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經(jīng)常接到有當(dāng)事人咨詢說(shuō)當(dāng)?shù)亻_(kāi)展征地拆遷，自己宅基地上的房屋由于沒(méi)有房產(chǎn)證，被認(rèn)定違建，基本上是零補(bǔ)償或者補(bǔ)償幾百元一平，這太吃虧了，問(wèn)能否爭(zhēng)取提高補(bǔ)償。

沒(méi)有房產(chǎn)證，就一定是違建嗎?是不是沒(méi)有證就可以不用補(bǔ)償?對(duì)于農(nóng)村房屋來(lái)說(shuō)，并不是這樣的。下面就由征地拆遷律師團(tuán)為大家分析，農(nóng)村宅基地上建房，沒(méi)有手續(xù)也不能一刀切認(rèn)定違建的四種情況。大家在拆遷時(shí)，可以依法爭(zhēng)取合理補(bǔ)償。

一、合法土地上的唯一住房

北京某地當(dāng)事人劉女士在16年的時(shí)候，對(duì)自己宅基地上的房屋自行翻建，沒(méi)有獲得城鄉(xiāng)規(guī)劃許可，當(dāng)?shù)貓?zhí)法大隊(duì)以違反《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》為由，限劉女士15日內(nèi)自行拆除。

劉女士起訴到法院。法院審理認(rèn)為劉女士雖然是在自己宅基地上建房，但根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》確實(shí)應(yīng)當(dāng)辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)，執(zhí)法大隊(duì)認(rèn)定劉女士違建并無(wú)不當(dāng)，但責(zé)令拆除處罰過(guò)重。

《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第七十條第六項(xiàng)規(guī)定，行政行為明顯不當(dāng)?shù)?，人民法院判決撤銷或者部分撤銷。

劉某的房屋，雖然沒(méi)有辦理相關(guān)的規(guī)劃許可，但系劉某在自己自家的宅基地上修建，沒(méi)有超出宅基地面積，同時(shí)也是劉某的唯一住房，如果劉某拆除，帶來(lái)的損失大于行政行為效益，該行政行為雖合法但不合理，故人民法院撤銷了當(dāng)?shù)貓?zhí)法大隊(duì)的限期拆除決定。

所以不是在宅基地上沒(méi)有審批手續(xù)的房屋都應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人拆除。政府在實(shí)施行政行為的時(shí)，除了考慮行政行為的合法性，還要考慮合目的性，行政是為了維護(hù)公共利益，因?yàn)橐粋€(gè)的手續(xù)，而拆除當(dāng)事人的房屋，這樣的行為不符合行政管理的目的。

二、法不溯及既往，2008年前的農(nóng)村房屋

2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》具體實(shí)施，于是2008年開(kāi)始，不管是農(nóng)村還是城市建房都要受該法的約束。該法的立法目的也是為了整治我國(guó)普遍存在的亂建，超建行為。

沒(méi)有法律的約束，很多人任意搭建建筑物，影響規(guī)劃，有的還會(huì)損害周圍人的相鄰權(quán)。所以就算是在自己的宅基地上建房，我們也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)。

因?yàn)?008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》才正式實(shí)施，在這之前，關(guān)于建房規(guī)劃，城市房屋有《城市規(guī)劃條例》約束，但對(duì)于農(nóng)村集體土地上的房屋，幾乎沒(méi)有有關(guān)房屋規(guī)劃的法律。只是《土地管理法》規(guī)定禁止占用耕地建房建窯。

對(duì)于建在合法的土地上，比如宅基地，建設(shè)用地上的房屋，法律沒(méi)有相關(guān)的禁止規(guī)定。而法不溯及既往，用2008年出臺(tái)的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，來(lái)約束我們2008年之前的建房行為也是不合理的。

三、沒(méi)有超過(guò)批準(zhǔn)的宅基地范圍，又是唯一住房

對(duì)于案例中劉女士的房屋，雖然是2008年之后建造，確實(shí)應(yīng)該辦理相關(guān)的審批手續(xù)。但法院考慮到劉某的房屋是建在自己的宅基地上的，同時(shí)房屋的面積沒(méi)有超出宅基地面積，高度符合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的立法目的是改變我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)中的超建，亂建現(xiàn)象。

行政行為應(yīng)當(dāng)考慮比例原則，政府在實(shí)施行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)將損害減到最小，劉某的房屋雖然沒(méi)有辦理審批手續(xù)，但沒(méi)有其他違法之處，限期拆除處分過(guò)重。住建部《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導(dǎo)意見(jiàn) 》也規(guī)定，對(duì)違法建設(shè)行為實(shí)施行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的情形和無(wú)法采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的情形。

四、超過(guò)批準(zhǔn)的面積違建，不應(yīng)當(dāng)影響合法面積

我們還遇到一些情況，建在宅基地上的房屋，實(shí)際面積超過(guò)了批準(zhǔn)建設(shè)的面積，或者說(shuō)有一部分房屋有房產(chǎn)證，有部分沒(méi)有房產(chǎn)證。

對(duì)于這種情況，也不能一刀切全部認(rèn)定違建，首先還是要看超過(guò)面積是否建在宅基地上，建造年限是多久?同時(shí)，就算超建部分被認(rèn)定違建要求拆除，也不應(yīng)當(dāng)影響我們合法建造的部分，不能因?yàn)椴糠譀](méi)有手續(xù)而把整個(gè)房屋認(rèn)定違建。

總之，在宅基地上建房沒(méi)有辦理手續(xù)是否一定屬于違建，還是要分情況討論。很多地方的拆遷方抓住被拆遷人沒(méi)有相關(guān)手續(xù)來(lái)壓低補(bǔ)償或者不予補(bǔ)償，被拆遷人也因此而妥協(xié)，其實(shí)這樣很吃虧。被拆遷人遇到這種情況還是要先了解自己房屋的情況，有不明白的可以咨詢律師，不要白白放走屬于自己的補(bǔ)償。