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根據(jù)民法典的規(guī)定，當(dāng)事人想要設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)采用書面方式訂立居住權(quán)合同，其次要向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，這樣居住權(quán)人就可以按合同約定，合法占有所有權(quán)人的住宅，以滿足生活居住的需要。

以合同方式設(shè)立居住權(quán)，民法典規(guī)定得相對(duì)比較具體，但對(duì)以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，卻并未作出詳細(xì)規(guī)定，所以本文將結(jié)合相關(guān)案例，來(lái)談?wù)勔赃z囑方式設(shè)立居住權(quán)的問題。

一、如何以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)?

在生活中，有的老人既想為珍重之人留一份居住保障，又想把房產(chǎn)留給子女繼承，這時(shí)該怎么處理?

深圳一對(duì)老夫婦，兩人都八十多歲了，擁有多套房產(chǎn)，二老育有一兒一女，兒子離異有一子。

老人考慮到如果把房產(chǎn)全部留給兒子，可能會(huì)被兒子拿去做生意，風(fēng)險(xiǎn)太大，萬(wàn)一被債務(wù)所累，年老時(shí)連住的地方都沒有。

為了家族財(cái)富的傳承，最后老人通過(guò)遺囑公證的方式，將房產(chǎn)的所有權(quán)遺贈(zèng)給孫子，把居住權(quán)保留給兒子。

對(duì)于這個(gè)案例，會(huì)引申出另一個(gè)問題，當(dāng)老人百年之后，兒子對(duì)房子的居住權(quán)該如何實(shí)現(xiàn)呢?

對(duì)此，我們可參考2021年7月1日施行的《武漢市居住權(quán)登記操作規(guī)范(試行)》這一文件，來(lái)進(jìn)一步解答這個(gè)問題。

根據(jù)該規(guī)范的內(nèi)容，如果房主留下遺囑約定你對(duì)該住宅享有居住權(quán)，房主去世后，首先你應(yīng)當(dāng)召集遺囑人的全體繼承人到不動(dòng)產(chǎn)登記窗口，書面確認(rèn)該遺囑是否為生效遺囑，然后你要持遺囑人死亡證明、該生效遺囑申請(qǐng)辦理居住權(quán)登記。

如果法院的生效判決確定了你享有的居住權(quán)，也可單方申請(qǐng)。

二、遺囑設(shè)立居住權(quán)，不以書面形式為必要條件。

通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)不需要嚴(yán)格采用書面形式，較之合同設(shè)立居住權(quán)，這是它的特別之處。

根據(jù)民法典繼承編的規(guī)定，遺囑共有自書遺囑、錄音錄像遺囑、公證遺囑、口頭遺囑、代書遺囑、打印遺囑共6種法定形式，然而錄音錄像遺囑、口頭遺囑本身就不具備書面形式，所以，對(duì)于以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，只要遺囑本身符合法定的遺囑形式且有效，為充分尊重遺囑人的真實(shí)意愿，即便以錄音錄像遺囑、口頭遺囑這樣的非書面形式設(shè)立的居住權(quán)也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是合法有效的。

三、遺囑設(shè)立居住權(quán)，登記并非生效要件。

民法典第368條規(guī)定，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

但通過(guò)遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，如果嚴(yán)格適用“自登記時(shí)設(shè)立”，則會(huì)出現(xiàn)以下兩個(gè)問題：第一，立遺囑人生前就為特定對(duì)象辦理居住權(quán)登記，此時(shí)遺囑并未生效，但居住權(quán)卻已經(jīng)登記設(shè)立，如果之后遺囑無(wú)效、被撤銷，勢(shì)必與已經(jīng)登記設(shè)立的居住權(quán)產(chǎn)生沖突;第二，若適用登記生效要件，立遺囑人去世后，如果繼承人拒絕配合辦理居住權(quán)登記，特定對(duì)象將無(wú)法實(shí)際享有居住的權(quán)利，不利于權(quán)利的行使。

對(duì)于這個(gè)問題，認(rèn)為遺囑繼承有其特殊性，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)自繼承開始時(shí)設(shè)立，登記并非生效要件。

根據(jù)民法典第230條的規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力，居住權(quán)作為用益物權(quán)的一種應(yīng)當(dāng)適用該項(xiàng)法律規(guī)定。

因此，通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)的，自繼承開始時(shí)即設(shè)立。

那為什么還要進(jìn)行居住權(quán)登記呢?特定對(duì)象在取得居住權(quán)后，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)居住權(quán)登記，是為了公示自己的居住權(quán)，當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，已完成居住權(quán)登記的一方受法律保護(hù)，可優(yōu)先享有權(quán)利。

綜上，通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)，在保障特定對(duì)象居住利益的同時(shí)，避免不必要的紛爭(zhēng)，有其重要意義。

當(dāng)然，在設(shè)立過(guò)程中還要注意一些特殊的規(guī)定，有相關(guān)法律問題可以和我聊聊。