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“炒掉”物業(yè)后,這個小區(qū)去年收入550萬

更新時間:2024-03-13 19:21:36作者:佚名

“炒掉”物業(yè)后,這個小區(qū)去年收入550萬

解聘物業(yè)公司,成立業(yè)委會自管,還賺了數(shù)百萬元......本月初,廣州海珠區(qū)祈樂苑小區(qū)迎來了“自管十周年”。因?qū)嵭凶怨?,且取得良好成效,近年來該小區(qū)引發(fā)了不少關(guān)注。

什么是小區(qū)自管?

如何實現(xiàn)的?

小區(qū)自管就是小區(qū)沒有物業(yè)公司,靠一個類似物業(yè)公司“董事會”的、不拿工資的業(yè)委會,實現(xiàn)小區(qū)清潔、安保、維修、財務(wù)等工作的運轉(zhuǎn),還能把小區(qū)物業(yè)費保持在較低的水平。

2013年1月,因?qū)ξ锕芊?wù)不滿意,祈樂苑小區(qū)業(yè)主將承接小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司告上法庭。同年6月,小區(qū)成立了業(yè)委會;9月,業(yè)主勝訴;11月,業(yè)主決定更換物管公司。2014年2月28日,聘了新物業(yè)公司后,小區(qū)處于“半自治”狀態(tài),但新的物管公司服務(wù)不盡如人意。2015年2月,業(yè)主投票再次“炒掉”物業(yè),自行組建隸屬業(yè)委會的物業(yè)中心,開始全面自治。


圖為廣州海珠區(qū)祈樂苑小區(qū)門口

祈樂苑有接近1500戶住戶,最早的樓房建于1999年,小區(qū)的維護和管理是業(yè)主關(guān)心的重要問題。那么,沒有物業(yè)公司也能管好小區(qū)嗎?

據(jù)悉,該小區(qū)自治形成三層架構(gòu)——最高是業(yè)委會;物業(yè)中心直屬業(yè)委會,設(shè)保安部、工程部、清潔部和行政部等;保潔員、保安等一線物管人員為基層。

在實行自管后,物業(yè)公司的利潤被節(jié)省了下來,營收利潤直接用于小區(qū)的日常維護、翻新,生活環(huán)境有了巨大的變化。前幾年,業(yè)委會應(yīng)業(yè)主的要求,將小區(qū)全部樓梯房的樓梯間進行翻新。今年農(nóng)歷新年前,小區(qū)又應(yīng)業(yè)主的要求翻新了小區(qū)的公共廣場。

業(yè)委會成員均為兼職

不領(lǐng)薪酬

據(jù)悉,現(xiàn)在的業(yè)委會有7名骨干成員,包括企業(yè)高管、律師等。業(yè)委會成員均為兼職,不領(lǐng)薪酬,經(jīng)業(yè)主投票同意,每年補貼給業(yè)委會2萬元活動經(jīng)費。

目前,小區(qū)日常業(yè)務(wù)多在微信群交流,遇到居民提出意見,則按常規(guī)進行方案制定、業(yè)主大會投票表決。

“小區(qū)有一個管理規(guī)約,是經(jīng)過大家討論通過的。”業(yè)委會負責人冼敏強表示,早在幾年前,令人頭疼的電動車就不被允許進入小區(qū),大家投票通過的事情,必須少數(shù)服從多數(shù)。

“因為什么事都是小區(qū)業(yè)主自己做決定,所以在處理鄰里關(guān)系上,也有了大幅提升?!彼f,現(xiàn)在居委對于我們小區(qū)自治的模式非常支持,因為我們在很多事情上從根源上避免了矛盾。

小區(qū)去年的年收入

達到了550萬元

在祈樂苑小區(qū)休閑廣場旁邊,有一個告示欄。冼敏強指著1月的小區(qū)財務(wù)公布情況,“小區(qū)專門聘了財務(wù)人員,每個月月底會公布上個月財務(wù)收支情況。”

記者看到,2024年1月該小區(qū)營業(yè)內(nèi)收入為59萬余元,營業(yè)內(nèi)支出則為47萬余元,薪資福利、管理費用、保潔、物資設(shè)備等費用清單被詳細列出,業(yè)主如有異議則可到服務(wù)中心去提出意見。


告示欄內(nèi)貼出的2024年1月小區(qū)營業(yè)內(nèi)收入明細

據(jù)了解,該小區(qū)去年的年收入達到了550萬元,包括物業(yè)費、公共停車費等,“收入大部分都用來維護小區(qū)開支和投入小區(qū)建設(shè)。”冼敏強說。

這種管理模式可以復(fù)制嗎?

小區(qū)自治何以幸福出圈?祈樂苑提供了一個先例,但這種模式可以復(fù)制嗎?

有專家指出,業(yè)主自治更適合單體樓或業(yè)主總量不大的中小規(guī)模小區(qū),而對廣州眾多戶數(shù)動輒幾千上萬的大型小區(qū)來說,“有序”可能比“無序”更重要。

如果業(yè)主眾多,難以組織,在走相關(guān)程序時很容易流于緩慢、混亂,反而可能連基本的秩序也無法保障,最終消耗掉廣大業(yè)主的耐心和信心。

近年來,多個小區(qū)開始成立業(yè)委會或者更換物業(yè)公司,業(yè)主們?yōu)樘嵘陨砭幼◇w驗和生活幸福感在不斷探索,也提供了一個個基層治理的范本。

新快報來源:綜合廣州廣播電視臺、南方+、廣州日報

延伸閱讀

小區(qū)部分業(yè)主成立“自治小組”驅(qū)趕物業(yè)公司,律師稱或涉嫌違法

近日,網(wǎng)傳一份由武漢市硚口區(qū)寶豐街道辦發(fā)布的通告稱,轄區(qū)內(nèi)一小區(qū)發(fā)生物業(yè)公司被“自治小組”清場事件。

紅星新聞記者采訪獲悉,此前,硚口區(qū)寶豐街道同馨花園一期部分業(yè)主成立“自治小組”強行驅(qū)趕物業(yè)公司工作人員,后街道辦介入,稱“自治小組”不能代表全體業(yè)主做出決定。近期,小區(qū)業(yè)主就自治事項進行投票,最終未通過調(diào)整物業(yè)區(qū)域單獨管理。

受訪律師向記者表示,在未按法定程序變更物業(yè)管理區(qū)域的情況下,部分業(yè)主私下成立“自治小組”清退物業(yè)公司的行為或涉嫌違法。

小區(qū)現(xiàn)“自治小組”驅(qū)趕物業(yè)公司

街道辦介入

網(wǎng)傳由武漢市硚口區(qū)寶豐街道辦事處1月3日發(fā)布的《關(guān)于依法依規(guī)保障同馨花園一期居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的通告》顯示,2023年12月31日,同馨花園一期居民小區(qū)發(fā)生物業(yè)公司被清場事件,導(dǎo)致居民小區(qū)無物業(yè)服務(wù),影響了小區(qū)居民正常生活,同時因缺乏物業(yè)管理也帶來了消防、電梯等安全隱患。



寶豐街道辦發(fā)布通告 受訪者供圖

同馨花園多名業(yè)主向紅星新聞記者證實了網(wǎng)傳通告的真實性。他們告訴記者,小區(qū)出現(xiàn)的所謂“自治小組”成員名單并不明確,該小組此前還代表小區(qū)業(yè)主發(fā)布了“不向物業(yè)公司繳納物業(yè)費、轉(zhuǎn)由‘自治小組’收取物業(yè)費的公告”。去年12月31日,“自治小組”成員“強行驅(qū)趕”物業(yè)公司工作人員,導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境一度混亂。

記者了解到,同馨花園一期小區(qū)的物業(yè)公司系浙江綠升物業(yè)服務(wù)有限公司武漢分公司。3月8日,該公司工作人員告訴紅星新聞記者,同馨花園小區(qū)一、二期近年均由其公司提供物業(yè)服務(wù),近期,同馨花園一期部分業(yè)主提出不要物業(yè)公司“想自治”,因此出現(xiàn)被清場的情況,“具體情況以街道發(fā)布的通告為準?!?/p>

有同馨花園業(yè)主告訴記者,“清場事件”發(fā)生后,今年1月2日,當?shù)亟值擂k組織相關(guān)部門聽取了小區(qū)各方居民代表意見,對小區(qū)物業(yè)管理提出了數(shù)條意見。“隨后在業(yè)主群發(fā)了那份網(wǎng)傳的通告,也在小區(qū)布告欄貼了通告?!?/p>

該通告稱,“目前宣布成立的同馨花園一期‘自治小組’,并沒有經(jīng)業(yè)主大會由業(yè)主表決同意成立。因此,‘自治小組’不能代表全體業(yè)主做出決定?!?/p>

關(guān)于單獨成立同馨花園一期業(yè)主委員會的問題,通告稱,應(yīng)當聽取區(qū)房管局的指導(dǎo)意見,按法定程序進行,在取得同意變更物業(yè)管理區(qū)域意見,厘清同馨花園一、二期之間公共收益及債務(wù)后,通過召開業(yè)主大會方式由業(yè)主表決成立同馨花園一期業(yè)主委員會。

投票后未通過自治事項

仍由原物業(yè)公司管理

近日,記者聯(lián)系寶豐街道辦事處核實相關(guān)情況,工作人員稱,小區(qū)業(yè)主已經(jīng)就此事走完了相關(guān)投票表決流程。

記者獲取的一份寶豐街道硚北社區(qū)居委會3月1日發(fā)布的通告顯示,2月29日,硚北社區(qū)組織同馨花園一期業(yè)主對自治事項進行了意見征求。小區(qū)總戶數(shù)192戶,參與投票150戶。其中,投票同意61票,反對76票,棄權(quán)9票,無效4票。此次投票結(jié)果未通過同馨花園一期調(diào)整物業(yè)區(qū)域單獨管理。



硚北社區(qū)居委會發(fā)布通告 受訪者供圖

3月8日,硚北社區(qū)居委會工作人員向記者確認了上述通告的真實性。

在同馨花園一期居住多年的張先生參與了2月29日的投票活動。他告訴紅星新聞記者,小區(qū)一期的大多數(shù)業(yè)主之所以反對“自治”,是因為小區(qū)一期體量太小,根據(jù)以往的經(jīng)驗看,很難找到合適的物業(yè)公司來管理,“而不要物業(yè)公司,則又會出現(xiàn)‘自治’那幾天的混亂情況?!?/p>

記者注意到,《武漢市物業(yè)管理條例》第四十四條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但服務(wù)期限為不定期。當事人可以隨時解除合同,但是應(yīng)當提前六十日書面通知對方。

3月8日,浙江綠升物業(yè)服務(wù)有限公司武漢分公司工作人員告訴記者,目前,同馨花園一期仍由該公司管理。

多名同馨花園業(yè)主介紹,因小區(qū)第四屆業(yè)委會主任汪某某在小區(qū)重大火災(zāi)隱患整改工作中存在推進不力的情況,2021年8月,寶豐街道辦責令汪某某停止履職,由業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)。后小區(qū)業(yè)委會其他四名委員相繼辭職,業(yè)委會也不復(fù)存在。截至目前,小區(qū)并未成立新的業(yè)委會。

“目前,我們非常希望完成對上屆業(yè)委會賬目的審計,以便成立新的業(yè)委會,讓小區(qū)的管理恢復(fù)正常?!边@些業(yè)主表示,這幾年,他們曾多次就上屆業(yè)委會的賬目問題向相關(guān)部門反映過情況。

律師解讀:

實踐中分割物業(yè)管理區(qū)域非常困難

寶豐街道辦事處發(fā)布的通告還稱,任何個人和單位均無權(quán)違法主張其權(quán)利。對妨礙、阻止物業(yè)公司依法提供物業(yè)服務(wù),影響小區(qū)秩序、帶來安全風(fēng)險、導(dǎo)致安全事故的行為,依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)嚴肅處理,對于情節(jié)嚴重的,將依法追究刑事責任。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師謝王鋼長期從事物業(yè)相關(guān)法律服務(wù)。他在接受紅星新聞記者采訪時表示,同馨花園一期部分業(yè)主成立“自治小組”清退物業(yè)公司可能涉嫌違法。

“一期業(yè)主和其他部分業(yè)主,屬于一個物業(yè)管理區(qū)域,不能單獨成立業(yè)委會等‘自治小組’,除非一期業(yè)主變更物業(yè)管理區(qū)域,將其所屬的房屋及設(shè)施獨立出來,成為一個單獨的物業(yè)管理區(qū)域?!敝x王鋼表示。

北京安科律師事務(wù)所高級合伙人張猛律師同樣表示,由于“自治小組”不能代表業(yè)主委員會,清退物業(yè)公司的行為并不合法。當然,業(yè)主委員會選聘或變更物業(yè)公司,也有法定的程序和要求。根據(jù)《民法典》規(guī)定,業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項,應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。



律師稱小區(qū)業(yè)主的行為或違法,圖為民法典資料圖

小區(qū)業(yè)主若想變更物業(yè)管理區(qū)域,需要經(jīng)過怎樣的程序?

謝王鋼介紹,一般要區(qū)房屋行政管理部門牽頭,聽取鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會、村民委員會的意見,還要結(jié)合實際情況,并經(jīng)過業(yè)主表決才行?!翱紤]實際情況,如果物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備是共用的,則無法進行分割。實踐中要分割非常困難,我個人沒有見過實際分割成功的案例。”

謝王鋼還提到,根據(jù)《民法典》第二百八十四條規(guī)定,“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”,也即業(yè)主確實可以選擇不要物業(yè)公司進行“自治”。

“此前也有一些業(yè)主自治的案例,但總體來說非常少,尤其是成功的?!敝x王鋼解釋,因為業(yè)主委員會本身就是一個比較松散的組織,且會三五年更換一次,是業(yè)主利用業(yè)余時間來處理小區(qū)公共區(qū)域問題的。另外,相較物業(yè)公司,業(yè)主在物業(yè)管理方面并不專業(yè),前者有完善的管理制度、專業(yè)人員和設(shè)施設(shè)備等。