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來(lái)源：封面新聞

封面新聞?dòng)浾?羅石芊

距離2023年結(jié)束，還有一個(gè)多月時(shí)間。一場(chǎng)圍繞“毒地、索賠百億、訴訟費(fèi)千萬(wàn)”的訴訟案，在此時(shí)引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。

原告方，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司（下稱(chēng)“陸家嘴”）及控股子公司。被告方，江蘇蘇鋼集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蘇鋼集團(tuán)”）、蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責(zé)任公司、蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)以及蘇州市自然資源和規(guī)劃局。

蘇鋼集團(tuán)總部大門(mén) 資料圖

11月4日，陸家嘴公司發(fā)布公告稱(chēng)，控股子公司14塊土地存在污染，污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓時(shí)所披露污染情況，并向蘇鋼集團(tuán)索賠100.44億元。

11月10日凌晨，蘇鋼集團(tuán)作出回應(yīng)，否認(rèn)隱瞞土壤污染，稱(chēng)轉(zhuǎn)讓時(shí)已如實(shí)披露，并直指“陸家嘴造成二次污染”。

一方主動(dòng)披露訴訟疑為索賠造勢(shì)，一方深夜回應(yīng)存“甩鍋”之嫌。這起百億“毒地”訴訟，到底該誰(shuí)買(mǎi)單？

一問(wèn)：雙方皆知地有“毒”，為何還要賣(mài)與買(mǎi)？

據(jù)公開(kāi)媒體報(bào)道，2016年，因鋼鐵市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火，蘇鋼集團(tuán)決定將全資子公司蘇州綠岸95％股權(quán)掛牌出售。

由于蘇州綠岸所持土地地塊體量大，外加蘇州綠岸95%股權(quán)，吸引了不少企業(yè)前來(lái)問(wèn)詢(xún)。當(dāng)時(shí)有30多家意向受讓方遞交了意向受讓申請(qǐng)材料，最終19家參與競(jìng)價(jià)，將掛牌價(jià)格從31.5億元的底價(jià)推高至68.4億元，加上承接的16.85億元債務(wù)，總成交金額高達(dá)85.25億元。

經(jīng)過(guò)222輪舉牌拍賣(mài)，陸家嘴公司指定控股子公司佳灣公司和華寶信托（后所持股份轉(zhuǎn)讓給佳二公司）組成的聯(lián)合體，以85.25億元競(jìng)得掛牌評(píng)估值30.5億元的蘇州綠岸95%股權(quán)及債權(quán)。

讓人意外的是，7年后的2023年11月4日，陸家嘴公司發(fā)布公告稱(chēng)，2022年以來(lái)，公司及各方環(huán)境調(diào)查確定綠岸公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓時(shí)所披露的污染情況。陸家嘴公司請(qǐng)求判令蘇鋼集團(tuán)承擔(dān)賠償人民幣10,043,925,260.35元（后續(xù)發(fā)現(xiàn)或明確實(shí)際金額高于該金額時(shí)將增加訴訟請(qǐng)求或另案提起訴訟）的侵權(quán)責(zé)任。

對(duì)此，11月10日，蘇鋼集團(tuán)回應(yīng)稱(chēng)，在2016年轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，已如實(shí)披露了第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)關(guān)于蘇州綠岸名下土地存在部分污染的調(diào)查結(jié)果及報(bào)告全文，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中明確提示了該范圍中部分地塊原為鋼鐵焦化生產(chǎn)區(qū)域，可能存在土壤污染風(fēng)險(xiǎn)。由佳灣公司和華寶信托（后所持股份轉(zhuǎn)讓給佳二公司）組成的聯(lián)合體在交易時(shí)即已知悉上述情況，并承諾接受所有現(xiàn)狀、瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)。

蘇鋼集團(tuán)表示，有關(guān)檢測(cè)結(jié)果表明，焦化區(qū)1、2、3、4、5、6號(hào)和非焦化區(qū)10號(hào)地塊，經(jīng)治理修復(fù)后可安全使用。針對(duì)已開(kāi)發(fā)建設(shè)的2號(hào)地塊，蘇鋼集團(tuán)稱(chēng)2019年聯(lián)合體方知悉該地塊不符合環(huán)保要求，且未依法完成該地塊土壤污染調(diào)查和修復(fù)治理，即啟動(dòng)了該地塊項(xiàng)目建設(shè)。2021年，因無(wú)法通過(guò)環(huán)評(píng)驗(yàn)收未能啟用，并受到相關(guān)處罰。

“我們了解到，聯(lián)合體方在開(kāi)發(fā)建設(shè)蘇州綠岸地塊期間，沒(méi)有按照有關(guān)要求建設(shè)地下水阻隔墻及采取其他防護(hù)措施，存在擾動(dòng)地下水、搬運(yùn)土壤造成部分環(huán)境交叉污染的行為和施工作業(yè)不規(guī)范造成二次污染的行為?！碧K鋼集團(tuán)在情況說(shuō)明中提到聯(lián)合體方對(duì)該地塊造成二次污染行為。

報(bào)道顯示，在當(dāng)初的掛牌文件中，蘇鋼集團(tuán)的確披露過(guò)土地的污染情況，表示焦化區(qū)域的污染主要集中在4號(hào)地塊局部區(qū)域，根據(jù)修復(fù)目標(biāo)值，最終確定0—18米深度內(nèi)，污染范圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。非焦化區(qū)域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開(kāi)發(fā)利用。股權(quán)交易后，蘇州綠岸就蘇鋼集團(tuán)所披露的污染范圍進(jìn)行了治理修復(fù)。

二問(wèn)：“毒地”前身是哪里？

陸家嘴公司購(gòu)入的17塊土地，位于蘇州市高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)蘇通路北、蘇鋼路東，土地使用權(quán)為蘇鋼集團(tuán)全資子公司蘇州綠岸持有。紅線(xiàn)內(nèi)使用權(quán)面積約65.95萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)包括住宅、商辦、工業(yè)、幼兒園、加油站等，規(guī)劃總建筑面積約為108.41萬(wàn)平方米，其中住宅用地有6宗，規(guī)劃總建筑面積約66.4萬(wàn)平方米。項(xiàng)目地塊的土地出讓金已支付完畢并已取得全部的《國(guó)有土地使用證》。

相關(guān)資料顯示，該地塊原為江蘇蘇鋼集團(tuán)京杭運(yùn)河以東老廠(chǎng)區(qū)。2008年10月，為推進(jìn)節(jié)能減排、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，“蘇鋼老廠(chǎng)區(qū)”部分區(qū)域依法實(shí)施收儲(chǔ)并公開(kāi)掛牌上市，后由“蘇鋼”摘牌取得。2014年12月，“蘇鋼”全資子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成為該地塊開(kāi)發(fā)主體。

2014年，老廠(chǎng)區(qū)停產(chǎn)后，蘇鋼曾對(duì)“老廠(chǎng)區(qū)”非焦化區(qū)、焦化區(qū)土壤和地下水進(jìn)行初步調(diào)查，調(diào)查結(jié)論為，焦化區(qū)地塊污染主要集中在4號(hào)地塊部分區(qū)域，需進(jìn)一步開(kāi)展土壤和地下水修復(fù)；2號(hào)地塊及其附近個(gè)別超標(biāo)點(diǎn)位經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不需要治理修復(fù)。除4號(hào)地塊外其余地塊均適用于商業(yè)、公共市政等用地類(lèi)型。之后，“蘇州綠岸”完成對(duì)4號(hào)地塊治理修復(fù)，且修復(fù)效果評(píng)估通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審。

2022年4月1日，高新區(qū)生態(tài)環(huán)境局和滸墅關(guān)鎮(zhèn)相關(guān)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)情況和蘇州綠岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提交的土壤污染狀況初步調(diào)查報(bào)告，部分地塊可能存在土壤污染風(fēng)險(xiǎn)（2、3、4和13號(hào)地塊部分點(diǎn)位存在苯并芘、萘超標(biāo)）。

蘇州高新區(qū)管委會(huì)曾于2022年4月10日披露該地塊污染問(wèn)題 圖據(jù)蘇州高新區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)

2022年4月10日，蘇州市高新區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)發(fā)布的“群眾信訪(fǎng)舉報(bào)轉(zhuǎn)辦和邊督邊改公開(kāi)情況一覽表”中，該污染地塊再次被提起：蘇州市高新區(qū)滸墅關(guān)蘇州綠岸項(xiàng)目17幅土地，用地面積約66萬(wàn)平方米，第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)結(jié)果顯示多處地塊土壤中的致癌物苯并芘、萘嚴(yán)重超標(biāo)，不符合用地標(biāo)準(zhǔn)。

蘇州高新區(qū)管委會(huì)于2022年4月20日再次披露該地塊污染問(wèn)題調(diào)查情況 圖據(jù)蘇州高新區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)

2022年4月20日，蘇州高新區(qū)管委會(huì)公開(kāi)情況，稱(chēng)根據(jù)“蘇州綠岸”新提交的2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)（除前期污染修復(fù)區(qū)域）和13號(hào)地塊土壤污染狀況初步調(diào)查報(bào)告，上述地塊可能存在土壤和地下水超標(biāo)情況，需進(jìn)一步調(diào)查確認(rèn)。

三問(wèn)：開(kāi)發(fā)房產(chǎn)賣(mài)了嗎？

按照蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)披露的信息，蘇州綠岸項(xiàng)目在2017年5月正式啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)2025年前后開(kāi)發(fā)成熟。其中，商業(yè)體項(xiàng)目在2018年12月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2021年底投入使用。但隨著土地污染問(wèn)題的暴露，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)便暫停了。

據(jù)此前媒體報(bào)道，在停工前，蘇州綠岸項(xiàng)目的學(xué)校、幼兒園、商業(yè)體、健身公園及部分住宅等均已完工且達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。陸家嘴曾在公告中透露，已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的8幅地塊，其中2號(hào)、8號(hào)、9號(hào)、13號(hào)地塊已竣工，12號(hào)地塊處于停工狀態(tài)，2號(hào)、13號(hào)地塊為教育配套，8號(hào)、9號(hào)是商辦、商業(yè)用途，12號(hào)則為住宅用地。

在蘇州虎丘區(qū)滸墅關(guān)內(nèi)，涉事地塊項(xiàng)目的部分住宅小區(qū)已銷(xiāo)售完成入住，商業(yè)、寫(xiě)字樓、學(xué)校和公園建設(shè)完成，不對(duì)外開(kāi)放運(yùn)營(yíng)，其他大部分地塊被圍墻擋住，工地里沒(méi)有任何動(dòng)工跡象。

此外，2022年，部分小區(qū)內(nèi)業(yè)主曾發(fā)現(xiàn)，附近有地塊掛上了存在污染風(fēng)險(xiǎn)的警告牌，有人在小區(qū)圍墻外土地上鉆洞，疑似進(jìn)行污染檢測(cè)。

四問(wèn)：“毒地”為何能交易？誰(shuí)該為“毒地”買(mǎi)單？

11月10日，蘇鋼集團(tuán)凌晨發(fā)布情況說(shuō)明后，該事件再次登上熱搜。不少網(wǎng)友討論，為何明知是“毒地”，雙方仍能進(jìn)行交易？除了買(mǎi)賣(mài)雙方，還有誰(shuí)該為“毒地”買(mǎi)單？

相關(guān)行業(yè)人士表示，工業(yè)用地變性需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的環(huán)評(píng)流程，首先，需要委托專(zhuān)業(yè)環(huán)境評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)地塊涉及工業(yè)用地的土壤、水、空氣等環(huán)境條件進(jìn)行全面調(diào)查和評(píng)估；其次，土地改造涉及對(duì)土地污染情況的調(diào)查，包括未來(lái)可能出現(xiàn)的污染情況和風(fēng)險(xiǎn)分析。再次，需論證用地屬性變更，需要有專(zhuān)家或?qū)ｎ}會(huì)議論證。

陸家嘴公司指出，秉持“誰(shuí)污染誰(shuí)治理”的原則，集團(tuán)正積極與蘇州當(dāng)?shù)卣疤K鋼集團(tuán)交涉，推動(dòng)相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)后續(xù)處置責(zé)任。集團(tuán)在考慮了外部律師的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)后認(rèn)為，應(yīng)由土地污染責(zé)任人履行土地治理修復(fù)責(zé)任。

五問(wèn)：購(gòu)房業(yè)主維權(quán)路該怎么走？

百億“毒地”事件引發(fā)社會(huì)關(guān)注，利益雙方相爭(zhēng)背后，作為第三方的購(gòu)房業(yè)主“接盤(pán)”之后應(yīng)當(dāng)維權(quán)？

對(duì)此，四川一上律師事務(wù)所合伙人林小明律師表示，購(gòu)房者可以根據(jù)有無(wú)損害后果通過(guò)提起訴來(lái)維護(hù)自身權(quán)益，有損害后果就可以提起侵權(quán)之訴，要求賠償損失；沒(méi)有損失后果，那么也可以提起違約之訴，根據(jù)雙方的合同來(lái)主張權(quán)利，同時(shí)要求賠償違約金。

“因?yàn)橥恋赜卸荆瑢?duì)人身?yè)p害方面即便有約定也屬于無(wú)效約定，住戶(hù)可以要求解除購(gòu)房合同賠償損失或者違約金。當(dāng)然，根據(jù)合同相對(duì)性，購(gòu)房者只能向開(kāi)發(fā)商（買(mǎi)地方）主張權(quán)利。至于買(mǎi)賣(mài)雙方的合同是否有效或者各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任，則是他們之間的買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系?！绷中∶髡f(shuō)。