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“我是名牌大學，排名前十的，退休副教授?！蓖鯓澹ɑ︾R頭介紹著自己的身份。

“知識方面應該沒問題，咱們應尊重法律守法。”鏡頭背后的記者答道。

日前，上述對話發(fā)生在一檔法治報道節(jié)目中，內容為《大學教師非法購買農(nóng)村宅基地，法官破門強制執(zhí)行》。

事情要從2007年說起，李越（化名）在北京市房山區(qū)田各莊村有一處祖宅，其當年以8萬元將祖宅賣給了大學老師王樺。2018年，李越打算把祖宅買回來，對方不同意，李越便向法院提起訴訟。

九派新聞獲取到該案相關裁判文書。2019年，法院審理并判決，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效。

法院認為，王樺并非該案涉及房屋所在村的集體經(jīng)濟組織成員，不應享有該村宅基地的使用權。其作為城市居民，不得購買農(nóng)村宅基地上房屋。

5年間，其不認可判決，多次提起上訴，各級法院先后做出17份判決，但其全都不認可，不履行判決。最終，法官破門強制執(zhí)行，對房屋進行騰退。

時隔16年，位于北京市房山區(qū)的祖宅又回到李越手中。九派新聞聯(lián)系到李越，但其拒絕接受采訪。

被執(zhí)行時，被執(zhí)行人辯解。

8萬元售賣北京農(nóng)村宅基地，11年后欲買回

據(jù)《法治進行時》，李越接受采訪時稱，賣房是因當年父親患癌，經(jīng)濟困難?！八齺硖锔髑f村買房，一說，一拍即合?！?/p>

王樺回憶道，當時李越問她，“街面上的平房要不要？”她說去看下。結果，一看就看中了。

“這四間房按6萬，邊上的小房是兩萬塊錢。一共8萬元?！崩钤秸驹谠鹤又虚g，指著周圍的平房介紹。

判決書顯示，2007年8月8日，李越與王樺簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，北京市房山區(qū)人民政府城關街道辦事處某村村民委員會加蓋了印章，該村委會收取了王樺3000元。

該協(xié)議書約定，王樺購買李越的上述宅院內房屋4間，支付價款6萬元，當日支付房價款和其他款項共計8萬元，后即開始在上述宅院內居住。

協(xié)議簽訂11年后。李越稱，母親對老房有情結，住樓房別扭，“就把房子弄回來得了?！彼劦剑敃r條件稍微好點，便跟王樺協(xié)商，但她一直不同意。

另一邊，王樺接到電話，聽他說想把房子買回去?！拔以谶@安居樂業(yè)這么多年了，住的挺好，為什么要別人打擾我呢？”她說。

雙方協(xié)商不成，李越便向法院提起訴訟。其訴求為確認雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效。

王樺不同意對方的訴訟請求。其辯稱，“我購買房屋并居住已經(jīng)12年，對方的起訴已經(jīng)超過訴訟時效。李同樣是居民，法律并不禁止居民將房屋出售給居民，而且房屋買賣經(jīng)過當?shù)卮迕裎瘑T會認可，并交納了3000元房屋管理費?！?/p>

其還稱，“國務院的相關文件規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，我的住宅不是農(nóng)民出售給我的，我是根據(jù)物權法規(guī)定購買的房屋。”

法院判決合同無效，賠償?shù)葐栴}可另行解決

2019年，法院審理后判決，李越和王樺簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無效。法院認為，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同應屬無效。

判決提到，農(nóng)村房屋的買賣必然涉及對該房屋所在宅基地使用權的處分，而宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定身份關系相聯(lián)系。李越、王樺之間的房屋買賣協(xié)議必然涉及宅基地的買賣，王樺并非本案涉及房屋所在村的集體經(jīng)濟組織成員，不應享有該村宅基地的使用權。

王樺作為城市居民不得購買農(nóng)村宅基地上房屋，沒有購買資質，其答辯意見沒有法律依據(jù)，法院不予采信。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條之規(guī)定，法院判決確認李越與王樺于2007年8月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效。

北京市房山區(qū)法院執(zhí)行局崔法官接受采訪時表示，第一份判決書判的是房屋買賣合同無效。第二份判決書判的是返還并騰退宅基地及房屋。

對此判決，王樺不服且申請再審。

九派新聞在裁判文書網(wǎng)上查詢到的另一份民事裁定書顯示，王樺稱自己購買房屋后，對房屋進行了裝修，增建了房屋，而該判決書無視損失賠償。

法院認為，結合王樺的居住情況，酌情對房屋的騰退時間予以確定，其間其自行做好證據(jù)保存。王樺的損失賠償?shù)葐栴}可另行解決。

2020年10月16日，法院駁回了她的再審申請。

《法治進行時》報道，王樺不認可判決，多次提起上訴，各級法院先后做出了17份判決，但她全都不認可，更不履行判決，導致這起案件久拖不決。

最終，法警翻墻進院，從里面打開了院墻大門，將王樺帶出院子，對房屋進行強制騰退。

節(jié)目中，北京市房山區(qū)法院執(zhí)行局李副局長表示，“今天這個案子已依法強制執(zhí)行完畢，已經(jīng)將房屋騰退交給申請執(zhí)行人。我們執(zhí)行局也會不斷地加大執(zhí)行力度，來充分地保障申請執(zhí)行人的合法權益。”

農(nóng)村宅基合同糾紛多因出賣方不誠信

九派新聞檢索發(fā)現(xiàn)，1987年實施的《中華人民共和國土地管理法》明確，非本村村民也可以申請宅基地。

但是，1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》刪除了關于城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民使用集體土地建住宅的條款，規(guī)定“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。

1999年5月，國務院辦公廳發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。這是國家首次以紅頭文件的形式明確禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋。

國家法官學院教授胡云紅在一篇對“農(nóng)村土地產(chǎn)權糾紛案例”的研究論文中分析了2006年至2021年間，中國宅基地上房屋買賣合同的7萬余份裁判文書。

其研究提到，宅基地上房屋買賣合同糾紛案件呈現(xiàn)幾大特點：訂立合同時間與訴訟時間跨距大。從合同訂立到起訴的時間跨度少則10年以上，多則25年以上；大多涉及征收拆遷利益。系爭房屋所在地一般都處于城鎮(zhèn)開發(fā)階段，涉及或將涉及房屋拆遷和征收補償問題；矛盾糾紛多為出賣方不誠信行為引發(fā)。

調研發(fā)現(xiàn)，90%以上主張宅基地上房屋買賣合同無效的訴訟原告為出賣方；并且，案件增速與城鎮(zhèn)開發(fā)速度成正比。

對于合同無效后果的處理，各地裁判也不盡相同。研究提到，有的法院雖然認定合同無效，但并未對返還等作出認定，采取回避態(tài)度，導致執(zhí)行階段出現(xiàn)困難。有的法院則對返還和拆遷補償?shù)荣M用的分配作出判決。

對于返還問題，實踐中，有的地區(qū)考慮出賣人因土地增值所獲利益以及房屋價值變動，由買受人返還房屋，出賣人向買受人賠償房屋重置成新價價（地上物價值），作為對價返還，具體數(shù)額可委托評估機構評估。

宅基地上房屋買賣合同被確認無效的，一般情況下應當認定買賣雙方均有過錯。至于過錯之大小及如何賠償損失，特別是涉及拆遷利益的分配上，實踐中存在較大差異。

根據(jù)2019年最高人民法院發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》，“在確定合同不成立、無效或者被撤銷后財產(chǎn)返還或者折價補償范圍時，要根據(jù)誠實信用原則的要求，在當事人之間合理分配，不能使不誠信的當事人因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益”。

上游新聞綜合九派新聞、法治進行時