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記者/紀(jì)佳文

編輯/劉汨

周豐才等人辦理過戶的不動產(chǎn)登記中心

2019年8月，周豐才賣出了在江蘇省句容市那套274平米的房子，幾個月后，他發(fā)現(xiàn)這場交易是精心策劃的騙局，至今他也沒收到151萬元的尾款。

與深一度曾報(bào)道過的多起二手房騙局類似，這起案件中的“買家”在與周豐才完成過戶后，利用交易流程上的漏洞，沒有如約申請按揭貸款，而是將房子抵押獲利。深一度在采訪中還發(fā)現(xiàn)，這起案件涉及的多個機(jī)構(gòu)，在溝通銜接上存在明顯缺失。買賣雙方同時領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證和房款的流程沒能得到落實(shí)，而將產(chǎn)權(quán)證交給“買家”的不動產(chǎn)登記中心，甚至不知道這筆交易處在資金托管協(xié)議的保護(hù)中。

在多名行騙者被刑拘后，周豐才仍看不到拿回151萬元尾款的希望。他將負(fù)責(zé)此次交易資金安全的房屋置換中心告上了法庭。

周豐才辦理資金托管后收到的解款憑證

拿不到的151萬賣房款

2019年8月，因?yàn)樾路垦b修需要資金，周豐才打算出售句容市碧桂園一套274平米的房屋。自稱某房產(chǎn)中介工作人員的朱士垚聯(lián)系到他，稱有人想買這套房子，想見面談?wù)剝r格。

與買家李志剛見面后，朱士垚介紹，“李老板”是在新西蘭做奶粉貿(mào)易的，想在句容買個房子做辦公室，兩年后再賣掉，對房子的格局、裝修并不太在意。幾番談判下來，房子以216萬的價格成交，首付65萬，剩下151萬以按揭貸款形式支付，并進(jìn)行資金托管。周豐才覺得，對方還算爽快，“有一個老板的風(fēng)范，不是太磨磨唧唧的?！?/p>

交易前，因?yàn)閾?dān)心有風(fēng)險，周豐才找熟悉的中介朋友了解過資金托管服務(wù)。在二手房交易中，為了保證資金安全，買賣雙方可以委托第三方機(jī)構(gòu)對交易資金進(jìn)行存放和劃轉(zhuǎn)。周豐才得知，句容市房地產(chǎn)管理處的房屋置換中心可以提供這項(xiàng)服務(wù)，且房屋置換中心和辦理過戶手續(xù)的不動產(chǎn)登記中心在同一樓層。

當(dāng)年8月27日，雙方約好一起到不動產(chǎn)登記中心簽合同、辦手續(xù)。當(dāng)天一起來的，還有李志剛的哥哥、朱士垚和另一位女士。交首付款時，李志剛提出自己名下已經(jīng)有四套房，要交的稅比較多，想把房子過到哥哥李志友的名下。周豐才覺得，金額不變，交易方式也沒變，過到誰名下沒什么影響，便同意了對方的提議。

簽房屋買賣合同和過戶都是在不動產(chǎn)登記中心完成的，根據(jù)合同內(nèi)容，雙方約定由二手房交易監(jiān)管機(jī)構(gòu)對交易資金進(jìn)行監(jiān)督，結(jié)清尾款當(dāng)天交房，受讓人是李志友。合同一式四份，除了買賣雙方，不動產(chǎn)登記中心和房產(chǎn)交易管理部門各留一份。

辦完過戶手續(xù)，幾人又一起到旁邊窗口辦理資金托管。買賣雙方和房屋置換中心簽訂了《二手房交易資金托管協(xié)議》，周豐才把相關(guān)材料交給房屋置換中心后，工作人員向他出具了解款憑證，這是之后領(lǐng)取托管房款的憑據(jù)。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，完成交易需要經(jīng)過以下流程：房屋置換中心收到“句容市房屋權(quán)屬登記收件收據(jù)（下稱收件單）”后，會在收件單領(lǐng)證日期5個工作日內(nèi)通知買賣雙方，買家來領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)證并交到銀行辦理貸款。在銀行放款到資金托管賬戶后，買賣雙方同時到房屋置換中心，賣家領(lǐng)取托管房款，買家拿新的產(chǎn)權(quán)證。工作人員告訴周豐才，整個流程大概需要兩三個月的時間。

記者從句容市一名中介處了解到，按照當(dāng)時的資金托管流程，收件單一式兩份，一份留給不動產(chǎn)登記中心，另一份由買家領(lǐng)取。但為了規(guī)避交易風(fēng)險，一般由中介將收件單交至房屋置換中心。另一名中介稱，網(wǎng)簽合同簽完后，房屋信息在網(wǎng)上都可以查到，不動產(chǎn)登記中心和房屋置換中心的信息應(yīng)該是互通的。

幾個月過去，一直沒有收到消息的周豐才打電話給朱士垚問進(jìn)展，對方總是說“我?guī)湍愦摺?。他開始有了懷疑，求證后發(fā)現(xiàn)，朱士垚并不是房產(chǎn)中介。他又趕去房屋置換中心，工作人員很詫異地說：“?。磕氵€沒收到錢嗎？”

隨后，朋友幫他查到，李志友在2019年9月就取得了產(chǎn)權(quán)證，隨后將房子以經(jīng)營性貸款的名義抵押給了另一家銀行。讓周豐才疑惑的是，明明簽了資金托管協(xié)議，如果買家沒有向約定銀行申請按揭貸款，怎么能領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證呢？

2020年5月，周豐才起訴了房屋置換中心。法院發(fā)現(xiàn)，李志友在與周豐才進(jìn)行房產(chǎn)交易前的一段時間內(nèi)，還購買了句容碧桂園鳳凰城小區(qū)內(nèi)的另外兩套房產(chǎn)，且都與賣家和房屋置換中心三方簽訂了資金托管協(xié)議。但房子過戶后，李志友都沒有向協(xié)議約定的銀行申請貸款，而是私自將房屋抵押，且沒有向賣家支付尾款。

法院認(rèn)為，李志友等人的行為涉嫌資金詐騙犯罪，應(yīng)當(dāng)?shù)却淌鲁绦蚪K結(jié)后再恢復(fù)審理，駁回了周豐才的起訴，并將案件移送至公安機(jī)關(guān)處理。周豐才這才明白過來，這次交易從頭至尾都是一場騙局。

讓行騙者拿到產(chǎn)權(quán)證的收件單

誰該為騙局負(fù)責(zé)

2021年3月到6月間，因涉嫌犯合同詐騙罪，朱士垚、李志剛、李志友等人先后被南京市公安局江寧分局刑事拘留，后被南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民檢察院提起公訴。

在案材料顯示，李志剛、朱士垚等人從2018年3月起，利用相似的套路騙取了26套房子。幾人與被害人簽訂房屋買賣合同并支付首付款，將房屋騙過戶后，沒有向協(xié)議約定的銀行申請貸款，而是悄悄抵押套現(xiàn)，且未支付尾款。包括周豐才的房子在內(nèi)，其中三套都簽署了資金托管協(xié)議。

2022年12月，李志剛、朱士垚因合同詐騙罪被判處有期徒刑14年6個月，李志友被判處有期徒刑5年，查封在案的房屋作為贓物依法處置，不足部分責(zé)令被告人在各自的犯罪數(shù)額內(nèi)繼續(xù)退賠，二審維持原判。

這樣的騙局并不新鮮，過去幾年里，國內(nèi)多個城市發(fā)生過類似的二手房交易騙局，深一度先后報(bào)道過重慶、麗水、廈門等地的二手房詐騙案例，騙子們的套路大同小異，都是通過鉆交易流程的漏洞，達(dá)到先過戶的目的，然后將房產(chǎn)抵押套現(xiàn)，而受害業(yè)主“房錢兩空”。

回顧交易的過程，周豐才認(rèn)為，多方約定的資金托管協(xié)議沒能得到落實(shí)，在自己不知情的情況下李志友拿到了產(chǎn)權(quán)證，“（不管）李志友有沒有罪，不能免除房屋置換中心的違約責(zé)任”。

2023年7月，周豐才和房屋置換中心的合同糾紛被立案。此時，他的房子已經(jīng)被鎮(zhèn)江市潤州區(qū)人民法院拍賣，款項(xiàng)都?xì)w予了李志剛抵押房子的銀行，他要求房屋置換中心賠償損失。

同年11月，該案在句容市人民法院開庭審理。在多方的陳述中，這次房產(chǎn)交易與此前約定的流程大相徑庭。

被告房屋置換中心辯稱，其履約的前提條件是指定銀行賬戶收到房款，且收到“句容市房屋權(quán)屬登記收件收據(jù)”，但實(shí)際上，他們并沒有收到收件單，托管賬戶也沒有收到貸款，無法正常履約，原告周豐才的損失是李志友等人的犯罪行為造成的，房屋置換中心不應(yīng)該承擔(dān)民事賠償責(zé)任。房屋置換中心還稱，產(chǎn)權(quán)證不是其交給李志友的，而是李志友經(jīng)周豐才許可，從不動產(chǎn)登記中心處取得的。

第三人不動產(chǎn)登記中心的委托訴訟代理人承認(rèn)，產(chǎn)權(quán)證是李志友過戶后憑收件單在不動產(chǎn)登記中心發(fā)證窗口領(lǐng)取的。2019年8月28日，即過戶的后一天，李志友在不動產(chǎn)登記中心領(lǐng)取了收件單。收件單顯示，領(lǐng)證人（買家）可于二手房買賣轉(zhuǎn)移登記三個工作日后帶身份證和收件單到發(fā)證窗口領(lǐng)取權(quán)屬證書。這份收件單，在開庭時被作為證據(jù)出示。

周豐才認(rèn)為，拿到收件單是李志友脫離資金監(jiān)管的根本原因，買家可以憑借它獨(dú)自到不動產(chǎn)登記中心處領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。房屋買賣合同上寫明了交易經(jīng)資金托管完成，但涉及的兩個部門在工作中沒有順利銜接，房屋置換中心沒有提醒不動產(chǎn)登記中心不能直接將產(chǎn)權(quán)證交給李志友。辦理不動產(chǎn)過戶登記時，他和李志友都在場，但他并不知道對方會拿到收件單。

但不動產(chǎn)登記中心的代理人稱，不知道原告和被告簽署過資金托管協(xié)議，其將收件單交給李志友符合法律規(guī)定。另外，不動產(chǎn)登記辦理過程中需要雙方同時到場，因此原告對于收件單會交給李志友一事應(yīng)該知情。

法院認(rèn)為，被告正常履約的前提是李志友全額托管房款（含貸款）劃入被告指定銀行賬號，且被告收到收件單。經(jīng)查明，李志友未向協(xié)議約定的銀行申請商業(yè)貸款，之后也沒有把私自抵押的150萬元貸款匯入托管賬戶。在此情況下，被告實(shí)際上無法按約履行合同義務(wù)。原告稱被告將房屋產(chǎn)權(quán)證交付李志友，因未提交證據(jù)證實(shí)，不予采納，駁回了周豐才的訴訟請求。

目前，周豐才已提起了上訴。另一名遭遇李志友團(tuán)伙詐騙的受害業(yè)主告訴深一度，他同樣起訴了房屋置換中心，法院判決也駁回了他的訴訟請求。

補(bǔ)上二手房交易的漏洞

記者發(fā)現(xiàn)，在騙局發(fā)生之后，當(dāng)?shù)氐亩址拷灰琢鞒逃辛艘恍┱{(diào)整。2021年10月，句容市住建局聯(lián)合地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行句容市支行印發(fā)了《句容市存量房交易資金監(jiān)管辦法》，委托市房產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心負(fù)責(zé)交易資金監(jiān)管工作。

和之前的托管流程不同，如果買家貸款購房，需要等貸款資金轉(zhuǎn)到指定銀行的資金監(jiān)管專用賬戶后，再辦理過戶和抵押登記。除此之外，交易資金監(jiān)管平臺要實(shí)現(xiàn)銀行、房屋交易、不動產(chǎn)登記等部門的信息共享。

記者從句容市多名中介人員處了解到，現(xiàn)在，二手房交易流程又有了新變化，增加了“銀行預(yù)審”環(huán)節(jié)，買賣雙方談好價格、交付定金，一起到銀行申請貸款，銀行審核通過后，賣家收到首付款，將房子過戶給買家，銀行放款到賣家賬戶，甚至不需要資金托管，也能保證交易安全。

“其中，預(yù)審是最重要的環(huán)節(jié)”，該中介人員透露，現(xiàn)在銀行通過貸款申請后，如果想取消申請，需要買賣雙方共同簽字確認(rèn)，這樣就避免了過完戶賣家收不到貸款的情況。之前沒有預(yù)審環(huán)節(jié)的時候，需要中介來幫助規(guī)避風(fēng)險，比如代為保管產(chǎn)權(quán)證，如果中介不盡職，很容易出現(xiàn)問題。

這也是以往同類型案例中，騙局成功的關(guān)鍵。比如，深一度曾報(bào)道過的重慶市二手房詐騙案中，買賣雙方到銀行申請貸款，銀行通過審批后，買家私自取消了貸款申請，導(dǎo)致過戶后賣家收不到錢。

為了解決這個問題，很多地方共同的辦法是，將“銀行通過貸款審批”提到過戶前，且每一個環(huán)節(jié)都必須有買賣雙方的參與。

2022年1月，重慶市規(guī)劃和自然資源局出臺《關(guān)于優(yōu)化存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告和抵押預(yù)告登記工作的通知》，自1月12日起，存量房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記可以在網(wǎng)上并案完成，而撤銷則需要通知買賣雙方，這意味著按揭貸款申請通過后，在沒有獲得買賣雙方同意的情況下，即使是銀行也無法撤銷貸款申請。

在北京，二手房交易也是在銀行發(fā)放批貸函后，再辦理過戶。一名中介稱，在這種模式下，“賣家收到錢與買家收到房產(chǎn)證，可以在一天內(nèi)完成?！?/p>

和許多同類案件受害業(yè)主面臨的索賠困境一樣，周豐才在失去自己的房子后，至今沒能收到151萬元尾款。賣房時，他想著幾個月內(nèi)就能收到房款，就對新房開始了裝修，結(jié)果后來欠下了裝修方的錢，裝修進(jìn)程也一度停滯。2020年春節(jié)前后，裝修工人到家里要錢，“鬧得我們不敢回家”。

4月11日，他和房產(chǎn)置換中心的案子將在鎮(zhèn)江市中級人民法院二審開庭，周豐才希望，能夠得到一個滿意的結(jié)果。

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