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很多老百姓會(huì)遇到這樣的問(wèn)題，自己在農(nóng)村修建的房屋，面臨拆遷莫名其妙就被認(rèn)定違建。對(duì)于認(rèn)定違建后，能不能拿到補(bǔ)償，是大多數(shù)咱們老百姓最關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。畢竟咱們花費(fèi)了精力，財(cái)力和時(shí)間修建起來(lái)，憑什么就直接認(rèn)定成違建了?那違建面臨拆遷到底有沒(méi)有補(bǔ)償，哪些“違建”是可以拿到補(bǔ)償?shù)?

今天拆遷律師團(tuán)具體為大家分析，有六類常人眼里的“違建”房屋是可以拿到拆遷補(bǔ)償或通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)的方式取得合理補(bǔ)償?shù)摹?/p>

一、加蓋的房屋面積

2008年前加蓋房屋就屬于這種情況。農(nóng)民朋友家里的孩子成家，人口相對(duì)增加，面積不夠住，肯定住房需要增加面積，老百姓也就理所當(dāng)然的加蓋房屋。但很多人不知道，加蓋房屋也是需要到當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)建房許可的，直接就把房屋先建起來(lái)。面臨拆遷時(shí)才被告知，加蓋部分房屋屬于違建。這個(gè)時(shí)候，就算想補(bǔ)辦證件肯定也是來(lái)不及的。

對(duì)于這種加蓋部分的房屋違建，其實(shí)是可以拿到補(bǔ)償?shù)?，一般?huì)給予建筑成本價(jià)補(bǔ)償。

二、超建不多的面積

所謂超建面積，即使是指超出批準(zhǔn)建設(shè)的面積。咱們農(nóng)村建房也是有人均宅基地面積規(guī)定的，這個(gè)政策是由各省自行制定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。不少農(nóng)民朋友覺(jué)得批下來(lái)的面積不夠住，或者說(shuō)只夠住人，無(wú)處堆放農(nóng)機(jī)農(nóng)具，于是又會(huì)在批準(zhǔn)面積之外擴(kuò)建一些面積來(lái)做偏房。這就會(huì)超建的部分面積屬于違章建筑。在拆遷時(shí)，會(huì)遇到補(bǔ)償難題。

對(duì)于超建面積不多的房屋，咱們農(nóng)民朋友可以通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)來(lái)讓超建的部分合法化。這樣再拆遷時(shí)，補(bǔ)償也就少不了了。

當(dāng)然還需要警惕，一些地方，不僅對(duì)于超建部分按違建拆除，不予補(bǔ)償，甚至對(duì)于未超建的面積“一刀切”的同時(shí)認(rèn)定為違建，也不予補(bǔ)償，或壓低補(bǔ)償。這樣的行為就是帶有私心了，屬于違法了。

三、樓層超高的面積

一般建房時(shí)，很多政府都沒(méi)有明確規(guī)定必須建幾層才是合法的。但是面臨征收時(shí)，征收方卻以房屋超高超建為由，不給予補(bǔ)償。這其實(shí)也不合理，因?yàn)橹灰呛戏ㄓ玫?，層高不過(guò)分超高(通常為3層)，就應(yīng)當(dāng)本著“法無(wú)禁止即可為”的原則不予追究。這樣的房屋是應(yīng)當(dāng)合理補(bǔ)償?shù)摹?/p>

注：“法無(wú)禁止即可為”，是法學(xué)中一個(gè)法理上的基本原則。這一原則的適用主體指的是公民、法人或者其他組織。通俗的解釋，就是凡是法律、法規(guī)、規(guī)章沒(méi)有禁止的行為，公民、法人或者其他組織都可以去做。做，是公民、法人或者其他組織的權(quán)利，并且不受法律、法規(guī)、規(guī)章的制裁。

四、接受罰款的違建房屋

農(nóng)村房屋有不少是給村里干部打個(gè)招呼就開(kāi)始建房了，實(shí)際上是沒(méi)有取得規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)的。在衛(wèi)星拍照發(fā)現(xiàn)他在無(wú)證建房或者有人舉報(bào)他違建時(shí)，城鄉(xiāng)管理部門(mén)就會(huì)派人下來(lái)查處，并進(jìn)行罰款。

有時(shí)候相關(guān)部門(mén)罰了款后，也沒(méi)明確說(shuō)要拆除，甚至?xí)尡M快補(bǔ)辦手續(xù)。此時(shí)，咱們農(nóng)民朋友通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)，就可以讓房屋合法了。在拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理補(bǔ)償。

五、證件不全的房屋

這種房屋在農(nóng)村很常見(jiàn)，一些農(nóng)民朋友只有宅基地證，也就是在建房前鄉(xiāng)村里申請(qǐng)了一塊宅基地，并獲得了縣里批準(zhǔn)，取得了宅基地。但是大家不知道，取得宅基地只是在農(nóng)村建房的第一步，還應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)規(guī)劃建設(shè)許可。這一類房屋由于已經(jīng)合法改變了土地利用性質(zhì)，那么在拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)合理補(bǔ)償。

第二種是有宅基地證和規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)，但是沒(méi)有去辦房產(chǎn)證(不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)，但由于土地手續(xù)合法，建房手續(xù)合法，這類房屋也應(yīng)當(dāng)合理補(bǔ)償。

六、因歷史原因或管理原因造成的無(wú)證房屋

第一類無(wú)證房：由于歷史原因造成的無(wú)證房屋。

由于歷史原因，一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在當(dāng)時(shí)很多建成的房屋都是沒(méi)有證件的。如果用現(xiàn)在法律要求分析歸為違章建筑，這顯然不行。而我們的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》恰恰就是2008年制定出臺(tái)的。

因此，我們可以依據(jù)這個(gè)時(shí)間來(lái)判斷農(nóng)村的違建。沒(méi)有建在耕地上并且是2008年以前建成的房屋，那么是不應(yīng)當(dāng)算作違建的。這就是我們通常說(shuō)的法不溯既往。即，我們今天制定的法律只能規(guī)范今天或明天的事，不能反過(guò)去規(guī)范過(guò)去的事。這部分房屋在拆遷時(shí)必須合理補(bǔ)償。

第二類是由于管理不到位造成的房屋無(wú)證。最開(kāi)始農(nóng)村建房管理較松，對(duì)產(chǎn)權(quán)這方面也沒(méi)有管理到位，因此農(nóng)村有很多無(wú)證房。那么這類無(wú)證房屋不等于違章建筑，只要是依法建造的房屋，即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明，在拆遷的時(shí)候依舊可以拿到全額補(bǔ)償。

第三類是由于地方政策原因?qū)е碌臒o(wú)證房。比如說(shuō)農(nóng)村納入規(guī)劃區(qū)了，一些地方就會(huì)嚴(yán)格限制建房，不給批準(zhǔn)。但是咱們農(nóng)民又有建房的需要，這樣的環(huán)境下建起來(lái)的房屋，只要符合人均宅基地面積政策，也沒(méi)有超建太多，那么是可以獲得合理補(bǔ)償?shù)摹?/p>

今天一次性為大家科普講解了六類“違建”房屋，他們?cè)诓疬w時(shí)，是都可以爭(zhēng)取到合理補(bǔ)償?shù)?。?dāng)然，只要咱們的房屋拿不出合適的理由，而又在客觀上違建了，那么是很難爭(zhēng)取補(bǔ)償?shù)?。希望大家要清楚這一點(diǎn)。