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關(guān)于農(nóng)村征地拆遷的問題，一直讓很多被征收的農(nóng)民朋友很是困擾。

一來農(nóng)村地區(qū)的法律意識及法律文化都不高，二來大部分的被征收農(nóng)民朋友都普遍覺得征地拆遷對自己的補償太低了，且在征收過程有很多讓人接受不了的行政操作，但對此被征收人卻無可奈何。

而這些歸根結(jié)底還在于被征收農(nóng)民并不清楚自己的土地房屋到底價值多少?征收方該按什么標準來補償才能保障自己的利益不受損失。

針對這個問題，北京在明律師事務(wù)所的拆遷律師告訴你法定的、農(nóng)民土地、房屋的征收補償標準。

依據(jù)這個標準，被征收農(nóng)民可以大概估算自己土地房屋的價值。

集體土地上土地的補償價值標準總的依據(jù)規(guī)定在《中華人民共和國土地管理法》里。

即：

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

”這里的土地，主要指耕地。

那我們首先來看看耕地的補償標準：征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

(1)土地補償費：為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。

(2)安置補助費：每一個農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6 倍;每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。

(3)附著物和青苗補助費：由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

另外，土地補償費和安置補助費，不能使需要安置的農(nóng)民保

持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準，可以增加安置補助費。

但是，二者的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

其次：房屋的補償標準：

房屋的補償可參考適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償規(guī)定，即：對于房屋的征收拆遷，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

其遵循的補償標準主要是：

(1)在有條件的情況下，可以優(yōu)先采取宅基地遷建安置，另外對重建房屋的成本進行貨幣補償。

(2)選擇貨幣補償方式的話，最低補償標準是房屋的重置成新價加上宅基地的地價。

(3)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的話，最低的補償標準是按照1:5的比例進行置換，即拆一還一。

另外：因征收房屋造成搬遷的，要支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，要支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

而在此間造成停產(chǎn)停業(yè)損失也要進行補償。

補償標準根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

在此，房屋的補償標準并沒有確定統(tǒng)一具體的數(shù)額，但需要遵循“保證不能降低農(nóng)民的原有生活水平” 的原則。

這里，在明拆遷律師要提醒大家的是：

在實踐中，在明拆遷律師為被代理人代理拆遷案件的時候常使用“市場比較法”來衡量被征收人的房屋價值。

也就是通過參照適用被征收房屋周邊市場的房屋價格來估算，這樣才能保障不會降低農(nóng)民的原有生活水平。

當然，這個“市場比較法”的估算需要專業(yè)的拆遷律師才能做。

事實上，在實際操作中，征收方通常估算房屋價值是采取“房屋重置價”來算。

房屋重置價，簡單點說就是“一塊地值多少錢，建起來的房子值多少錢，二者相加就是房屋的重置價格”。

很顯然，征收方的“房屋重置價”計算出來的房屋價值會很明顯的低于“市場比較法”計算出來的價值。

所以，被征收人在計算房屋價值的時候一定要注意選擇最有利于自己的計算方法，然后根據(jù)相關(guān)標準來總的計算自己的房屋價值。