房屋征收評估，你應當知道的事（房屋征收評估,你應當知道的事項有哪些）
2023-12-27
更新時間：2023-12-27 20:11:35作者：未知
《國有土地上房屋征收評估辦法》是2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》施行后出臺的一項重要的支持性部門規(guī)章，旨在規(guī)范《條例》中規(guī)定的房屋征收評估行為，做到在實踐中有的放矢。
此前，小編已撰文對這一《評估辦法》的部分內容作了概述。
那么除去與被征收人直接相關的已提及內容之外，這部規(guī)章還有哪些內容是我們有必要了解的呢?
1、房地產價格評估機構與政府、被征收人的關系房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。
與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
也就是說，房地產價格評估機構不受政府和被征收人意見的影響，而是忠實于專業(yè)技術，開展評估工作。
房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
簡言之，房屋征收部門與評估機構之間是民法意義上的委托關系。
而被征收人，原則上與評估機構之間就是評估與被評估的關系，即僅在房屋征收評估這一事項上產生關系。
最終征收補償的結果，補償協(xié)議的內容，均與評估機構不存在直接的、決定性的關系。
2、評估機構究竟如何開展評估工作?
政府和被征收人分別應當做什么?同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機構承擔。
房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。
兩家以上評估機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家機構為牽頭單位。
由牽頭單位負責就評估所涉事宜統(tǒng)一標準。
在房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。
房屋征收部門還應當向受托的評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。
調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
也就是說，對房屋所有權人補償權益影響最大的違建認定問題，是政府需要依法加以認定、處理的。
而這一認定、處理結果，勢必會極大的影響到房屋的評估價值。
也正因此，我們反復強調違建認定問題是當下拆遷領域的最大陷阱。
被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
也就是說，政府依法作出房屋征收決定，是房屋價值評估的前提條件。
這點在程序上被征收人可以加以注意。
評估機構應當安排注冊估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影響資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
被征收人應當協(xié)助估價師做上述工作，提供或者協(xié)助搜集價值評估所必需的情況和資料。
房屋征收部門、被征收人和注冊估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。
被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由另兩方和無利害關系的第三人見證，有關情況在評估報告中說明。
上述程序性規(guī)定被征收人可留心關注，作為日后通過法律途徑維權時的有力證據。
3、評估工作的主要依據都有哪些?
何為“類似房地產”及其市場價格?被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
被征收人可以留心關注這些數據的準確性，如存在偏差，則可通過救濟途徑要求糾正。
被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產。
被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
除政府對用于產權調換房屋價格有特別規(guī)定外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。
意即評估的對象不僅限于被征收房屋，還包括用于產權調換的房屋。
對此，在明律師表示雖然房屋征收評估的結果并不能直接決定被征收人最終能夠獲取的補償數額，但其確實對補償有著重要的法律意義上的影響。
鑒于評估本身是一項專業(yè)性、技術性很強的工作，普通的被征收人很難摸索清其中的門道，那么適時聘請專業(yè)維權律師，通過法律視角對評估全過程實施審查、監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)可能存在的違法、不合理情形，便是被征收人維權所需的首要選擇。
須知，法律事實與實際發(fā)生的事實是兩碼事，而律師所能提供的幫助，最終會體現(xiàn)在實際發(fā)生的事實之上。