾千上萬的大型小區(qū)來說，“有序”可能比“無序”更重要。

如果業(yè)主眾多，難以組織，在走相關(guān)程序時(shí)很容易流于緩慢、混亂，反而可能連基本的秩序也無法保障，最終消耗掉廣大業(yè)主的耐心和信心。

近年來，多個(gè)小區(qū)開始成立業(yè)委會(huì)或者更換物業(yè)公司，業(yè)主們?yōu)樘嵘陨砭幼◇w驗(yàn)和生活幸福感在不斷探索，也提供了一個(gè)個(gè)基層治理的范本。

新快報(bào)來源：綜合廣州廣播電視臺(tái)、南方+、廣州日報(bào)

延伸閱讀

小區(qū)部分業(yè)主成立“自治小組”驅(qū)趕物業(yè)公司，律師稱或涉嫌違法

近日，網(wǎng)傳一份由武漢市硚口區(qū)寶豐街道辦發(fā)布的通告稱，轄區(qū)內(nèi)一小區(qū)發(fā)生物業(yè)公司被“自治小組”清場事件。

紅星新聞?dòng)浾卟稍L獲悉，此前，硚口區(qū)寶豐街道同馨花園一期部分業(yè)主成立“自治小組”強(qiáng)行驅(qū)趕物業(yè)公司工作人員，后街道辦介入，稱“自治小組”不能代表全體業(yè)主做出決定。近期，小區(qū)業(yè)主就自治事項(xiàng)進(jìn)行投票，最終未通過調(diào)整物業(yè)區(qū)域單獨(dú)管理。

受訪律師向記者表示，在未按法定程序變更物業(yè)管理區(qū)域的情況下，部分業(yè)主私下成立“自治小組”清退物業(yè)公司的行為或涉嫌違法。

小區(qū)現(xiàn)“自治小組”驅(qū)趕物業(yè)公司

街道辦介入

網(wǎng)傳由武漢市硚口區(qū)寶豐街道辦事處1月3日發(fā)布的《關(guān)于依法依規(guī)保障同馨花園一期居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的通告》顯示，2023年12月31日，同馨花園一期居民小區(qū)發(fā)生物業(yè)公司被清場事件，導(dǎo)致居民小區(qū)無物業(yè)服務(wù)，影響了小區(qū)居民正常生活，同時(shí)因缺乏物業(yè)管理也帶來了消防、電梯等安全隱患。

寶豐街道辦發(fā)布通告 受訪者供圖

同馨花園多名業(yè)主向紅星新聞?dòng)浾咦C實(shí)了網(wǎng)傳通告的真實(shí)性。他們告訴記者，小區(qū)出現(xiàn)的所謂“自治小組”成員名單并不明確，該小組此前還代表小區(qū)業(yè)主發(fā)布了“不向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)、轉(zhuǎn)由‘自治小組’收取物業(yè)費(fèi)的公告”。去年12月31日，“自治小組”成員“強(qiáng)行驅(qū)趕”物業(yè)公司工作人員，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境一度混亂。

記者了解到，同馨花園一期小區(qū)的物業(yè)公司系浙江綠升物業(yè)服務(wù)有限公司武漢分公司。3月8日，該公司工作人員告訴紅星新聞?dòng)浾?，同馨花園小區(qū)一、二期近年均由其公司提供物業(yè)服務(wù)，近期，同馨花園一期部分業(yè)主提出不要物業(yè)公司“想自治”，因此出現(xiàn)被清場的情況，“具體情況以街道發(fā)布的通告為準(zhǔn)。”

有同馨花園業(yè)主告訴記者，“清場事件”發(fā)生后，今年1月2日，當(dāng)?shù)亟值擂k組織相關(guān)部門聽取了小區(qū)各方居民代表意見，對小區(qū)物業(yè)管理提出了數(shù)條意見。“隨后在業(yè)主群發(fā)了那份網(wǎng)傳的通告，也在小區(qū)布告欄貼了通告。”

該通告稱，“目前宣布成立的同馨花園一期‘自治小組’，并沒有經(jīng)業(yè)主大會(huì)由業(yè)主表決同意成立。因此，‘自治小組’不能代表全體業(yè)主做出決定。”

關(guān)于單獨(dú)成立同馨花園一期業(yè)主委員會(huì)的問題，通告稱，應(yīng)當(dāng)聽取區(qū)房管局的指導(dǎo)意見，按法定程序進(jìn)行，在取得同意變更物業(yè)管理區(qū)域意見，厘清同馨花園一、二期之間公共收益及債務(wù)后，通過召開業(yè)主大會(huì)方式由業(yè)主表決成立同馨花園一期業(yè)主委員會(huì)。

投票后未通過自治事項(xiàng)

仍由原物業(yè)公司管理

近日，記者聯(lián)系寶豐街道辦事處核實(shí)相關(guān)情況，工作人員稱，小區(qū)業(yè)主已經(jīng)就此事走完了相關(guān)投票表決流程。

記者獲取的一份寶豐街道硚北社區(qū)居委會(huì)3月1日發(fā)布的通告顯示，2月29日，硚北社區(qū)組織同馨花園一期業(yè)主對自治事項(xiàng)進(jìn)行了意見征求。小區(qū)總戶數(shù)192戶，參與投票150戶。其中，投票同意61票，反對76票，棄權(quán)9票，無效4票。此次投票結(jié)果未通過同馨花園一期調(diào)整物業(yè)區(qū)域單獨(dú)管理。

硚北社區(qū)居委會(huì)發(fā)布通告 受訪者供圖

3月8日，硚北社區(qū)居委會(huì)工作人員向記者確認(rèn)了上述通告的真實(shí)性。

在同馨花園一期居住多年的張先生參與了2月29日的投票活動(dòng)。他告訴紅星新聞?dòng)浾?，小區(qū)一期的大多數(shù)業(yè)主之所以反對“自治”，是因?yàn)樾^(qū)一期體量太小，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)看，很難找到合適的物業(yè)公司來管理，“而不要物業(yè)公司，則又會(huì)出現(xiàn)‘自治’那幾天的混亂情況?！?/p>

記者注意到，《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

3月8日，浙江綠升物業(yè)服務(wù)有限公司武漢分公司工作人員告訴記者，目前，同馨花園一期仍由該公司管理。

多名同馨花園業(yè)主介紹，因小區(qū)第四屆業(yè)委會(huì)主任汪某某在小區(qū)重大火災(zāi)隱患整改工作中存在推進(jìn)不力的情況，2021年8月，寶豐街道辦責(zé)令汪某某停止履職，由業(yè)主大會(huì)決定終止其委員職務(wù)。后小區(qū)業(yè)委會(huì)其他四名委員相繼辭職，業(yè)委會(huì)也不復(fù)存在。截至目前，小區(qū)并未成立新的業(yè)委會(huì)。

“目前，我們非常希望完成對上屆業(yè)委會(huì)賬目的審計(jì)，以便成立新的業(yè)委會(huì)，讓小區(qū)的管理恢復(fù)正常?！边@些業(yè)主表示，這幾年，他們曾多次就上屆業(yè)委會(huì)的賬目問題向相關(guān)部門反映過情況。

律師解讀：

實(shí)踐中分割物業(yè)管理區(qū)域非常困難

寶豐街道辦事處發(fā)布的通告還稱，任何個(gè)人和單位均無權(quán)違法主張其權(quán)利。對妨礙、阻止物業(yè)公司依法提供物業(yè)服務(wù)，影響小區(qū)秩序、帶來安全風(fēng)險(xiǎn)、導(dǎo)致安全事故的行為，依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)嚴(yán)肅處理，對于情節(jié)嚴(yán)重的，將依法追究刑事責(zé)任。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師謝王鋼長期從事物業(yè)相關(guān)法律服務(wù)。他在接受紅星新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，同馨花園一期部分業(yè)主成立“自治小組”清退物業(yè)公司可能涉嫌違法。

“一期業(yè)主和其他部分業(yè)主，屬于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，不能單獨(dú)成立業(yè)委會(huì)等‘自治小組’，除非一期業(yè)主變更物業(yè)管理區(qū)域，將其所屬的房屋及設(shè)施獨(dú)立出來，成為一個(gè)單獨(dú)的物業(yè)管理區(qū)域?！敝x王鋼表示。

北京安科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張猛律師同樣表示，由于“自治小組”不能代表業(yè)主委員會(huì)，清退物業(yè)公司的行為并不合法。當(dāng)然，業(yè)主委員會(huì)選聘或變更物業(yè)公司，也有法定的程序和要求。根據(jù)《民法典》規(guī)定，業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

律師稱小區(qū)業(yè)主的行為或違法，圖為民法典資料圖

小區(qū)業(yè)主若想變更物業(yè)管理區(qū)域，需要經(jīng)過怎樣的程序？

謝王鋼介紹，一般要區(qū)房屋行政管理部門牽頭，聽取鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的意見，還要結(jié)合實(shí)際情況，并經(jīng)過業(yè)主表決才行?！翱紤]實(shí)際情況，如果物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備是共用的，則無法進(jìn)行分割。實(shí)踐中要分割非常困難，我個(gè)人沒有見過實(shí)際分割成功的案例?！?/p>

謝王鋼還提到，根據(jù)《民法典》第二百八十四條規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”，也即業(yè)主確實(shí)可以選擇不要物業(yè)公司進(jìn)行“自治”。

“此前也有一些業(yè)主自治的案例，但總體來說非常少，尤其是成功的?！敝x王鋼解釋，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)本身就是一個(gè)比較松散的組織，且會(huì)三五年更換一次，是業(yè)主利用業(yè)余時(shí)間來處理小區(qū)公共區(qū)域問題的。另外，相較物業(yè)公司，業(yè)主在物業(yè)管理方面并不專業(yè)，前者有完善的管理制度、專業(yè)人員和設(shè)施設(shè)備等。