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時隔14年，香港樓市重入“零辣招”時代。

2月28日，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長陳茂波在發(fā)表2024至2025財(cái)政年度特區(qū)政府《財(cái)政預(yù)算案》中表示，即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（下簡稱“撤辣”），所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

當(dāng)日，香港的地產(chǎn)代理門店紛紛張貼標(biāo)語，憧憬樓市復(fù)蘇。截至今晚，已有香港中介公司表示，當(dāng)日一手房的成交量已為昨日的兩倍。

香港撤銷施行14年的“辣稅”

回顧過往，香港樓市與內(nèi)地樓市的發(fā)展軌跡大致相同。

據(jù)萊坊報告，2009年，在統(tǒng)計(jì)的37個國家及城市當(dāng)中，香港平均房價上漲33%，位居全球之首。

到了2010年，香港所有種類樓宇買賣合約按年升21.5％，超過16萬份，合約總值6895億港元，按年升幅33.7％；樓宇轉(zhuǎn)讓契約18萬多份，較2009年升32.3％，轉(zhuǎn)讓契約總值升45.7％至6870億港元（數(shù)據(jù)來源：香港特區(qū)土地注冊處）。

自2009年起，香港抑制樓市的辣招不斷。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2017年期間，香港推出8輪調(diào)節(jié)按揭成數(shù)和貸款額度的逆周期措施，多次加征印花稅。

在2010年，香港推出新住宅印花稅、買家印花稅及額外印花稅等等，限制市民在兩年內(nèi)轉(zhuǎn)售單位，打擊“短炒”等行為。到了2018年，更是征收一手房空置稅等等。

不過，正是從2018年6月起，香港樓市成交開始走下坡路。

公開數(shù)據(jù)顯示，香港2023年的整體樓宇買賣合約登記數(shù)為5.8萬宗，為1991年中原地產(chǎn)開始記錄該數(shù)據(jù)以來的最低水平；二手住宅銷量約為3.6萬宗，也創(chuàng)28年新低。2023年香港私人住宅樓價指數(shù)累計(jì)下降約6.8%，連降兩年。

據(jù)香港中原地產(chǎn)監(jiān)測，2023年，香港138個CCL（即中原城市樓價指數(shù)）成分屋苑中，共有116個屋苑樓價下跌，比例超過八成，跌幅一成以上占47個；其中5個跌幅更達(dá)兩成以上。

此外，在2024年1月，香港私人住宅售價指數(shù)為306.4點(diǎn)，環(huán)比回落約1.57%，連續(xù)下降9個月，創(chuàng)七年多以來的最低點(diǎn)。

事實(shí)上，在今日官宣“撤辣”之前，坊間已有相關(guān)傳聞。

“之前大家都有收到‘撤辣’傳聞，所以成交都在僵持，等待官宣”。香港中原地產(chǎn)首席營業(yè)董事李巍表示，從香港特區(qū)政府正式宣布“撤辣”開始，此前在談判僵持中的成交紛紛達(dá)成意愿，成交量是昨日的兩倍。

“我們認(rèn)為在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)及市場情況下，有關(guān)措施已無需要。”今日上午，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長陳茂波在發(fā)表2024至2025財(cái)政年度特區(qū)政府《財(cái)政預(yù)算案》中表示，經(jīng)審慎考慮當(dāng)前的整體情況后，特區(qū)政府決定即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，即由今天起所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

“撤辣”后，在港購房成本大降

伴隨“撤辣”，香港金融管理局認(rèn)為在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定及確保按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險得到妥善管理的前提下，有空間修訂物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施，并適當(dāng)調(diào)整其他房地產(chǎn)貸款相關(guān)的監(jiān)管要求。

相關(guān)措施顯示，價值3000萬港元或以下的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至七成；價值3500萬港元或以上的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至六成；價值3000萬至3500萬港元之間物業(yè)的按揭比以漸進(jìn)形式遞減。此外，非自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限由五成調(diào)升至六成，而非住宅物業(yè)（包括寫字樓、商鋪及工廈等）的按揭成數(shù)上限由六成提升至七成等等。

“在今日財(cái)政預(yù)算案出爐后，預(yù)計(jì)用公司名義買樓的比例會激增”。香港中原地產(chǎn)首席營業(yè)董事李巍分析表示，以往有BSD（買家印花稅）下，用公司名義買樓需要繳付最高30%的稅，而至2023年10月底施政報告后減至15%，到今日財(cái)政預(yù)算案宣布取消BSD，用公司名義購買第二套房的成本減少26.25%至25.75%。

據(jù)分析，“撤辣”后，香港買家購買第二套房的印花稅由7.5%大減至1.5%，稅款大減八成；而內(nèi)地客印花稅更由15%減至100元至4.25%。假設(shè)在港購買第二套房，以總價1000萬元計(jì)算，去年10月以前稅率15%，需繳稅150萬元，去年10月改為7.5%，如今更只需3%，可省稅超百萬元。

同時，目前最高貸款可達(dá)七成，而以前只可以貸款三成、四成，“這意味著，在同樣首付下，可能以前只能買總價2000萬元的物業(yè)，現(xiàn)在按揭貸款提高后，有望買總價3000萬元的物業(yè)”。

更多業(yè)界人士分析，2023年香港總價超1億元的豪宅成交了約160宗。假設(shè)買入總價超3億元起的超級豪宅，今起更或可省下超千萬元的辣稅。

李巍表示，用公司名義買樓可令買家有更高的私隱度，不會在土地登記冊上顯示買家的姓名，而且用公司名義作物業(yè)擁有人，日后在二手市場出售時可用股份轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓物業(yè)業(yè)權(quán)，更加靈活彈性。同時，財(cái)政預(yù)算案亦撤銷了NRSD(新住宅印花稅)，將令“西餅客”（即一客買兩套房以上）重返香港樓市，預(yù)計(jì)市場上以“一約多伙”（即，以一張合約購入多套房產(chǎn)）購入物業(yè)的比例亦會上升。

香港樓市成交今日暴增

已有內(nèi)地看房團(tuán)赴港考察

據(jù)李巍提供的香港中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，2月26日，香港中原只成交了4套一手房。27日，在收到“撤辣”風(fēng)聲后，一些客戶搶跑入市，成交大升至14套。而到今日截至晚上9時許，香港中原已報促成一手房成交27套。

“除了一手房成交量暴增之外，二手房成交也大增”。李巍表示，在今日上午官宣一小時后即拍板成交的一套二手房，此前雙方已拉距半個月，買家一直議價1460萬元，業(yè)主咬定1520萬元不松口。在今日有別的客戶加入議價后，該買家終于同意以1520萬元成交。當(dāng)天下午3時許，雙方已在律師樓簽約。

在今日“撤辣”后，一些此前通過移民到香港的客戶，也加速在港置業(yè)步伐。

“從上午11點(diǎn)到下午3點(diǎn)半，我已接到20多個通過移民進(jìn)入香港的客戶的電話，都是咨詢樓市或邀約看房的”。美聯(lián)移民顧問有限公司高級策略總監(jiān)鄭天殷介紹，在今日中午，就已有一名移民客戶入票抽簽購買一套總價接近1000萬元的一手三房。

據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，香港人口臨時數(shù)字為750.31萬人，比2022年同期的747.26萬人增加3.05萬人，增幅為0.4%。人口上升主要是由于去年錄得5.17萬名香港居民凈移入（即移入多于移出）。

數(shù)據(jù)顯示，僅2023年1至11月，就大約20.5萬人通過各類人才引入計(jì)劃申請赴港，其中12.7萬人獲批。

鄭天殷分析表示，如今通過投資移民入港，需要投資購買3000萬元的金融產(chǎn)品，這意味著這些移民客普遍都極具資金實(shí)力，赴港工作生活后也需要在港置業(yè)，將是香港未來樓市的主力客戶群體之一。

香港美聯(lián)物業(yè)今日預(yù)測，在“撤辣”后，預(yù)測未來4個月（2024年3月至6月）內(nèi)，香港一手房成交或較之前4個月增1.4倍至6000宗，同期二手或增五成至1.4萬宗，合計(jì)一二手房成交或增七成，達(dá)到2萬宗水平。

由于此前已有傳聞“撤辣”，一些投資公司在年前已開始組團(tuán)內(nèi)地客戶赴港考察。

今日上午9時，縱橫百富企業(yè)管理（深圳）集團(tuán)有限公司創(chuàng)始人/CEO賴國強(qiáng)帶著首批28人前往香港考察了啟德的恒基項(xiàng)目及英皇壽臣山15號等項(xiàng)目，“客戶主要都是來自深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)的客戶”。

值得關(guān)注的是，今日“撤辣”消息亦令港股地產(chǎn)股價大升，當(dāng)中包括美聯(lián)集團(tuán)、上坤地產(chǎn)等在收盤后漲幅超33%。

不過，有香港中產(chǎn)人士認(rèn)為，“撤辣”對于首次置業(yè)的香港居民未帶來實(shí)際利好。

“即便而今‘撤辣’，我們目前也買不起房”。赴港投靠父母已10年的“90后”琳琳告訴南都灣財(cái)社記者，其父母居住香港公屋，她在港結(jié)婚后迄今亦未能買房，“即便樓價保持目前狀況，我們要市中心的新凈私樓，也得月收入達(dá)到20多萬才供得起”。

琳琳是一名二胎媽媽，家庭收入屬于香港中產(chǎn)，不符合購買政府“居屋”的政策（2人家庭收入上限6.3萬），目前租住在香港西九龍一個樓齡近20年的樓盤，“一套建筑面積折合約70平方米的兩房，月租2萬元”。

“除了月租還有各項(xiàng)開支，我和先生即便每個月存3萬元，8年也存不到300萬元”。琳琳說，一家四口需要三房才能夠住，但香港目前十多年樓齡的三房總價普遍也要1000萬元以上，至少需要400萬元的首期款。在她父母家附近的樓盤，一套樓齡7年的物業(yè)，折合約78平方米的三房總價已達(dá)1930萬港元。

“如果買偏遠(yuǎn)地區(qū)的私人樓，目前家庭月收入6萬至10萬雖然供得起，但地段很偏僻，交通不方便，更不利于父母每天往返幫忙照看小孩。與其住得偏遠(yuǎn)，還不如在父母家附近租房”。琳琳表示，她在香港的同學(xué)雖然符合買居屋的條件，但已參與搖號十年，迄今仍未能中簽。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬

（本文所提及的貨幣單位均為港元）

圖片來源：受訪人士供圖