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　　沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《沈陽市規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法》的通知

　　沈政辦發(fā)〔2024〕10號

　　各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府有關(guān)部門、有關(guān)直屬單位：

　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《沈陽市規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹執(zhí)行。

　　沈陽市人民政府辦公廳

　　2024年9月20日

　　沈陽市規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法

　　第一章??總??則

　　第一條?為提高我市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，依法維護居民、物業(yè)企業(yè)等各方的合法權(quán)益，將加強和改進物業(yè)服務(wù)融入基層社會治理體系，提升居民幸福指數(shù)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》和物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條?本辦法適用于沈陽市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理。

　　第三條?堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持黨建引領(lǐng)，以市場化理念創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)，建立和完善物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體系，構(gòu)建組織有力、監(jiān)管有序、責任明晰、服務(wù)規(guī)范、行業(yè)自律、優(yōu)勝劣汰的具有沈陽特色的住宅區(qū)物業(yè)管理新格局。

　　第四條?市房產(chǎn)主管部門負責我市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負責做好轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的日常管理工作。居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）指導(dǎo)下開展具體工作。

　　第五條?物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)在規(guī)范行業(yè)行為和行業(yè)自律方面發(fā)揮積極作用，引導(dǎo)、促進物業(yè)企業(yè)依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，積極配合房產(chǎn)主管部門加大對物業(yè)行業(yè)的規(guī)范管理。

　　第二章?規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會行為

　　第六條?在組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作中，市、區(qū)縣（市）房產(chǎn)主管部門及有關(guān)部門應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，強化業(yè)務(wù)指導(dǎo)，切實履行工作職責，加強對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組建首次業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會工作的全過程指導(dǎo)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建，并加強日常管理，建立信息溝通機制，加強對業(yè)主委員會成員的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)培訓，不斷增強業(yè)主委員會依法履職能力。

　　第七條?建立業(yè)主委員會委員人選聯(lián)審機制。在確定業(yè)主委員會委員候選人名單前，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)依據(jù)國家和省、市關(guān)于業(yè)主委員會委員候選人參選條件的有關(guān)規(guī)定，圍繞政治素質(zhì)、思想品德、工作能力、群眾威信等方面，會同有關(guān)部門對業(yè)主委員會委員候選人進行資格聯(lián)審。提倡中共黨員積極參選業(yè)主委員會委員，提高業(yè)主委員會成員中的中共黨員比例。業(yè)主委員會每屆任期不超過5年。

　　第八條?業(yè)主委員會應(yīng)定期向業(yè)主公布下列情況和資料：

　?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同；

　　（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

　?。┱加镁用窆灿械牡缆坊蚱渌麍龅赜糜谕７牌囓囄坏奶幏智闆r；

　?。ㄆ撸I(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

　?。ò耍┢渌麘?yīng)向居民公開的情況和資料。

　　第九條?建立和完善業(yè)主委員會報告制度。業(yè)主委員會每年應(yīng)向所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）進行工作報告，主要內(nèi)容包括業(yè)主委員會作用發(fā)揮、物業(yè)共有部分經(jīng)營和收益、維修資金使用等情況。業(yè)主大會（業(yè)主委員會）在作出選（續(xù)）聘、解聘物業(yè)企業(yè)和施劃停車位等涉及群眾切身利益的重大事項決定前，應(yīng)報告所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），認真聽取街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）建議并做好研判。建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則，探索業(yè)主委員會經(jīng)費收支及業(yè)主委員會主任離任審計制度。

　　第十條?街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)加強對業(yè)主大會（業(yè)主委員會）履職情況的日常監(jiān)管。業(yè)主大會（業(yè)主委員會）作出的決定，違反法律法規(guī)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)責令其限期整改或依法依規(guī)撤銷其決定，并通告全體居民。業(yè)主委員會未依法履行職責，損害居民權(quán)益的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。對業(yè)主委員會委員出現(xiàn)違法違規(guī)行為、涉嫌犯罪的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)及時向有關(guān)部門報告，并積極配合調(diào)查。

　　第十一條?未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，積極組織成立物業(yè)管理委員會，臨時代行業(yè)主委員會職責。在組建物業(yè)管理委員會過程中，應(yīng)充分調(diào)動住宅區(qū)內(nèi)中共黨員、勞動模范等的積極性，引導(dǎo)和發(fā)動各方力量積極參與物業(yè)管理委員會組建。暫不具備成立物業(yè)管理委員會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)指導(dǎo)住宅區(qū)屬地居（村）民委員會臨時代行業(yè)主委員會職責。

　　第三章?規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為

　　第十二條?建立全市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標準體系。標準體系應(yīng)涵蓋住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)和安全管理、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常管理和維護、公共秩序維護、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等內(nèi)容。物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照服務(wù)標準，認真履行工作職責。同時，以物業(yè)服務(wù)標準積極引導(dǎo)居民樹立等價有償?shù)南M觀念，客觀準確地評判物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。積極探索建立第三方對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和住宅區(qū)環(huán)境的評價機制。

　　第十三條?物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照國家和省、市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，認真履行法定職責，發(fā)現(xiàn)住宅區(qū)內(nèi)違法違規(guī)行為，要及時進行勸阻、制止、報告，自覺維護好居民權(quán)益。在此基礎(chǔ)上，重點加強以下工作：

　?。ㄒ唬┌踩芾矸矫妫攸c做好清理樓道雜物、暢通消防通道、室內(nèi)裝飾裝修申報登記工作，建立突發(fā)事項應(yīng)急預(yù)案并配合有關(guān)部門做好救援工作等；

　　（二）共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維護方面，重點做好電梯維護、消防設(shè)施設(shè)備管理，配合供電、供水、供氣、供熱、通信等部門（單位）開展工作等；

　?。ㄈ┉h(huán)境衛(wèi)生方面，重點做好住宅區(qū)日常清掃保潔、冬季除運雪、合理設(shè)置垃圾分類設(shè)施、垃圾容器管理、定期清理化糞池等；

　?。ㄋ模┕仓刃蚓S護方面，重點做好住宅區(qū)內(nèi)機動車和非機動車的有序停放、規(guī)范充電，做好電動自行車集中充電設(shè)施和電梯阻攔系統(tǒng)配置等；

　　（五）綠化養(yǎng)護方面，重點做好修剪樹木、綠植維護、制止侵占毀壞綠地行為等；

　　（六）其他需要配合有關(guān)部門落實的職責。

　　第十四條?物業(yè)企業(yè)應(yīng)嚴格落實公示制度，在住宅區(qū)顯著位置公示以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┓?wù)合同，包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標準、收費方式、收費標準等；

　?。ǘ┯袃敺?wù)事項及收費標準；

　?。ㄈ├霉灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的收益和支出情況；

　　（四）物業(yè)服務(wù)的相關(guān)信息，包括物業(yè)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，項目經(jīng)理及各服務(wù)專業(yè)負責人信息、聯(lián)系方式，客服及投訴電話等；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)項目基礎(chǔ)信息，包括園區(qū)平面圖，電梯、消防等安全設(shè)施設(shè)備維保信息等；

　?。┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他應(yīng)向居民公布公開的事項。

　　第四章?加強對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)和監(jiān)管

　　第十五條?住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的方式及選（續(xù)）聘、解聘物業(yè)企業(yè)，應(yīng)由業(yè)主委員會依法依規(guī)組織召開業(yè)主大會進行確定；未組建業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理委員會或居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會確定。

　　第十六條?在住宅區(qū)選（續(xù)）聘物業(yè)企業(yè)過程中，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要切實發(fā)揮引導(dǎo)和監(jiān)督作用，在引入方式、資格條件、選聘流程等方面嚴格把關(guān)，全過程監(jiān)督業(yè)主委員會在引入物業(yè)企業(yè)過程中的履職情況，依法依規(guī)引入物業(yè)企業(yè)。提倡通過公開招投標方式選聘物業(yè)企業(yè)。

　　第十七條?區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)定期向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）推送轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)信用情況，作為選（續(xù)）聘、解聘物業(yè)企業(yè)的重要參考。

　　第十八條?《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，實行屬地街道和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門同時備案制度。組建業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會報備；未組建業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理委員會或居（村）民委員會報備。

　　第十九條?街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)加強對物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)管。對于不配合移交、不撤離或故意擾亂住宅區(qū)秩序的物業(yè)企業(yè)，房產(chǎn)主管部門應(yīng)責令其限期撤離；逾期不撤離的，將其行為記入信用檔案，并報送市信用信息共享平臺；違反治安管理法律法規(guī)的，由公安機關(guān)依法給予治安處罰。

　　第二十條?嚴格執(zhí)行《沈陽市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項目負責人信用信息管理辦法》，加強物業(yè)信用監(jiān)管。堅持將物業(yè)信用監(jiān)管與12345政務(wù)服務(wù)便民熱線訴求辦理充分結(jié)合，重點圍繞物業(yè)企業(yè)因違反服務(wù)合同，導(dǎo)致居民投訴及對居民合理訴求置之不理、態(tài)度冷漠等問題，予以信用監(jiān)管。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)對全年信用監(jiān)管情況進行匯總，評定等級納入信用檔案。

　　第二十一條?建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評體系。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要根據(jù)日?？荚u、居民滿意度調(diào)查、12345政務(wù)服務(wù)便民熱線訴求處置、信用監(jiān)管情況等，每季度對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行考評；由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門進行匯總，形成本轄區(qū)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量“紅黑榜”；市房產(chǎn)主管部門依據(jù)各區(qū)、縣（市）考評結(jié)果，形成全市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量“紅黑榜”，定期在行業(yè)網(wǎng)站和相關(guān)媒體上公布。

　　第二十二條?強化對考評體系的結(jié)果運用。對于“紅榜”企業(yè)，積極總結(jié)經(jīng)驗，樹立典型，加強宣傳。對于“黑榜”企業(yè)，建立約談-曝光-處罰-退出的處置機制。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要會同區(qū)、縣（市）房產(chǎn)等部門對“黑榜”企業(yè)加強約談，限期整改，整改不合格的進行曝光；對存在違法違規(guī)行為的，會同城市管理行政執(zhí)法等部門進行處罰；對服務(wù)質(zhì)量差、居民反映強烈、態(tài)度消極的，指導(dǎo)召開業(yè)主大會對物業(yè)企業(yè)依法履行解聘程序，切實暢通退出機制。

　　第五章?落實部門職責

　　第二十三條?建立職能部門進住宅區(qū)責任清單，全面提升基層社會治理能力。建立市、區(qū)縣（市）兩級住宅區(qū)物業(yè)管理工作專班，明確有關(guān)部門在住宅區(qū)內(nèi)的工作職責。有關(guān)部門要提高認識，按照職責分工，制定住宅區(qū)管理服務(wù)責任清單，加大對物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)力度，有效解決職能交叉、監(jiān)管缺失等問題。

　　房產(chǎn)部門：負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)各區(qū)、縣（市）開展物業(yè)管理相關(guān)工作，制定全市物業(yè)管理政策，指導(dǎo)、監(jiān)督各項政策貫徹落實。

　　社會工作部門：負責推動物業(yè)服務(wù)融入基層社會治理，會同有關(guān)部門指導(dǎo)居民委員會設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會。

　　城市管理行政執(zhí)法部門：負責依法開展有關(guān)規(guī)劃、綠化、市容環(huán)衛(wèi)的行政處罰工作；對住宅區(qū)內(nèi)樹木病蟲害、樹木修剪等綠化問題進行技術(shù)指導(dǎo)。

　　公安部門：負責對住宅區(qū)內(nèi)違反治安管理法規(guī)的行為依法進行處罰，查處住宅區(qū)內(nèi)高空拋物等影響公共安全、公共秩序的違法犯罪行為，對違規(guī)燃放煙花爆竹、監(jiān)控安防、違規(guī)養(yǎng)犬等開展監(jiān)督檢查，依法參與交通安全糾紛處理，對物業(yè)企業(yè)履行消防安全職責開展檢查。

　　發(fā)展改革部門：會同房產(chǎn)部門按照我市住宅物業(yè)服務(wù)等級制定住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價格。

　　司法部門：負責加強對各級物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解組織的指導(dǎo)，建立包含物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處在內(nèi)的人民調(diào)解專家?guī)臁?/p>

　　市場監(jiān)管部門：負責監(jiān)督檢查價格公示，依法查處物業(yè)企業(yè)價格違法行為；負責電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察工作，依法查處違法行為。

　　生態(tài)環(huán)境部門：負責監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)依法處置住宅區(qū)內(nèi)堆放毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)等廢棄危險化學品；負責生態(tài)環(huán)境保護監(jiān)管職責范圍內(nèi)的污水、廢氣、噪聲等污染環(huán)境行為的監(jiān)督檢查和執(zhí)法工作。

　　應(yīng)急管理部門：負責指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)部門加強對物業(yè)企業(yè)的應(yīng)急管理、安全生產(chǎn)、自然災(zāi)害、防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)等工作；負責對發(fā)現(xiàn)的重大生產(chǎn)安全事故隱患進行掛牌督辦，依法對物業(yè)企業(yè)發(fā)生生產(chǎn)安全事故開展事故調(diào)查工作。

　　消防救援部門：負責對公安派出所移交的住宅區(qū)內(nèi)違反消防法律法規(guī)的行為依法進行查處；加強對住宅區(qū)內(nèi)電動自行車違規(guī)停放、充電等行為的執(zhí)法檢查和行政處罰。

　　自然資源部門：負責在出讓地塊規(guī)劃條件中明確物業(yè)用房、停車位、電動汽車、電動自行車等配套設(shè)施標準，在不動產(chǎn)登記時明確物業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬；配合房產(chǎn)部門互通共享不動產(chǎn)登記信息。

　　人力資源社會保障部門：負責指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)依法用工，依法受理物業(yè)企業(yè)的勞動爭議案件，協(xié)調(diào)處理物業(yè)企業(yè)的勞資糾紛。

　　城鄉(xiāng)建設(shè)部門：負責房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的綜合管理，負責商品住房竣工聯(lián)合驗收的督促指導(dǎo)；協(xié)調(diào)燃氣經(jīng)營企業(yè)做好住宅區(qū)內(nèi)燃氣管線的維修和養(yǎng)護工作。

　　國防動員部門：負責人防工程的監(jiān)督管理工作，監(jiān)督檢查危害、破壞人防工程設(shè)施等違法行為。

　　體育部門：負責指導(dǎo)做好老舊小區(qū)內(nèi)健身器材的更新、維修和養(yǎng)護。

　　文化旅游廣電部門：負責協(xié)調(diào)有線電視運營商做好住宅區(qū)內(nèi)有線電視升級改造、維修和巡檢工作。

　　供電、供水、供氣、供熱、通信等部門（單位）：依法承擔住宅區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、更新的責任。

　　第六章?強化黨組織對物業(yè)服務(wù)管理的政治引領(lǐng)

　　第二十四條?充分發(fā)揮基層黨組織的引領(lǐng)作用。街道黨工委統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理工作。健全社區(qū)黨組織和物業(yè)企業(yè)黨建聯(lián)建機制，推動業(yè)主委員會成員和物業(yè)項目負責人中的黨員擔任社區(qū)黨組織兼職委員，符合條件的社區(qū)“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員，實現(xiàn)“雙向進入、交叉任職”。強化物業(yè)網(wǎng)格員實名制，推動物業(yè)企業(yè)有效融入基層社會治理，在解決群眾急難愁盼問題中有效發(fā)揮物業(yè)企業(yè)作用。

　　第二十五條?擴大黨在物業(yè)企業(yè)的組織覆蓋和工作覆蓋。街道黨工委要加強轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)（項目）黨組織和黨員隊伍建設(shè)。物業(yè)企業(yè)（項目）具備成立黨組織條件的，要盡快成立黨組織，做到應(yīng)建盡建；暫不具備條件的，要采取聯(lián)合組建或選派黨建指導(dǎo)員的方式，推動物業(yè)企業(yè)（項目）黨的組織覆蓋和工作覆蓋。積極選樹企業(yè)黨組織作用發(fā)揮好、活動載體豐富、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意度高的典型，以點帶面地推動各地區(qū)物業(yè)服務(wù)水平整體提升。

　　第二十六條?落實協(xié)調(diào)共治機制。建立市、區(qū)縣（市）、街道、小區(qū)四級物業(yè)管理協(xié)調(diào)共治機制，聚焦解決群眾急難愁盼問題，通過共商、共議、共謀，促進物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解，實現(xiàn)訴求解決不出小區(qū)，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。

　　第七章?附則

　　第二十七條?本辦法由市房產(chǎn)主管部門負責解釋。

　　第二十八條?本辦法自公布之日起30日后施行。

　　來源：https://www.shenyang.gov.cn/zwgk/zcwj/zfwj/szfbgtwj1/202409/t20240925_4737668.html