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廣州首例業(yè)主自籌經(jīng)費危改重建項目每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

這是廣州第一個在政府部門指導下由居民自籌經(jīng)費進行危舊樓房拆除重建的項目。

3月20日，廣州市花都區(qū)新華街豐盛社區(qū)集群街2號居民樓，正在一點點被拆掉。

到年底，這棟已有50年樓齡的建筑，將原址重建成一棟新的電梯房。從討論拆除重建到正式施工，前后僅花費約半年時間。

《每日經(jīng)濟新聞》記者多方采訪了解到，集群街2號樓的改造過程之所以如此順利快速，一方面是涉及的私人業(yè)主較少，且業(yè)主改造意愿都很強烈統(tǒng)一；另一方面，花都區(qū)住建局、新華街及社區(qū)居委等積極推進支持、持續(xù)引導，一戶一策解決業(yè)主實際困難。

每經(jīng)記者在現(xiàn)場看到，集群街2號樓已經(jīng)被圍擋封閉，外立面都已經(jīng)搭建好了腳手架和防塵罩，房屋內(nèi)部多處確實已經(jīng)開裂破敗，不少紅磚已經(jīng)破損，裸露在外。

新華街豐盛社區(qū)集群街2號樓，建于上世紀70年代，為五層混合結(jié)構(gòu)，首層為16間商鋪；二至五層為住宅共24戶。房屋因年代久遠，墻體開裂、漏水情況嚴重，已被鑒定為D級危險房屋。

拆之前的集群街2號樓 來源：花都融媒

住宅中有15間是公房，為區(qū)屬國企所有。每經(jīng)記者了解到，公房所有方為城投公司，其余9間住宅為私有房屋，業(yè)主大部分為退休老人。

房屋因年代久遠，墻體開裂、漏水情況嚴重

鐘阿姨就是9間私有房屋的業(yè)主之一，她告訴記者，集群街2號樓房屋老舊，到處都容易滲水，很多墻體已經(jīng)破損，經(jīng)常掉灰沙，所以他們很早就已不在此居住，房子出租也沒人要，一直空置，拆除前只有零散幾戶在居住。

“因為已經(jīng)被鑒定是危房了，所以我們也不想做加固、微改造這些表面的維修，就想全部拆掉重建。這邊生活很方便，如果重建好了，我們是會重新回來住的?！?/p>

2號樓臨近新華農(nóng)貿(mào)市場，周圍樓梯密集、道路狹窄，圍擋周圍都擠滿了擺攤的商販。2號樓對面有一棟樓就是進行了微改造，主要對樓梯外立面進行了加固和重新裝修，每家每戶都裝上了新的防護欄。

由于附近人流量大且密集，所以拆除樓梯不能以爆破形式進行，只能一層層切割拆除

豐盛社區(qū)居委會工作人員對每經(jīng)記者表示，2號樓是從3月18日開始圍起來動工的，由于附近人流量大且密集，所以拆除樓梯不能以爆破形式進行，只能一層層切割拆除。

事情也并非一直很順利，也有業(yè)主開始不能接受要自掏腰包來重建。花都區(qū)住建局、新華街聯(lián)合居委搭建溝通議事平臺，利用線上線下手段，開展多種形式基層協(xié)商，從政策宣講到組織居民大會、入戶走訪等，結(jié)合實際定制“一戶一策”，逐門逐戶解釋政策。

每經(jīng)記者了解到，在新樓設(shè)計上，將對非成套住宅進行成套化改造，確保每戶獨立成套，戶型方正、日照充足。以前2號樓的衛(wèi)生間和廚房是串連使用，重建后也將擴大衛(wèi)生間、廚房面積，優(yōu)化戶型布局。在不減少原戶型套內(nèi)面積、滿足規(guī)范標準的基礎(chǔ)上，將外掛電梯調(diào)整為內(nèi)置電梯，避免增設(shè)電梯侵占外部道路。

改造效果圖 來源：花都城投

舊改項目中，無論誰做主體，資金一直是最大的難題。

每經(jīng)記者了解到，大部分業(yè)主住新房意愿強烈，拆除重建資金平均每戶約30萬元。

這不是一個小數(shù)目，在業(yè)主共商大會中，業(yè)主紛紛表達了自己的實際困難，有的業(yè)主存了定期存款，現(xiàn)在把拆建資金拿出來，將損失不少利息；有的業(yè)主因長期患病等原因，家庭經(jīng)濟較為緊張，實在拿不出拆建資金；有的業(yè)主因家庭及財產(chǎn)糾紛等歷史遺留問題而遲遲未決定出資。

集群街2號樓被拆除前已破敗不堪

因此，對于資金比較緊張的家庭，政府方面聯(lián)系銀行進行低息貸款，提供資金支持。同時，政府進行適當資金激勵：

一是街道會同區(qū)住建局制定了《廣州北站東側(cè)片區(qū)危房拆除重建試點方案》，對設(shè)計、監(jiān)理、測量等二類費用補貼50%（初步估算50余萬元）；

二是對經(jīng)認定的低保家庭，特困職工家庭等予以補助（每平方米補助1000元）。

根據(jù)估算，集群街2號危破房拆建投資約800萬元，按照“誰受益、誰出資”的原則落實業(yè)主出資責任，由業(yè)主共同承擔改造成本，按照4600元/平方米的標準開展預繳資金籌集，目前已基本完成資金籌集工作。

4600元/平方米的標準，除了含有重建本身的工程費用，還有加裝電梯、設(shè)計、監(jiān)理、測量、鬧市區(qū)需人工拆除等眾多成本。

花都區(qū)住建局有關(guān)部門負責人在接受每經(jīng)記者采訪時表示：

以往在舊城改造推進過程中，最大障礙和瓶頸就是資金來源比較單一，依靠政府大包大攬的財政支出模式難以為繼。本次集群街2號樓將資金來源轉(zhuǎn)變業(yè)主自主籌資更新，為城市更新探索出可復制、可推廣的模式。

2023年9月28日，花都區(qū)廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項目啟動區(qū)在全市率先動工建設(shè)。但上述負責人表示，在改造過程中發(fā)現(xiàn)，微改造已經(jīng)不能滿足部分群眾的生活、住房安全需求。

因此，后來為推動集群街2號樓拆建工作順利進行，花都區(qū)出臺《廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點工作方案》，按照先行先試策略，探索引導居民出資參與拆除危舊房屋重建試點工作，形成多業(yè)主共同出資拆建解危的經(jīng)驗做法，妥善處置危破房隱患。

2023年11月16日，集群街2號樓所在社區(qū)居委與業(yè)主代表、業(yè)主企業(yè)代表分別開設(shè)共管賬戶管理拆建資金，全體業(yè)主共同委托花都城投集團下屬廣州花都城投西城經(jīng)濟開發(fā)有限公司作為項目改造主體，實施拆舊建新工作。

3月20日，記者在豐盛社區(qū)居委了解到，預計今年年底項目就可以重建完成，以簡裝形式交付業(yè)主。