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11月第一個星期據(jù)我知道已經(jīng)有5套房源簽了訂金合同

說這話的是阿良某大型中介申花門店的金牌經(jīng)紀(jì)人之一對板塊內(nèi)的房源動向了如指掌

養(yǎng)云九龍倉瓏璽東方福邸都有意向成交他補(bǔ)充說道

在阿良眼里這不僅僅意味著像他這樣的經(jīng)紀(jì)人有飯可吃更重要的是也許板塊樓市筑底成功的信號已經(jīng)出現(xiàn)了

要印證這個猜測需要相關(guān)數(shù)據(jù)的支撐

任何資產(chǎn)市場底部逐漸走出來的一個必要條件就是成交量開始溫和放大

手邊買房平臺顯示9月份申花板塊的二手房成交量為16套10月份這個數(shù)字增加到了19套

要知道整個杭州10月份的二手房成交量不到2700套為今年最低

這個月按照現(xiàn)在的勢頭成交量很有可能回升至20套以上對此阿良很有信心

如果這個預(yù)言成真那么申花板塊的成交量就會迎來兩連升

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出現(xiàn)這個信號的不止申花一個板塊

撇除國慶長假因素從10月8日至11月7日的這一個月內(nèi)以10月22日為界分為上下半場好幾個板塊的成交量開始小幅回升

像未來科技城上半場的成交量為27套下半場31套

奧體板塊上半場的成交量為15套下半場則是19套

還有三墩上下半場分別為18和20套

換句話說10月作為今年杭州二手房最寒冷的一個月其冰凍期主要集中在上中旬從下旬開始一直至11月雖談不上春暖花開但局部區(qū)域已顯轉(zhuǎn)機(jī)

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不難發(fā)現(xiàn)無論是申花奧體還是未來科技城成交量率先出現(xiàn)止跌信號的多為改善需求集中的板塊

而從實(shí)際情況來看要浮現(xiàn)這樣的結(jié)果必須同時滿足三個條件

首先板塊內(nèi)必須有大量次新房

未科三兄弟奧體三兄弟養(yǎng)云宜和園沁園次新房意味著市場上擁有較多的活躍籌碼這是成交量反彈的底盤所在

像申花最近成交最活躍的小區(qū)就是養(yǎng)云靜舍在奧體去年交付的創(chuàng)世紀(jì)一直霸屏成交榜

反面案例是同樣改善需求扎堆的濱江按上述維度其上下半場的成交量分別為73和69未見轉(zhuǎn)折

其中一個重要原因就是濱江板塊的次新房不夠多

柳岸曉風(fēng)金茂府太高不可攀中海云宸不在主流區(qū)域曉風(fēng)印月丹楓四季等又沒有交付

剩下一干房齡超過10年的老小區(qū)諸如白金海岸溫馨人家彩虹城等籌碼已經(jīng)穩(wěn)定地像中國男足一貫的表現(xiàn)很難有驚喜

行情一旦不好只會冰凍成交量不會出現(xiàn)大量拋盤

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第二個要滿足的條件是市場上必須有足夠多的降價房源

當(dāng)某個底部區(qū)域試圖反轉(zhuǎn)一定是有買家覺得市場上的價格到了他的預(yù)期可以入手了這樣的買家越多成交量就上去了

國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月70城房價數(shù)據(jù)顯示杭州二手房價格環(huán)比下降了04為23個月以來首次下跌

04是大盤的跌幅具體到某些板塊這個幅度要肉眼可見得多

但也有例外像南星板塊次新房也很多但成交量卻未見反轉(zhuǎn)因為相比之下降價的房源太少了

好找房上壹品上品兩大豪門16套掛牌房源無一降價既然你選擇曲高和寡那我就選擇不去打擾

即便在板塊內(nèi)部盤與盤之間也遵循著這個規(guī)則

仍以申花為例現(xiàn)在賣得較好的是養(yǎng)云靜舍用阿良的話說那是因為養(yǎng)云的房東舍得降價

像他此前簽的一套單價比今年45月份的高峰時要低10左右買家立刻一次性付清了房款

還有東方福邸手邊買房的數(shù)據(jù)顯示10月1日至11月7日網(wǎng)簽均價環(huán)比下降了12其成交套數(shù)也排在申花首位

相比之下同樣在申花宜和園首開金茂府愿意降價的房東不多和買家之間單價有6000到1萬的差距成交量就一直上不來

奧體成交最厲害的創(chuàng)世紀(jì)好找房數(shù)據(jù)顯示目前降價房源有43套

截止11月9日

而同為三兄弟的天璞和時代奧城這個比例分別只有20和22

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最后一個條件是必須是城市的頭部板塊

從我們最近接觸的客戶看即便是完全自住考慮把房子當(dāng)作資產(chǎn)配置的意愿也越來越強(qiáng)烈阿良說

他剛剛接觸的一個客戶非常具有代表性

客戶現(xiàn)在住在申花想趁這一波調(diào)整把資產(chǎn)平移到奧體他看中的奧體房源和目前住的房子單價差距不大但就未來而言他更看好后者

與此同時他現(xiàn)在住的房源也有了意向客戶對方準(zhǔn)備處理掉手中的三套老破小置業(yè)申花因為實(shí)在忍受不了看看么好幾套實(shí)在都不值錢

這兩年的新房搖號讓更多的購房者從中簽率倒掛差中認(rèn)清了每個板塊在城市中對應(yīng)的角色讓房子享受板塊紅利的觀念深入人心

對他們來說這個時候還在買二手房除了要住起來舒服之外區(qū)域安全墊夠高和以后賣得出去必須要同時兼顧

概括一下到了這個時候在核心板塊只要有價格松動的優(yōu)質(zhì)籌碼出現(xiàn)就一定會有人出手

套用股市里常用的一句話這些板塊也許還沒到真正的底部畢竟現(xiàn)在的量是犧牲價格換來的

但至少在一些人眼里它們比其他板塊更接近底部區(qū)域