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有人說，上海的農(nóng)村人比很多城里人還富裕。這些年上海農(nóng)村因為拆遷而致富的人有不少。最近，切切實實影響到上海農(nóng)村人拆遷補償?shù)囊徊恐匾ㄒ?guī)出臺了。5月9日，上海市發(fā)布了最新版的《上海市征收集體土地房屋補償評估管理規(guī)定》，對當?shù)丶w土地上房屋征收評估的具體問題進行了規(guī)范和完善。

愛土拆遷律師團注意到，這份評估管理規(guī)定有這樣幾個亮點：調(diào)整了對非居住房屋的補償項，明確了對評估結(jié)果不滿意的解決辦法，對于故意抬高或壓低評估價格等違法行為，將依法追究刑事責任。

下面我們?yōu)榇蠹乙灰环治觥?/p>

被征收人拒絕入戶評估的，評估機構(gòu)將參考周邊同類房屋價值進行評估

針對農(nóng)村集體土地上房屋征收過程中可能出現(xiàn)的拒絕入戶評估情況，《上海市征收集體土地房屋補償評估管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)第十四條也做了明確要求。

在征地房屋補償評估過程中，宅基地使用人或者房屋所有人不配合、不提供相關(guān)資料的(包括拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的)，評估機構(gòu)應(yīng)當在評估報告中說明有關(guān)情況。因不提供資料、拒絕評估人員實地查勘，致使房屋評估無法進行的，評估機構(gòu)將參照同區(qū)域、同建筑類型的房屋進行評估。

也就是說，如果農(nóng)村房屋被征收人無正當理由拒絕征收或自己覺得補償不合理不配合評估工作，那么只是中斷評估的正常流程，但不會影響評估人員工作的繼續(xù)執(zhí)行，并參考周邊同類房屋的價值進行評估。因此，此時被征收人的不配合行為是無效的。

對于非住居住房屋的補償，《規(guī)定》新增了室內(nèi)裝飾裝修的賠償

農(nóng)村中不乏一些用于經(jīng)營的房屋，比如小商店、超市、商鋪等。這在上海農(nóng)村中也較為常見。對于這部分房屋的補償，在新版《規(guī)定》中也進行了明確細化的完善，除了對房屋本身價值的補償，還有停產(chǎn)、停業(yè)損失等補償，同時增加了對房屋裝修的補償。

《規(guī)定》第十五條，經(jīng)批準用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋，停產(chǎn)、停業(yè)損失補償需要評估的，區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)當委托評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果予以補償。

從這里我們可以知道，只有擁有合法證件手續(xù)或者獲得批準允許的非居住房才能獲得充分的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，補償?shù)淖罱K結(jié)果要參考評估機構(gòu)的評估結(jié)果來確定。

與之前老版的《上海市征收集體土地房屋補償評估管理規(guī)定》(滬規(guī)土資征規(guī)〔2014〕265號)相比，這一次的新版《規(guī)定》相應(yīng)地增加了室內(nèi)裝飾裝修價值，以及機器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用的補償。這一點非常人性化，也充分體現(xiàn)了公平合理補償?shù)脑瓌t。

同時，這一部分的補償費用，是由地方征地事務(wù)機構(gòu)與房屋所有人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托評估機構(gòu)通過評估確定。

在評估程序中，被征收人擁有三項重要權(quán)利來確保征收補償公平合理

這三項權(quán)利分別是公示知情權(quán)、申請復(fù)核評估和專家鑒定。

為了保證評估結(jié)果的公平公正，充分保障村民的知情權(quán)?！兑?guī)定》要求，區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征地范圍內(nèi)向宅基地使用人或者房屋所有人公示，公示時間不少于7日。在公示期間，如果發(fā)現(xiàn)評估報告存在錯誤，評估機構(gòu)將進行修正。

而在公示期滿后，評估機構(gòu)將向區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)提供整體評估報告和分戶評估報告。并由區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)當向宅基地使用人或者房屋所有人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

《規(guī)定》要求，整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當滿足兩個條件，方可視為合規(guī)的報告。一是要由負責征地房屋補償評估項目的兩名以上評估師簽字，不得以印章代替簽字。二是評估報告應(yīng)當加蓋評估機構(gòu)公章。如果缺少這兩個要件或其中之一，那么這份評估報告也就是不合法的了，被征收人可以就此提出異議。

對于評估結(jié)果有異議(比如對面積認定或補償金額不認可)的被征收人，擁有申請復(fù)評的權(quán)利。被征收人應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機構(gòu)書面提出復(fù)核評估申請。評估機構(gòu)應(yīng)當自收到復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。

復(fù)核后，被征收人對評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，還擁有申請鑒定的權(quán)利。被征收人應(yīng)當自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評估專家委員會申請鑒定。

被征收人利用好這三項權(quán)利，可以在程序上盡可能保障自己的房屋征收補償公正公平合理。

評估機構(gòu)或人員故意抬高或壓低評估價格，有可能被依法追究刑事責任

在評估過程中，評估機構(gòu)和被征收人對于房屋價值的判定往往會出現(xiàn)一定的差異，這難免不讓拆遷戶心生疑惑，咱們的評估是否有貓膩呢?如果評估人員故意低評自家房屋價值，又該咋辦?

針對這些疑問，《規(guī)定》也是進行了明確的要求。評估機構(gòu)和人員在開展征地房屋補償評估時，應(yīng)當遵守評估管理規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范。

《規(guī)定》也明確，下面七種違法違規(guī)評估的情形，將追究評估機構(gòu)負責人及有關(guān)責任人的法律責任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的征地房屋補償評估業(yè)務(wù)的;

(二)分戶的初步評估結(jié)果、整體評估報告和分戶評估報告未按規(guī)定蓋章或簽字的;

(三)違反征地房屋補償評估技術(shù)規(guī)范，以及故意抬高或壓低評估價格的;

(四)采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬評估業(yè)務(wù)的;

(五)除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托人書面同意，對外提供評估活動中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料的;

(六)在評估過程中，索賄、受賄或者謀取合同約定費用外其他利益的;

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

如果在評估階段沒能圓滿解決房屋補償?shù)臓幾h，那么被征收人就有必要考慮走法律途徑維權(quán)了。此時被征收人則需要根據(jù)收到的征收文件(農(nóng)村房屋主要是征收公告、責令交出土地決定)，依據(jù)文件載明的維權(quán)時間節(jié)點，通過行政復(fù)議或行政訴訟去維護自己的合法權(quán)益。

以上就是愛土拆遷律師對于《上市征收集體土地房屋補償評估管理規(guī)定》的詳細解讀，重點已經(jīng)劃出來了，相信上海集體土地房屋的被征收人已經(jīng)能看明白了。征收無小事，祝各位被征收人都能獲得公平合理的補償。