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房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期 圖為資料圖

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，雅居樂也不得不面對(duì)經(jīng)營和債務(wù)帶來的壓力。

記者丨王寅浩

被業(yè)界稱為“華南五虎”的雅居樂也爆雷了。5月14日，雅居樂發(fā)布公告稱，鑒于公司面臨的流動(dòng)性壓力，于公告日公司尚未支付2020年票據(jù)的有關(guān)利息，該票據(jù)利息支付的寬限期于2024年5月13日到期，并預(yù)計(jì)將無能力履行其境外債務(wù)項(xiàng)下的所有付款義務(wù)。

受此消息影響，雅居樂股價(jià)開盤大跌。截至5月14日收盤，雅居樂報(bào)0.61港元/股，下跌12.86%，總市值約30.78億港元。

未能支付2020年票據(jù)利息

對(duì)于該事件所導(dǎo)致的影響，雅居樂方面表示，未能支付相關(guān)利息或會(huì)導(dǎo)致公司的債權(quán)人要求加速償還債務(wù)。截至公告日期，公司尚未接獲相關(guān)債權(quán)人就2020年票據(jù)發(fā)出任何加速還款通知?！肮緦⑴c債權(quán)人保持積極溝通，并將積極探討最佳的解決方案以實(shí)現(xiàn)長期持續(xù)發(fā)展，以維護(hù)各持份者的利益?！?/p>

雅居樂相關(guān)公告

與大多數(shù)出險(xiǎn)房企一樣，雅居樂也在考慮債務(wù)展期方案。公告稱，雅居樂正在考慮所有可能的行動(dòng)，包括但不限于針對(duì)其境外債務(wù)制定全面?zhèn)鶆?wù)管理解決方案，并將聘請(qǐng)外部財(cái)務(wù)顧問及法律顧問，以協(xié)助評(píng)估其資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性狀況（作為本次行動(dòng)的部分），尋求可行的境外債務(wù)整體性解決方案。雅居樂將適時(shí)積極與境外債權(quán)人就潛在解決方案進(jìn)行溝通。

為最大限度減少對(duì)業(yè)務(wù)營運(yùn)的影響并履行償債義務(wù)，雅居樂表示將繼續(xù)采取措施加快物業(yè)預(yù)售，加速收取銷售所得款項(xiàng)，以最大努力改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

雅居樂披露的最新銷售數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月30日四個(gè)月的預(yù)售總值為65.5億元，較2023年及2022年同比分別下降68%及73.9%。

目前雅居樂存續(xù)的美元債共有9只，合計(jì)金額高達(dá)36.47億美元。2024年3月25日，穆迪將雅居樂集團(tuán)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”，同時(shí)將其2025年到期的高級(jí)無抵押票據(jù)評(píng)級(jí)從“Caa2”下調(diào)至“Caa3”，高級(jí)無抵押永續(xù)票據(jù)評(píng)級(jí)從“Caa2”下調(diào)至“Ca”。這一評(píng)級(jí)下調(diào)反映了雅居樂在未來6—12個(gè)月內(nèi)面臨重大債務(wù)到期風(fēng)險(xiǎn)，以及因銷售持續(xù)低迷和融資渠道受限，雅居樂未來流動(dòng)性或存不足。

兩年虧損近300億

在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，雅居樂曾與碧桂園、恒大、富力以及合生創(chuàng)展并稱“華南五虎”。2018年，雅居樂銷售額首次突破千億大關(guān)，成功躋身千億房企之列。

但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，雅居樂也不得不面對(duì)經(jīng)營和債務(wù)帶來的壓力。

2020年雅居樂經(jīng)營業(yè)績達(dá)到峰值，此后開始掉頭向下。2021年，雅居樂的營業(yè)收入和歸母利潤分別同比下降9%、27.11%。

雅居樂兩年虧損近300億 圖為示意圖

2022年，雅居樂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入540.34億元，同比減少26.01%；毛利10.01億元，毛利率由2021年的26%大幅降至1.9%，歸屬股東凈虧損高達(dá)149.81億元，這也是雅居樂上市以來的首次虧損。

2023年，雅居樂業(yè)績跌勢未止。年報(bào)顯示，2023年雅居樂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入433.1億元，同比下降19.85%；經(jīng)營虧損為95.5億元，較2022年同期擴(kuò)大46.7%；毛虧5.24億元，凈虧損約127.77億元，較2022年同期有小幅收窄。

截至2023年末，雅居樂的總借貸相較于2022年減少59.33億元，但相應(yīng)的現(xiàn)金及銀行總額也縮減至125.53億元。短期債務(wù)258.7億元，較2022年底增加7.7%，現(xiàn)金短債比下降至0.5，同時(shí)剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比僅為0.3。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于債務(wù)違約的房企而言，建立與債權(quán)人之間的信任顯得尤為關(guān)鍵，短期內(nèi)可以爭取更多的時(shí)間去應(yīng)對(duì)債務(wù)，但恢復(fù)足夠的流動(dòng)性才是核心。一般而言，考慮債務(wù)展期方案也只適用于那些項(xiàng)目變現(xiàn)能力強(qiáng)、資產(chǎn)價(jià)值高且流動(dòng)性釋放預(yù)期良好的企業(yè)。

延伸閱讀

恒大5640億造假額全球最大12年前做空機(jī)構(gòu)已預(yù)測結(jié)局

摘要：十二年前的今天，有家機(jī)構(gòu)名叫“香櫞”，說恒大要爆雷。還發(fā)布了一個(gè)57頁的報(bào)告說得頭頭是道：“恒大結(jié)局已經(jīng)注定，不能確定的只是時(shí)間而已?！苯Y(jié)果非常慘。先是各個(gè)頂尖投行說他們“缺乏常識(shí)”，一個(gè)靠研究掙錢的機(jī)構(gòu)被大佬說沒常識(shí)，基本就沒法混了。然后恒大跟他們打了四年官司，他們花了好幾百萬應(yīng)訴，最后輸了。被香港法院裁定“散布虛假信息”，被罰五年內(nèi)不得進(jìn)入香港市場，罰款160萬，結(jié)局悲慘。 跟他們同期，我們看到普華永道連續(xù)14年給恒大出具了無保留意見的審計(jì)報(bào)告。但現(xiàn)在，我們的監(jiān)管已經(jīng)查出恒大兩年財(cái)務(wù)造假5600多億，直接打了普華永道的臉，但人家拿走了幾個(gè)億的審計(jì)費(fèi)，到目前為止啥事沒有還一言不發(fā)。

財(cái)聯(lián)社3月19日訊（記者 成孟琦）恒大地產(chǎn)在2019至2020年兩年財(cái)務(wù)造假達(dá)5640億元，虛增利潤920億元——巨額數(shù)據(jù)使恒大地產(chǎn)作假案成為全球最大的財(cái)務(wù)造假案，還使做空機(jī)構(gòu)香櫞2012年對(duì)恒大的做空?qǐng)?bào)告的指控再一次被市場回想起。

恒大集團(tuán)兩年財(cái)務(wù)造假達(dá)5640億元 資料圖

恒大5640億造假額成全球最大

財(cái)務(wù)造假方面，恒大地產(chǎn)披露的2019年、2020年年度報(bào)告中通過提前確認(rèn)收入方式財(cái)務(wù)造假，導(dǎo)致2019年恒大地產(chǎn)虛增收入2139.89億元，占當(dāng)期營業(yè)收入的50.14%，對(duì)應(yīng)虛增成本1732.67億元，虛增利潤407.22億元，占當(dāng)期利潤總額的63.31%；2020年恒大地產(chǎn)虛增收入3501.57億元，占當(dāng)期營業(yè)收入的78.54%，對(duì)應(yīng)虛增成本2988.68億元，虛增利潤512.89億元，占當(dāng)期利潤總額的86.88%。

其實(shí)，早在2012年6月，做空機(jī)構(gòu)香櫞在一份長達(dá)57頁的報(bào)告中，歷數(shù)恒大地產(chǎn)4宗罪和7危機(jī)，提到恒大通過6種方式夸大資產(chǎn)，并降低負(fù)債。在對(duì)恒大財(cái)報(bào)進(jìn)行調(diào)整后，香櫞認(rèn)為恒大當(dāng)時(shí)擁有高達(dá)710億元人民幣的資金需要在賬目進(jìn)行減值，股權(quán)價(jià)值應(yīng)該為負(fù)360億元。

從香櫞做空?qǐng)?bào)告和證監(jiān)會(huì)公布數(shù)字來看，時(shí)過十二年，恒大財(cái)務(wù)造假的數(shù)額也不斷增加。或許以后人們討論起上市公司財(cái)務(wù)造假，恒大與許家印都會(huì)被反復(fù)憶起。曾為恒大財(cái)報(bào)出具過符合國際標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報(bào)告的審計(jì)機(jī)構(gòu)，或許也會(huì)被一同拷問。業(yè)內(nèi)人士表示，在轟動(dòng)一時(shí)的2001年美國安然公司600億美元財(cái)務(wù)造假案中，審計(jì)機(jī)構(gòu)安達(dá)信咨詢公司就因財(cái)務(wù)造假被追究了刑事和民事責(zé)任，成為了美國證券市場歷史上的標(biāo)志性事件。

做空機(jī)構(gòu)香櫞在57頁報(bào)告中歷數(shù)恒大地產(chǎn)4宗罪和7危機(jī)，圖為香櫞logo

2012年的做空?qǐng)?bào)告出自香櫞創(chuàng)始人安德魯萊福特之手，為了證明恒大存在會(huì)計(jì)欺詐，香櫞在報(bào)告中引用了中國財(cái)政部曾經(jīng)要求恒大重新上報(bào)合并報(bào)表一事。具體看來，2011年10月11日，中國財(cái)政部在審計(jì)恒大2009年年報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，恒大未將旗下57家子公司并表，提供了不準(zhǔn)確的資產(chǎn)信息，高估了成本和遞延所得稅。財(cái)政部要求恒大重新上報(bào)準(zhǔn)確的合并報(bào)表，否則將被罰款。

香櫞認(rèn)為財(cái)政部當(dāng)年已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了恒大財(cái)政造假的傾向，但恒大的獨(dú)立會(huì)計(jì)師普華永道還是對(duì)恒大地產(chǎn)的財(cái)報(bào)出具了無保留意見的審計(jì)報(bào)告，可以說是業(yè)界最具權(quán)威性的審計(jì)報(bào)告，但此后恒大仍出現(xiàn)了長達(dá)數(shù)年的巨額財(cái)務(wù)造假。

香櫞曾因做空?qǐng)?bào)告被香港證監(jiān)會(huì)處罰

做空?qǐng)?bào)告對(duì)于剛剛參加完兩會(huì)后“春風(fēng)得意”的許家印與恒大無疑影響巨大。香櫞報(bào)告提到，恒大經(jīng)營中存在“四宗罪”，包括：

1：恒大管理層至少使用了6種會(huì)計(jì)手段來掩蓋資不抵債的事實(shí)。在減計(jì)約710億元虛增資產(chǎn)后，恒真實(shí)賬面凈資產(chǎn)應(yīng)該是-360億元人民幣。

2：報(bào)告認(rèn)為，恒大地產(chǎn)以明顯低于市場的價(jià)格獲得原材料土地是向當(dāng)?shù)毓賳T行賄的結(jié)果，根據(jù)中國的法律會(huì)被指控為非法獲取土地，恒大地產(chǎn)會(huì)被處以巨額罰金并收回土地。

3：恒大造出一個(gè)復(fù)雜的龐氏風(fēng)格的融資計(jì)劃，存在一系列潛在的財(cái)務(wù)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，包括過度負(fù)債、現(xiàn)金流不足、高風(fēng)險(xiǎn)的信托融資。

4：恒大管理層胡亂揮霍資產(chǎn)，包括向足球等領(lǐng)域投資超過25億美元以滿足許家印的個(gè)人愛好。

報(bào)告面世當(dāng)日，恒大股價(jià)跌幅最大近20%。這份報(bào)道和當(dāng)日股價(jià)大跌使恒大決定當(dāng)日下午1點(diǎn)30分召開緊急電話會(huì)議，恒大董事局主席許家印出面回答了投資者的問題。此后幾日，恒大股價(jià)緩慢回升。

恒大董事局主席許家印曾召開緊急電話會(huì)議 資料圖

為了反擊做空?qǐng)?bào)告，花旗銀行、德意志銀行、摩根大通在內(nèi)的九大投行陸續(xù)表態(tài)，指香櫞的指控缺乏足夠證據(jù)支持，甚至缺乏常識(shí)與必要的調(diào)查。2012年7月初，恒大地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副總裁賴立新攜律師就香櫞的惡意攻擊前往香港警務(wù)處。

2014年12月，香港證監(jiān)會(huì)發(fā)起針對(duì)萊福特和香櫞的訴訟，指控萊福特就在港上市企業(yè)發(fā)布虛假信息誤導(dǎo)投資者，并在報(bào)告發(fā)布之前賣空410萬股恒大地產(chǎn)股票，獲利160萬港元。這是香港證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)首次啟動(dòng)針對(duì)做空者的法律行動(dòng)，最終，香櫞創(chuàng)始人2016年被裁定散布虛假信息做空恒大地產(chǎn)，除了禁入香港市場，還要承擔(dān)巨額罰款。

2023年監(jiān)管財(cái)務(wù)造假“零容忍”，罰款上億元

財(cái)務(wù)造假方面，證監(jiān)會(huì)告知書顯示，許家印決策并組織實(shí)施財(cái)務(wù)造假，手段特別惡劣，情節(jié)特別嚴(yán)重，根據(jù)《證券法》第二百二十一條和2015年《證券市場禁入規(guī)定》（證監(jiān)會(huì)令第115號(hào)）第三條第一項(xiàng)、第五條第三款的規(guī)定，證監(jiān)會(huì)擬決定對(duì)許家印、夏海鈞采取終身證券市場禁入措施。

分析人士認(rèn)為，監(jiān)管層對(duì)恒大系、許家印及夏海鈞的處罰措施正逐步浮出水面，后續(xù)不排除還會(huì)公布其它處罰措施。

值得注意的是，嚴(yán)打財(cái)務(wù)造假在今年的中央金融工作會(huì)議中被明確強(qiáng)調(diào)，提到要實(shí)現(xiàn)監(jiān)管全覆蓋，強(qiáng)化機(jī)構(gòu)監(jiān)管、行為監(jiān)管、功能監(jiān)管、穿透式監(jiān)管、持續(xù)監(jiān)管。此外，證監(jiān)會(huì)主席吳清近日也再次明確，要依法從嚴(yán)監(jiān)管市場，對(duì)問題機(jī)構(gòu)、問題企業(yè)強(qiáng)化早期糾正，對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)及早處置，對(duì)各種違法違規(guī)行為露頭就打，對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域的重大違法行為重點(diǎn)嚴(yán)打，特別是對(duì)一些觸碰底線的，比如造假欺詐、操縱市場、內(nèi)幕交易等違法行為，都要嚴(yán)厲打擊。

數(shù)據(jù)顯示，“零容忍”態(tài)勢下，2023年被監(jiān)管部門立案調(diào)查的公司創(chuàng)新高。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2023年157家A股上市公司被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，其中財(cái)務(wù)造假罰單金額甚至上億元，而去年同期立案調(diào)查數(shù)量不足百家。