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　　沈陽市規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)服務管理辦法政策解讀

　　一、出臺背景

　　隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和物質生活水平的普遍提高，人民群眾對美好生活的向往更加強烈，對更加舒適的居住條件、更加優(yōu)美的生活環(huán)境的需求與日俱增。這些新變化，對物業(yè)管理提出了更高的要求。特別是2017年國家取消物業(yè)企業(yè)資質審核后，我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速，但同時，也伴隨著一些物業(yè)企業(yè)的不規(guī)范行為以及行業(yè)管理上的漏洞和盲區(qū)。為切實解決我市物業(yè)企業(yè)服務質量參差不齊、居民訴求較高以及住宅區(qū)內(nèi)各職能部門未形成工作合力等突出問題，按照市委市政府要求，我局依據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定，借鑒其他城市先進經(jīng)驗，結合我市物業(yè)管理工作實際，制定了《沈陽市關于規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)服務的管理辦法》(以下簡稱《物業(yè)管理辦法》)。

　　二、制定依據(jù)

　　1.《中華人民共和國民法典》

　　2.《遼寧省物業(yè)管理條例》

　　3.《沈陽市物業(yè)管理條例》

　　4.《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》(建房規(guī)〔2020〕10號)

　　三、起草過程及擬解決的主要問題?

　　《物業(yè)管理辦法》制定過程中，先后兩輪征求了15個市直部門和13個區(qū)縣(市)政府的意見，并同時在網(wǎng)站公開征求了社會意見，履行了專家論證、風險評估、公平性競爭、合法性審查和內(nèi)部集體討論程序。另外，根據(jù)市領導提出的修改意見，對內(nèi)容反復推敲，不斷完善，最終形成了《物業(yè)管理辦法》。通過出臺《物業(yè)管理辦法》，進一步以市場化理念創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)服務，堅持黨建引領，建立和完善物業(yè)服務監(jiān)管體系，構建組織有力、監(jiān)管有序、責任明晰、服務規(guī)范、行業(yè)自律、優(yōu)勝劣汰的具有沈陽特色的住宅區(qū)物業(yè)管理新格局。

　　四、主要內(nèi)容

　　《物業(yè)管理辦法》共7個章節(jié)28條。

　　第一章 總則。明確了制定《物業(yè)管理辦法》的法律依據(jù)、適用范圍、目標和原則，完善了房產(chǎn)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會和物業(yè)行業(yè)協(xié)會的工作職責。

　　第二章 規(guī)范業(yè)主大會與業(yè)主委員會行為。明確了房產(chǎn)、街道辦事處在業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作中的職責，建立了業(yè)主委員會候選人聯(lián)審機制、建立和完善了業(yè)主委員會公開公示、定期報告等制度。

　　第三章 規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。明確了物業(yè)企業(yè)應當按照有關法律法規(guī)、住宅區(qū)物業(yè)服務標準和服務公示等制度認真履行職責。

　　第四章 加強對物業(yè)企業(yè)的服務與監(jiān)管。規(guī)范了住宅區(qū)物業(yè)管理的方式以及選(續(xù))聘、解聘物業(yè)企業(yè)方式，強化了街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在住宅區(qū)選(續(xù))聘物業(yè)企業(yè)過程中的職責，建立了《物業(yè)服務合同》雙備案制度，強化了街道辦事處和區(qū)房產(chǎn)主管部門在物業(yè)管理交接工作中的職責，完善了物業(yè)信用監(jiān)管體系，建立了物業(yè)服務質量考評制度，強化對考評體系的結果運用，建立物業(yè)企業(yè)約談-曝光-處罰-退出的處置機制。

　　第五章 落實部門職責。明確了各部門在住宅區(qū)內(nèi)管理服務的工作職責。

　　第六章 強化黨組織對物業(yè)服務管理的政治引領。發(fā)揮街道基層黨組織引領作用，強化物業(yè)網(wǎng)格員實名制，推動物業(yè)企業(yè)有效融入基層社會治理;擴大黨在物業(yè)企業(yè)的組織覆蓋和工作覆蓋，選樹物業(yè)企業(yè)典型，以點帶面提升服務水平;落實協(xié)調共治機制，建立市級、區(qū)級、街道、小區(qū)四級物業(yè)管理協(xié)調共治機制，聚焦解決群眾急難愁盼問題，通過共商、共議、共謀，促進物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解，實現(xiàn)訴求解決不出小區(qū)。

　　第七章 附則。明確了發(fā)文時間和解釋權。

　　文件解讀單位：沈陽市房產(chǎn)局

　　文件解讀人：趙玥

　　解讀人辦公電話：024-22973612