国产chinesehd精品酒店,邱淑贞aa极毛片,国产在线色视频,玖玖爱zh综合伊人久久

（原標題：“向物業(yè)追討4000萬”后，風波又起）

上海“最牛業(yè)委會”，再次面臨挑戰(zhàn)。

2023年初，上海中遠兩灣城小區(qū)業(yè)委會炒掉上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司（以下簡稱“中遠物業(yè)”），上海市普陀區(qū)人民法院一審判決，中遠物業(yè)向兩灣城返還4000萬元公共收益和結(jié)余。兩灣城業(yè)委會也因此被稱為“最牛業(yè)委會”，一度成為熱門話題。

但在2024年4月3日，案件迎來新轉(zhuǎn)折。民事裁定書顯示，上海市第二中級人民法院認為，一審判決認定基本事實不清，依照相關(guān)法律規(guī)定，裁定撤銷一審民事判決，案件發(fā)回上海市普陀區(qū)人民法院重審。

兩灣城業(yè)委會審計組組長賀明對記者表示，一審判決時隔一年，案子并沒有進展，4000萬元返還金沒收到，反而發(fā)回重審，業(yè)主們都感到很“錯愕”。

在過去幾年，“向物業(yè)追回4000萬”，中遠兩灣城被視為業(yè)主維權(quán)的典范。業(yè)委會主任韓德友從2019年年底上任開始，見證了中遠兩灣城罷免第二屆業(yè)委會、選聘新物業(yè)公司，小區(qū)的管理和維護走上正軌，業(yè)主的維權(quán)從無序到有序。又經(jīng)歷了小區(qū)開放河邊步道、三大工程改造，把兩灣城從老舊小區(qū)的邊緣掙脫出來。

目前，兩灣城業(yè)委會正在和律師團隊準備應對上海市普陀區(qū)人民法院的再審判決。

作為擁有1.2萬戶、5萬常住人口的超大社區(qū)，中遠兩灣城延宕數(shù)年的風波，已經(jīng)超出普通的業(yè)主與物業(yè)糾紛的范疇，在其背后，是一個關(guān)于社區(qū)治理的鮮活樣本。

2020年10月，第一次業(yè)主大會后，業(yè)委會委員和志愿者等工作人員對業(yè)主的投票進行計票 圖/受訪者供圖

超大社區(qū)的不同聲音

案子又回到原點。

2024年4月3日，上海市第二中級人民法院民事裁定書顯示，上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司因與被上訴人上海市普陀區(qū)中遠兩灣城小區(qū)第三屆業(yè)主委員會物業(yè)服務合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院（2021）滬0107民初6549號民事判決，向本院提起上訴。

裁定書顯示，一審判決認定基本事實不清。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第三項規(guī)定，裁定撤銷上海市普陀區(qū)人民法院（2021）滬0107民初6549號民事判決；本案發(fā)回上海市普陀區(qū)人民法院重審。

在此前的一個月，2024年3月，正值兩灣城業(yè)委會第三屆的換屆。66歲的韓德友已經(jīng)在業(yè)委會工作了4年，他感到疲憊。不久前他剛做了腎結(jié)石手術(shù)，身上還插著管子，但沒時間靜養(yǎng)，業(yè)委會的很多工作等著他處理。

小區(qū)的日常維修，電梯、水泵、外墻等方方面面都需要業(yè)委會的參與和監(jiān)督。更何況，這還是超大體量的小區(qū)。

中遠兩灣城小區(qū)坐落在蘇州河畔，曾是上海中心城區(qū)最大棚戶區(qū)，在1998年“兩灣一宅”舊區(qū)改造中，被命名為“中遠兩灣城”。小區(qū)1999年正式開工，2006年全面竣工。占地面積50多萬平方米，有96棟、30多層高的聯(lián)排樓棟，住著1.1萬戶居民，總?cè)丝诮?萬。

在韓德友看來，業(yè)委會只有“無限的義務”，小區(qū)的人力、資金沒有業(yè)主的決議都無權(quán)調(diào)配?！白龅煤檬菓摰模霾缓么蠹叶剂R你?！?/p>

2019年12月，兩灣城“最牛業(yè)委會”—— 兩灣城第三屆業(yè)委會在民主選舉中誕生。委員共15人，大多數(shù)是已經(jīng)退休的、有閑散時間的人。在這一次選舉中，韓德友任業(yè)委會主任，賀明任審計組組長。

兩人都感覺到，兩灣城有近五萬人口的超大體量，業(yè)委會的工作比他們想象的艱難很多。業(yè)委會對小區(qū)事項沒有決定權(quán)，遇到重大事項都需要籌備業(yè)主大會，進行民主表決。

每次開業(yè)主大會需要三分之二的業(yè)主參與投票表決，第一次業(yè)主大會從籌備到召開用了近10個月的時間。光是志愿者就組織了500人。

為了征集更多業(yè)主的投票，鼓勵大家參與，志愿者們利用周一到周五的下班時間和周六日抱著選票箱子上門動員，有的業(yè)主當場投票。如果業(yè)主還需要考慮，就可以到固定的投票點去投票，4個居委會都設(shè)有投票點。

但在中遠物業(yè)看來，“過分的鼓動和敲門宣傳，干擾業(yè)主正常生活的行為，反映出某些人的心虛?！?020年9月，“中遠物業(yè)兩灣城”發(fā)文稱，小區(qū)在某些人推動下，宣傳造勢要“選聘”小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，“更有甚者在業(yè)主群里造謠抹黑現(xiàn)有物業(yè)公司，以達到他們已在外聯(lián)系的物業(yè)公司接管小區(qū)，謀取個人私利的目的?！?/p>

內(nèi)外全是壓力。在此之前，韓德友了解過全國很多小區(qū)的業(yè)委會情況，有的主任兩三個月就辭職，兩灣城第二屆業(yè)委會主任像走馬燈一樣換了五個。

中遠兩灣城小區(qū)的景色 圖/受訪者供圖

業(yè)委會扳倒小區(qū)20年物業(yè)

兩灣城是上海內(nèi)環(huán)最大的小區(qū)，堪比一個小型縣城，它一度被稱為上海最魔幻、最多人群租的小區(qū)。便利店、餐廳、游泳池、網(wǎng)球場應有盡有，需要4個居委會共同管理。

業(yè)主周廣杰2006年搬入兩灣城。他回憶，當時看中了小區(qū)的綠化環(huán)境，交通也便利，地鐵就在小區(qū)旁。

中遠物業(yè)是“中遠兩灣城”小區(qū)完成開發(fā)建設(shè)后的前期物業(yè)，自2001年9月1日起為小區(qū)提供服務。物業(yè)費1.75元/㎡/月。企查查顯示，上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司成立于2000年6月，有6家分支機構(gòu)，其中三家已經(jīng)注銷。中遠兩灣城的物業(yè)公司是兩灣分公司，還在存續(xù)中。

賀明2007年搬來中遠兩灣城，因為退休前在工作單位有領(lǐng)導經(jīng)驗，他參加競選并成為第一屆業(yè)委會主任。

賀明說，2008年1月，第一屆業(yè)委會對2001年1月至2007年5月的公共收益情況和2005年物業(yè)管理費中按實結(jié)算部分做了一次審計。審計結(jié)果顯示，中遠物業(yè)有不當列支的情況，當年按實結(jié)算部分有72萬元的結(jié)余。當時小區(qū)四期還在建設(shè)中。隨著四期入住率增加，公共區(qū)域的水電支出相對穩(wěn)定，物業(yè)費結(jié)余只會更多，但往后每年的結(jié)余卻越來越少。

曾擔任第一屆業(yè)委會主任的賀明回憶說，2009年10月業(yè)委會決定對小區(qū)2001年1月至2009年9月期間（除2005年度）的按實結(jié)算部分的情況和維修資金使用情況，2007年6月至2009年9月期間的公共收益情況進行審計。

當時中遠物業(yè)同意配合審計后，業(yè)委會聘請了會計事務所。審計團隊經(jīng)過一個半月調(diào)出財務憑證，要求物業(yè)為憑證蓋章，以便將憑證帶回律所做進一步審計分析時，物業(yè)卻拒絕加蓋公章，致使這次審計沒能完成。

2017年左右，業(yè)主維權(quán)聲音越來越大。

隨著小區(qū)年歲漸長，基礎(chǔ)設(shè)施老化，業(yè)主與物業(yè)的糾紛進入高發(fā)期。周廣杰和韓德友回憶，小區(qū)原先的道路是由一塊塊磚拼起來的，經(jīng)過十幾年的踩踏，路面早已破爛。小區(qū)的灌溉設(shè)施癱瘓，綠化養(yǎng)護沒人做。晚上小區(qū)越來越昏暗，業(yè)主摔倒的情況時有發(fā)生。大家常在樓棟業(yè)主微信群討論小區(qū)問題。韓德友發(fā)過幾次言，被注意到，大家推薦他參與小區(qū)管理。

韓德友說，作為業(yè)委會，對物業(yè)服務、維修資金的使用、小區(qū)環(huán)境每況愈下的情況都應該負有監(jiān)管責任。但是當時任職的第二屆業(yè)委會并沒有承擔起應有的職責。據(jù)一審判決書，任期為2014年至2017年的第二屆業(yè)委會的負責人與中遠物業(yè)負責人之間存在親屬關(guān)系，業(yè)主對該屆業(yè)委會缺乏認同。

業(yè)主們召開臨時業(yè)主大會，罷免了第二屆業(yè)委會。

2018年12月，“中遠物業(yè)兩灣城”官方微信公眾號發(fā)文稱，部分業(yè)主對中遠物業(yè)兩灣分公司的物業(yè)管理工作存在較大的意見，其認為主要原因有彼此溝通不暢造成業(yè)主誤會。此外，運營成本成倍增長?！霸谖飿I(yè)費沒有增加一分錢的基礎(chǔ)上，給物業(yè)管理帶來極大的經(jīng)營壓力?！?/p>

并解釋，關(guān)于小區(qū)道路明顯坑洼不平，是因為小區(qū)道路的翻新屬于公共區(qū)域設(shè)施的更新，按規(guī)定，相關(guān)經(jīng)費必須從小區(qū)維修基金中列支。2016年，物業(yè)公司就曾向小區(qū)第二屆業(yè)委會提交了“關(guān)于小區(qū)道路適度翻新維修”的報告和方案。當時，因涉及的翻新費用較大，業(yè)委會成員意見無法達成統(tǒng)一，遂導致小區(qū)道路翻新整修工程擱置至今未能實施。

業(yè)主們很疑惑，兩灣城有那么多收費的停車位和廣告位，怎么會沒有錢？他們把問題擺到了物業(yè)公司和負責資金監(jiān)管的業(yè)委會面前——錢去哪里了？

2019年12月，“最牛業(yè)委會”誕生后，在次年的10月，第一次業(yè)主大會上最終表決通過，公開招標聘用新物業(yè)，同時對歷年公共收益、物業(yè)費按實結(jié)算部分和維修資金使用做全面審計。

中遠物業(yè)表示，第三屆業(yè)委會罔顧小區(qū)歷年的審計實際，執(zhí)意要推翻前面的所有審計，做全覆蓋審計，這有悖于常理，有違“臨時合同”的無理要求，中遠物業(yè)不予同意。

中遠兩灣城第三屆業(yè)委會組織的業(yè)主大會合影留念 圖/受訪者供圖

4000萬的爭議

2021年3月，因中遠物業(yè)不配合審計，業(yè)委會將其告上法庭。

賀明提到，案子進入訴訟程序后，中遠物業(yè)先是同意配合審計，之后又不向?qū)徲媶挝惶峁┫嚓P(guān)憑證，致使司法審計不能進行。他們只能向法院申請多份調(diào)查令，從電力公司和城投水務公司，拿到歷年水電費數(shù)據(jù)。

賀明說，成熟小區(qū)每年公共區(qū)域的用電用水，包括綠化養(yǎng)護費用不會有太大波動，根據(jù)多年數(shù)據(jù)的對比，再參照現(xiàn)任物業(yè)公司所提供的相關(guān)水費、電費數(shù)據(jù)，再與中遠物業(yè)作為證據(jù)提交的各年度企業(yè)審計報告里有關(guān)數(shù)據(jù)對照，推算出了合法合理的中遠物業(yè)侵占業(yè)主的資金數(shù)額。

2014年前的電費數(shù)據(jù)是紙質(zhì)化，需要員工手工翻查。由于兩灣城規(guī)模太大，僅公共區(qū)域就有數(shù)百個電表。為了減少電力部門的工作量，業(yè)委會決定從每隔五年的數(shù)據(jù)中抽查電費，最終用這種方式推算出了公共區(qū)域水電“按時結(jié)算”的實際支出數(shù)額，和物業(yè)應該返還的數(shù)額。比如，每個車位每月的電費實際不到10元，但中遠物業(yè)在“按時結(jié)算”部分多收費15元，這也是他們應當退還的部分。

另外根據(jù)地面停車管理費、電梯廣告費等公共設(shè)施租用收益按《物業(yè)服務臨時合同》規(guī)定，30%收益歸物業(yè)，70%收益歸業(yè)主。但是根據(jù)后期中遠物業(yè)提供給法院的審計數(shù)據(jù)來看，他們拿到收益后先扣除物業(yè)管理人員工資，然后再三七分，“等于侵占了屬于業(yè)主的資金，而且從審計報告可以看出，物業(yè)（侵占資金）越占越多。公共收益的部分，中遠物業(yè)應該退回業(yè)主們大概2000萬元?！辟R明說。

根據(jù)業(yè)委會聘請的第三方會計事務所調(diào)查，中遠物業(yè)的審計數(shù)據(jù)存在夸大的問題，還有很多數(shù)據(jù)中被加入了不應列進去的開支。“塞進來的錢都是占著業(yè)主的錢。”賀明說。

為了算清停車費用，業(yè)委會向供應商調(diào)取車輛管理數(shù)據(jù)，但得知中遠物業(yè)在2020年12月發(fā)函要求供應商注銷賬號，刪掉了原本應該儲存在云端的數(shù)據(jù)。業(yè)委會以此作為停車數(shù)據(jù)滅失的證據(jù)，再以固定車位數(shù)量和單價推算出公共收益總額和物業(yè)應該返還的數(shù)額。

一審判決書顯示，原告業(yè)委會提到，在中遠物業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務的近二十年期間，業(yè)主對其服務極度不滿。

根據(jù)業(yè)委會調(diào)取的八份審計報告、用電報告等證據(jù)，請求判令中遠物業(yè)按審計結(jié)果返還物業(yè)管理費、地下車庫管理費按時結(jié)算部分結(jié)余、小區(qū)公共收益中業(yè)主分成部分結(jié)余等，共計6200多萬元。

被告中遠物業(yè)辯稱，不能認同業(yè)委會發(fā)起的本次訴訟，認為該訴訟并未得到業(yè)主大會的合法授權(quán)。另外，中遠物業(yè)認為原告作為第三屆業(yè)委會，無權(quán)對前任各屆業(yè)委會任期內(nèi)已完成的審計進行追溯。

一審法院審理表示，在無確鑿證據(jù)證實原被告就被告提供服務期間內(nèi)任一階段的各項收支已完成結(jié)算或就結(jié)算金額曾達成一致的情形下，業(yè)委會發(fā)起訴請要求進行費用結(jié)算于法不悖，且費用結(jié)算的時間范圍可及于被告提供物業(yè)服務的全部期間。

法院提到，關(guān)于結(jié)算方式，除原告主張的、相當一部分數(shù)據(jù)建立在對其現(xiàn)有證據(jù)作推斷基礎(chǔ)上形成的各項費用計算方式之外，目前對費用結(jié)算的認定缺乏其他確鑿的依據(jù)與有效的手段。在此情形下，法院根據(jù)誠信公平與合理等價的民事活動原則，將案情與當事人提供的證據(jù)中合法合理的部分予以結(jié)合考量，再參照原告對各項費用的計算方式，認定被告應就物業(yè)服務費的按實結(jié)算與公共收益的分成向原告支付結(jié)余款并對應付款的金額予以酌定。

2023年1月31日，法院一審判決，中遠物業(yè)向兩灣城返還4000萬元公共收益和結(jié)余。韓德友說，如果4000萬元返還金到位，按戶分配計算，小區(qū)每戶都能分得3300多元。

但中遠物業(yè)對此判決，向上海市第二中級人民法院提起了上訴。二審法院于2023年4月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上海市第二中級人民法院認為，一審判決認定基本事實不清。依照法律規(guī)定，裁定撤銷一審判決，案件發(fā)回上海市普陀區(qū)人民法院重審。

4月底，中遠兩灣城業(yè)主聯(lián)名簽字，表達對二審法院發(fā)回重審的不同意見 圖/受訪者供圖

居民的“自救”

面對重審結(jié)果，周廣發(fā)說，業(yè)主們紛紛表示不能接受。二審法院提到一審判決認定基本事實不清，“具體是哪些事實沒有明說。”記者多次聯(lián)系中遠物業(yè)，相關(guān)人員表示不接受采訪，“我們已經(jīng)都是交給律師事務所（處理）的，有專門的人跟律師事務所對接，具體情況我們也不知道。”

管理一個超大社區(qū)，“最牛業(yè)委會”上任的這幾年也不乏爭議。

“蘇州河兩岸貫通工程”，業(yè)委會就收到了各種不同意見。2020年開始，上海政府開啟“蘇河貫通”市政工程，擬在蘇州河兩岸修筑步道，打造一處生態(tài)休閑空間。兩灣城小區(qū)就處在這一貫通路線上，需要兩灣城打開小區(qū)私閉空間，向社會公眾開放沿河空間。

韓德友說，業(yè)委會舉行了一場場的聽證會、宣傳會，讓大家了解改造設(shè)計方案，“要讓業(yè)主心里有底?！痹跁h上，業(yè)主們也提出了好多修改意見，比如步道要提高檔次，不能搞塑膠跑道，選材要用花崗巖。周邊的綠化品質(zhì)要提高，采取軟隔離或者綠色隔離，不能有隔離欄。

但一些業(yè)主堅決反對開放，他們認為，開放后會有很多民工、外來流浪人員躺在休息椅上，小區(qū)的安全不能保證。周廣杰回憶，當時很多業(yè)主不同意，尤其是房子就在河邊的業(yè)主。

最終在業(yè)主大會上，以2000多戶反對，近9000戶同意的結(jié)果，開放了河道河岸線空間。但是反對的業(yè)主依然沒有停止質(zhì)疑，甚至上升到人身攻擊，“只要業(yè)主大會作出決議了，業(yè)委會作為執(zhí)行機構(gòu)，就要全力落實。如果連這點（罵）都受不了，就不要當主任?！表n德友并沒有受到影響。

韓德友說，這次步道共享，不僅產(chǎn)權(quán)不變，政府還給小區(qū)1.34億元的對價資金。兩灣城已經(jīng)20多歲高齡，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)再不改造，只能成為老破舊小區(qū)，意味著小區(qū)房價變低，業(yè)主資產(chǎn)貶值。

對價資金注入以后，業(yè)委會已經(jīng)對小區(qū)東區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施整體進行改造。206部電梯更換，道路全部翻新，花崗巖車行道、人行道改成瀝青路面，所有照明路燈更新。小區(qū)進行智能化改造，包括門禁系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、路面監(jiān)控全覆蓋以及高空拋物監(jiān)控全覆蓋，還有消防設(shè)施工程改造?！笆聦嵶C明，對全體業(yè)主是有利的，沒有政府對價資金注入，小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造是不可能的事情。”面對無法解釋也解釋不清的問題，韓德友只求做到心中無愧。

周廣發(fā)說，更換物業(yè)公司后，小區(qū)整體環(huán)境得到了明顯改善。以前不被修剪的樹木、草坪也有專人負責定期修剪枝杈和形狀。以前小區(qū)垃圾桶旁的垃圾隨地亂丟，到處污水橫流，現(xiàn)在這種情況很少發(fā)生。垃圾桶統(tǒng)一更換后也變得整齊規(guī)范。

同樣改變的，還有民主議事的氛圍。前兩屆業(yè)委會，委員是誰業(yè)主們都不知道。業(yè)主代表名單都是“內(nèi)定”的，簽字也是代簽。

現(xiàn)在的業(yè)委會工作公開化、透明化，有業(yè)委會接待日、業(yè)主代表會議，還有物業(yè)和業(yè)主之間的溝通會。大到河道開放，小到垃圾桶更換，都需要業(yè)主或業(yè)主代表投票表決?！皹I(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，事情決策之前要問政于民，充分依靠廣大業(yè)主，他們（第三屆業(yè)委會）的法規(guī)意識還是很強的。”周廣發(fā)說。

與前物業(yè)公司維權(quán)的這些年，兩灣城業(yè)主的民主意識也被培養(yǎng)了起來?！皹I(yè)主不僅愿意參與，他們覺得參與進來是有效果的。還可以對業(yè)委會監(jiān)督、對物業(yè)督促，對自己的切身利益也有保護作用?！?/p>

韓德友也希望能在業(yè)委會繼續(xù)任職，他決定參加第四屆業(yè)委會競選。他計劃著，第四屆業(yè)委會上任后，繼續(xù)對兩灣城西區(qū)進行三大改造工程，讓小區(qū)整體煥然一新。

新京報記者 喬遲