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網民咨詢：

小產權房有沒有房產證?能否進行銷售和銷售?交易后是否受到法律保護?

小產權房沒有法律保護。就法律而言，交易是不允許的，買賣并無法律效力。買完后，如果發(fā)生糾紛，調解不成，就沒有法律保障。即使小產權房買了，也沒有房產證，就不能過戶。有關商品房的法律法規(guī)對小產權房沒有效力，而購買小產權房的合同無效，無需進行公證備案，購房者的權利就難以得到保障。

小產房具有兩種性質：一種是集體建設用土地建造的房屋，即“宅基地”所建，僅屬于該農村的集體所有人，外村的農民不得購買;另一種是非法建造，用于集體企業(yè)或占用耕地的房屋。

律師分析：

“小產權”，所謂“小產權”，是指在農民集體土地上建造的房屋，沒有繳納土地出讓金等費用，他們的產權證不是國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權”，又叫“小產權”。鄉(xiāng)政府所發(fā)的所謂小產權房，其實并無真實產權。這類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會辦理商品房備案。所謂產權證也并非真正合法有效的產權證。

既非合法，也不受法律保護。

一、法律風險

由于鄉(xiāng)財產權房具有特殊的法律屬性使農村產權房在農村流通和轉讓存在著諸多局限性，因為農村產權房僅具有一般商品房的使用性質，而不具有一般商品房的法律性質，因此它并不具有一般商品房的性質。關于商品房的有關法律、法規(guī)對農村產權房的有關規(guī)定和制度無效，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及農村產權房的案件，購房者的權益難以維護。因為買地產權房的合同無效，所以按照法律規(guī)定，購房者只能要求開發(fā)商退還購房款并按照銀行同期貸款利率支付利息等。

二、政策風險

在購買的是建鄉(xiāng)地產房，買房人和開發(fā)商簽訂了合同并交付了房款之后，如果有關部門對鄉(xiāng)產權房進行改造，有可能導致項目停建，甚至被迫拆除。如果買房之后遇到國家征地拆遷，由于農村產權房沒有國家認可的合法產權，買受人不是合法的產權人，因此他們不能獲得對產權人的補償。

其三，對鄉(xiāng)產權住房的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)制，開發(fā)建設的規(guī)制同樣存在缺陷。

但是，農村產權住房的開發(fā)沒有得到銀行的貸款支持，開發(fā)過程中的大量資金沒有政府和銀行的監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自身的力量進行開發(fā)建設，一旦開發(fā)單位的資金或其他環(huán)節(jié)出現問題，很可能變成爛尾工程。開發(fā)商的資質不能保證，房屋質量和售后質保期很難保證。

四、未被法律認可和保護，未經國家房地產管理部門批準，不能辦理合法的產權手續(xù)。