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每經(jīng)記者：陳榮浩 每經(jīng)編輯：魏文藝

“紫云府上周勁銷26套”“中洲迎璽周一熱銷12套”“綠景白石洲一周熱銷1.9億”??

近期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在不少深圳房企策劃人員和房產(chǎn)中介的朋友圈里，樓盤熱銷的海報(bào)明顯多了起來。

事實(shí)上，春節(jié)后的深圳新房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)回暖跡象。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，年后三周，深圳新房市場(chǎng)的周成交數(shù)據(jù)分別為231套、343套和432套，成交量穩(wěn)定上升。

不過值得注意的是，年后深圳新房市場(chǎng)回暖的背后是不少樓盤項(xiàng)目通過“以價(jià)換量”實(shí)現(xiàn)的。如位于龍華的鴻榮源尚云項(xiàng)目，在新一期入市的項(xiàng)目中調(diào)低了備案價(jià)；龍華珺奕府于上周五取證，折后80平方米3房最低369萬元，折合單價(jià)僅4.6萬元/平方米。

每經(jīng)記者近日在實(shí)地走訪中了解到，深圳不少新盤售樓處年后的看房客流量有所回升，而開發(fā)商也習(xí)慣定期舉辦各種營(yíng)銷活動(dòng)吸引客源。

深圳福田中洲灣迎海二期營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

年后深圳新房市場(chǎng)熱度提升

春節(jié)過后，深圳二手房市場(chǎng)成交量不斷升，總體成交量超過新房。不過年后深圳的新房市場(chǎng)熱度也有所提升，不少開發(fā)商的策劃人員和房產(chǎn)中介，開始在朋友圈曬出各種樓盤熱銷海報(bào)，秀了一波存在感。

從宣傳海報(bào)的內(nèi)容來看，深圳不少新房項(xiàng)目售賣情況較為火熱。其中，珈譽(yù)府開盤去化六成，銷售額30億元；位于龍華北站附近的紫云府上周賣了26套，中洲迎璽周一賣了12套，綠景白石洲本周勁銷1.9億元，京基智農(nóng)山海尚寓周末成交19套……

房產(chǎn)中介朋友圖宣傳的項(xiàng)目熱銷海報(bào) 圖片來源：受訪者提供

從年后每經(jīng)記者對(duì)深圳新房市場(chǎng)的實(shí)地走訪情況來看，不少樓盤現(xiàn)場(chǎng)的人氣較旺。如位于福田的中洲灣迎海二期項(xiàng)目于上周開放了實(shí)體樣板間，開發(fā)商已啟動(dòng)中介轉(zhuǎn)介。每經(jīng)記者上周在該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，已有不少中介提前過來踩盤，項(xiàng)目已處于提前“儲(chǔ)客”階段。

上周末，每經(jīng)記者在位于龍華的卓越珺奕府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，售樓處擠滿了看房者。據(jù)房產(chǎn)中介肖正介紹：“項(xiàng)目預(yù)計(jì)3月16日開盤，上周末過來看房的人較多，幾乎擠滿了營(yíng)銷中心。過來看房的大多數(shù)是看中了該項(xiàng)目的性價(jià)比，預(yù)計(jì)開盤時(shí)的綜合折扣在八七折左右，在整個(gè)龍華中心區(qū)算得上最低的上車門檻了。80平方米精裝3房總價(jià)370萬元起，總價(jià)410萬元內(nèi)可任選80平方米3房，總價(jià)455萬元內(nèi)可任選89平方米3房?！?/p>

圖片來源：美聯(lián)物業(yè)

從機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，深圳新房的成交量也出現(xiàn)了回暖態(tài)勢(shì)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，深圳新房市場(chǎng)開年后三周，分別成交231套、343套和432套。上周（3月4日-10日）深圳新房成交套數(shù)環(huán)比上升25.9%。

另據(jù)深圳安居客數(shù)據(jù)，3月深圳預(yù)計(jì)有233個(gè)在售住宅項(xiàng)目，其中排在前列的幾個(gè)區(qū)分別為龍崗區(qū)51個(gè)、龍華區(qū)39個(gè)、寶安區(qū)32個(gè)、南山區(qū)26個(gè)、坪山區(qū)22個(gè)。

3月14日上午，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，年后深圳市場(chǎng)新房備案量的反彈，更像是一個(gè)周期性的變化，一般在春節(jié)前后都會(huì)出現(xiàn)先降后升的趨勢(shì)，今年也不例外?！皳?jù)我們了解，目前深圳不少新盤仍然維持著原有折扣，對(duì)購(gòu)房者來說具備了一定的折扣空間，然后再疊加年前深圳限購(gòu)政策放松、年后房貸利率下調(diào)的雙重利好，新房市場(chǎng)的備案量逐步回升成為必然。”

南山卓越九瓏項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：經(jīng)記者 陳榮浩 攝

部分樓盤熱銷背后的“以價(jià)換量”

進(jìn)入2024年以來，深圳部分新房項(xiàng)目開啟了“以價(jià)換量”的營(yíng)銷方式，不少樓盤價(jià)格相比之前的入市價(jià)格有所下調(diào)。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期房產(chǎn)中介力推的樓盤，主要包括龍華的卓越珺奕府、光明的華潤(rùn)潤(rùn)宏城、福田的中洲迎海二期、鴻榮源尚云等。這些項(xiàng)目之所以被中介稱為“高性價(jià)”樓盤，原因之一就是價(jià)格相比之前有所下滑。

圖片來源：深圳中原研究中心

以中洲迎海項(xiàng)目為例，之前一期的備案均價(jià)約10.1萬元/平方米，本月底加推二期高層住宅產(chǎn)品，在一期基礎(chǔ)上下調(diào)價(jià)格，并且毛坯價(jià)備案，還贈(zèng)送裝修。

再如龍華區(qū)民治街道的鴻榮源尚云項(xiàng)目，此次加推的產(chǎn)品戶型區(qū)間約82-90平方米，備案均價(jià)約6.22萬元/平方米，單價(jià)約5.5萬-6.7萬元/平方米，總價(jià)約459萬-601萬元/套。較去年7月一期備案均價(jià)（約6.5萬元/平方米）下降了約3000元/平方米。

鴻榮源尚云在不計(jì)算開發(fā)商其他額外折扣的情況下（深圳市場(chǎng)允許開發(fā)商在備案價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)15%），以一套30層房源計(jì)算，一期面積為81.83平方米，單價(jià)約6.67萬元/平方米，折合總價(jià)約546萬元。而二期同樓層房源面積為82.64平方米，單價(jià)約6.42萬元/平方米，折合總價(jià)約531萬元。也就是說，同樓層房源面積增加了0.81平方米，總費(fèi)用減少了約15萬元。

而中介推薦的卓越珺奕府項(xiàng)目，其上車門檻在龍華片區(qū)內(nèi)也是比較低的，折后單價(jià)約為4.6萬-5.5萬元/平方米。而可供對(duì)比的是，距離卓越珺奕府項(xiàng)目約600米的深鐵瓏境花園一期，在2022年9月27日開盤時(shí)的銷售均價(jià)約為7.09萬元/平方米。

“目前深圳的新房市場(chǎng)存量較高，去化周期不斷上升，銷售壓力還是比較大。另外，開發(fā)商本身的資金鏈仍然面臨較多的問題，市場(chǎng)政策仍有較大的調(diào)整空間。因此預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，開發(fā)商對(duì)于定價(jià)、開盤等行動(dòng)都比較謹(jǐn)慎，開發(fā)商開盤不會(huì)太積極，而且價(jià)格都會(huì)以低于預(yù)期的售價(jià)水平來發(fā)售?！焙钨蝗惚硎?。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，深圳新房的庫存情況達(dá)到歷史的高水位，去化周期達(dá)到了37.7個(gè)月，新房庫存比去年增長(zhǎng)了19%。