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棚戶區(qū)改造無疑是過往乃至今后若干年里征收拆遷領域的絕對熱點項目，幾百萬套幾百萬套的整，其影響力無疑是極為巨大的。

然而老百姓最擔心的還是自己的補償安置會由于房屋被扣上“棚戶區(qū)”這樣一個不大好聽的帽子而被人為壓低，以致未來的生活難以為繼。

其實，棚戶區(qū)改造項目作為一類國家的重大民生工程，設立了很多程序性權利以確保被征收人的意愿得到最充分的實現(xiàn)。

“補償是否合理”，相信是多數(shù)棚改戶最關心的問題，看完這篇文章，你就能對自己所能得到的補償是否合理有一個大致的判斷……

在了解棚戶區(qū)改造的補償標準之前，我們首先得知道什么是棚戶區(qū)和棚戶區(qū)改造。

什么是棚戶區(qū)、棚戶區(qū)改造?

“棚戶區(qū)”，一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，也即城市中抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差，居住環(huán)境差，無道路，無綠化，無公共活動場地，采光通風差的房屋集中的地方。

也就是說，棚戶區(qū)本身并非一個嚴格定義的法律概念，而是一個根據(jù)實際情況歸納、總結出來的事實概念。

這也就為“棚戶區(qū)改造”項目的被濫用埋下了伏筆。

說你是棚戶，你就是棚戶儼然成為了當下各地此類項目中并不鮮見的現(xiàn)實。

據(jù)此，棚戶區(qū)改造是指對危舊房、環(huán)境條件差、基礎配套措施不完善、使用年限久、樓房陳舊、雜亂等的房子進行改造或拆遷。

實踐中，在保留房屋的前提下“改造”是一種選項，而更多的則是直接實施征收拆遷。

根據(jù)590號令的規(guī)定可知，絕大多數(shù)棚戶區(qū)改造項目都受其調整和規(guī)制，屬于國有土地上房屋征收的“主力”類型。

棚戶區(qū)改造項目的補償標準

目前由于棚戶區(qū)改造重點是政策性工程，也是從征收拆遷項目中衍生出來的，所以對于棚戶區(qū)改造的補償標準在法律上還沒有單獨的規(guī)范和具體的補償標準規(guī)定。

但是棚戶區(qū)改造在事實上還是要遵循一般征收拆遷的規(guī)則，所以棚戶區(qū)改造的時候，除了要依據(jù)地方的具體的政策性規(guī)定外，還要依據(jù)一般征收拆遷規(guī)定的補償標準進行補償。

棚戶區(qū)范圍內，既有國有土地性質的房屋，也有集體土地性質的房屋，那么在補償中，便需要依據(jù)土地性質給予不同的補償。

如果征收的區(qū)域屬于國有土地，對被征收房屋價值的補償標準應按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定來執(zhí)行。

即對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，市場價格可以參考就近區(qū)位類似結構的商品房的價格。

正所謂“市場比較法”，被征收人無須懂得多么專業(yè)的評估領域知識，只需用自己的房屋與隔壁在售的商品房一比較，就能得出一個八九不離十的價格了。

國有土地上房屋的棚戶區(qū)改造，根據(jù)《條例》第17條，補償包括：

(1)被征收房屋價值的補償;

(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

當然，除去這3項主要補償外，被征收人還有一筆數(shù)額可觀的補助或獎勵金可拿。

具體的要依據(jù)所在地及所面臨項目的補償方案確定。

而如果征收的區(qū)域尚屬于農(nóng)村集體土地，對被征收房屋價值的補償標準應不低于“重置成新價+區(qū)位補償價”的一般宅基地上房屋補償標準，要以保證棚改戶在棚改后居住條件生活質量不降低為準。

這里需要補充的一點是，根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

也就是說，房屋雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內，可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償。

符合此種情形的城中村、城邊村、城郊村房屋就可以按照前述591號令規(guī)定的標準獲得補償安置了。

北京在明律師事務所律師提醒廣大棚改戶，棚戶區(qū)改造的實際操作中，由于沒有專門的法律法規(guī)，各地政府制定的政策也存在一定的差異，棚改程序的不規(guī)范甚至是違法現(xiàn)象仍然普遍存在。

被征收人需要清楚，房屋質量差、周邊環(huán)境惡劣并不是征遷部門給予低補償?shù)睦碛?，依?jù)土地性質、房屋的實際情況要求合理的補償，這是您的合法權利。

畢竟，一些棚戶區(qū)改造項目主要是沖著房屋下面的“地”去的，而地的價值與房屋是否“棚戶”并無任何關系。