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2023-09-24
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更新時間：2023-09-24 09:17:13作者：未知
北京朝陽住建委出讓的房產(chǎn)內(nèi)部狀況 截圖自北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站
本報記者 董紅艷 李貝貝 北京報道
近日，北京住建部門154套毛坯房的掛牌轉(zhuǎn)讓引發(fā)眾人關(guān)注。記者多方了解到，該批房源雖然已經(jīng)有10多年的年限，但是本次出讓仍然作為新房進行售賣。但或因為定價等方面原因，出售的效果并不是很好。推介該房產(chǎn)的中介人員稱，本批房源適合高杠桿者，資金充裕的話當優(yōu)先選擇同小區(qū)的二手房。
近日，北京政府實控的北京城建五建設(shè)集團有限公司也在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了保利金泉小區(qū)26套住宅房源。據(jù)中介人員透露，該項目相比同小區(qū)的二手房價格上要更加優(yōu)惠，具備一定的獲利空間。
未來此類出讓還將出現(xiàn)嗎？購置此類房產(chǎn)又應(yīng)該注意什么問題？業(yè)內(nèi)多方向記者做出了詳細解析。
出讓10多年前的“新房”
據(jù)9月7日北京產(chǎn)權(quán)交易所公告消息，位于朝陽區(qū)清河營東路6號院的中國鐵建國際城共計154套住宅通過北京產(chǎn)權(quán)交易所進行處置，采取動態(tài)報價方式進行競價，自由報價期為10個工作日。
據(jù)悉，此次處置的154套住宅位于中國鐵建國際城5號樓和13號樓，為鋼混結(jié)構(gòu)商品房，目前為空置的毛坯狀態(tài)。住宅建筑面積主要在70—90平方米之間，起拍平均單價為87357元/平方米，交易服務(wù)費為成交金額2%。
中國鐵建國際城13號樓 田國寶/攝
值得注意的是，披露的信息顯示，本批房源的轉(zhuǎn)讓方為北京市朝陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，同時該批房源首套最高可貸比例65%，二套最高可貸比例40%。首套貸款利率LPR+55BP起，二套LPR+105BP起。
轉(zhuǎn)讓方為北京朝陽區(qū)住建委引得眾人對本次轉(zhuǎn)讓倍加關(guān)注。管理房屋的政府部門也有房產(chǎn)要出手？被委托推介本批房源的房產(chǎn)中介人員告劉天（化名）訴《華夏時報》記者，中鐵建國際城共計有15棟樓，此前部分作為普通的商品房銷售，部分樓棟承接了南湖和北湖區(qū)域的部分拆遷安置功能。后來，用于安置的房源并沒有被全部用完。
而房產(chǎn)律師王玉臣在接受《華夏時報》記者采訪時表示，可能是北京朝陽區(qū)住建委在過去的多年里都在把這些房子留作拆遷安置等方面的備用。
值得一提的是，該小區(qū)的建成年代距今已經(jīng)有10多年的時間。據(jù)購房網(wǎng)站監(jiān)測信息顯示，該小區(qū)的開發(fā)企業(yè)為中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司，建成年代為2011年至2012年。
當年中國鐵建國際城建成后，一部分房源被朝陽區(qū)住建委等多個單位回購
不過，劉天告訴記者，雖然本批房源房齡已經(jīng)超過10年，但是仍然是作為新房進行銷售。因為作為新房銷售，本批房源能夠?qū)崿F(xiàn)較高比例的貸款，能夠解決部分購房者首付款不足的問題。實際操作上，這批房源可以按照首套非普住宅的標準，首付比例4成，貸款6成。74平米的房源首付只需要首付約340萬元。
而本小區(qū)同樣的二手房的首付大約需要450萬元。“這個小區(qū)位于五環(huán)以外，二手房網(wǎng)簽價通常都是做成374萬元，首套房貸款只能貸243萬元，剩余的部分都需要納入首付。但是新房網(wǎng)簽價可以按照成交價的6成做貸款?！眲⑻炖^續(xù)向記者解釋道。
當被問及該批房源的其他方面優(yōu)勢時，劉天表示，其他方面優(yōu)勢是本小區(qū)共有的區(qū)位優(yōu)勢了，位于北五環(huán)北苑商圈，毗鄰地鐵13號線北苑站，靠近奧森公園、溫榆河公園。
劉天坦言，這批房子拍下來總成本和購買小區(qū)的二手房差不多。雖然當前起拍均價每平米不到9萬元，但是加上成交金額2%的成交費用，以及另外需要收取的貸款資金的1.1%的費用，本批房源并沒有價格優(yōu)勢。貸款是銀行先發(fā)放給朝陽區(qū)住建委的，需要收取貸款額的1.1%的費用。如果貸款400萬元，就需要收取4.4萬元貸款費用。
購房網(wǎng)站資料顯示，截至9月23日，中鐵建國際城共計有43套房源在售，8月份的參考均價為93674元/平米。而據(jù)房產(chǎn)中介透露，該小區(qū)最初商品房的銷售價格為每平米2萬多元。
另外劉天指出，后期入住還需要進行裝修，并不能像二手房一樣馬上入住。如果首付資金充足的話，并不建議使用這么大的杠桿，當優(yōu)先選擇小區(qū)內(nèi)的二手房。
未來還將出現(xiàn)此類出讓嗎？
雖然，本批房源引來不少關(guān)注，但是競拍的效果可能并不是特別理想。通過劉天提供的的房源信息來看，截止9月22日，該批房源已經(jīng)拍賣出了一部分，不過，數(shù)量尚不到20套?！耙呀?jīng)成交的房源基本上都是底價成交的。如果未來房子還是持續(xù)流拍，推測轉(zhuǎn)讓方應(yīng)該會增加拍賣的次數(shù)，但應(yīng)該不至于降價?！眲⑻煜蛴浾弑硎?。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時報》記者表示，綜合看來，流拍最主要的原因是這批房源的價格并沒有降到位，不能讓人有足夠動力去籌措資金競拍。對于買房人來說，參拍此類房源籌措資金的時間周期很短，帶看相對不方便。十年前的住宅產(chǎn)品的戶型格局、居住功能跟現(xiàn)在項目相比存在比較大的差距。而毛坯還需要精力以及財力去做裝修。
王玉臣認為，流拍可能是由于市場需求不足、房源價格過高，或因房源閑置十多年，剩余使用年限大幅減少。當前樓市遇冷，老百姓購買力普遍下降，許多購房者可能會選擇更為經(jīng)濟實惠的房源。房屋長期閑置或造成資源浪費，如果未來依舊難以轉(zhuǎn)讓，可以考慮將這些房產(chǎn)納入公租房改造等方面的范疇。
未來此類房產(chǎn)出讓還會出現(xiàn)嗎？郭毅認為，此類房產(chǎn)的出讓應(yīng)該是小概率事件。不過，王玉臣表示，未來此類房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況可能還會出現(xiàn)。因為一方面房產(chǎn)持有者可能需要通過轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)來獲取資金。同時，房價并未再繼續(xù)高走，持有房源帶來的升值空間已經(jīng)沒有以前那么大，甚至可能會出現(xiàn)貶損。
無獨有偶，近日，北京政府實控的北京城建五建設(shè)集團有限公司也在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了保利金泉小區(qū)26套住宅房源。據(jù)中介人員透露，該項目相比同小區(qū)的二手房價格上要更加優(yōu)惠，具備一定的投資獲利空間。
不過，通過披露信息，記者注意到該批房源部分處于出租狀態(tài)，有房產(chǎn)的租期一直到2024年2月27日。本批房源是轉(zhuǎn)讓方于2020年9月1日經(jīng)法院裁定以物抵債方式取得，轉(zhuǎn)讓方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記尚未辦理完畢，取得轉(zhuǎn)讓標的的房屋所有權(quán)證書時間無法確認。
“在北京購買拍賣房產(chǎn)的購房者，也是需要具有北京購房資質(zhì)。短期內(nèi)資金實力不夠，或者通過賣房才能騰挪出購房資格的話，競拍這種房源就不‘趕趟兒’，千萬不要盲目參拍?！惫闾嵝眩ㄟ^拍賣的方式去買房子，購房者要認真看清楚拍賣房源的公示內(nèi)容、競拍規(guī)則以及其他細節(jié)要求，盡量安排好時間到現(xiàn)場實勘。
“要了解房源的產(chǎn)權(quán)情況，確保購買的房產(chǎn)沒有任何法律糾紛?！蓖跤癯颊J為，要對房源的剩余使用年限、房屋質(zhì)量、地理位置、周邊設(shè)施、交通情況等進行詳細地了解，對房源的價格進行合理的評估。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧