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我們可能都遇到過(guò)模擬考試、模擬表演，拆遷難道也可以模擬嗎?

河北石家莊的李先生最近就趕上了這么一件事，相關(guān)部門出一個(gè)棚戶區(qū)改造公告，讓大家去簽一個(gè)抬頭是模擬拆遷補(bǔ)償協(xié)議的文件，李先生聽(tīng)說(shuō)過(guò)拆遷，但是對(duì)模擬拆遷真的是一頭霧水。相關(guān)部門的工作人員只回答是對(duì)大家改造棚戶區(qū)的意愿的統(tǒng)計(jì)，不是真的拆遷。

李先生覺(jué)得棚戶區(qū)的環(huán)境的確太差，當(dāng)然愿意改造了，于是十分配合的就簽了這份協(xié)議。最后房屋被拆了，補(bǔ)償卻少得可憐。李先生咨詢到我們愛(ài)土律師團(tuán)隊(duì)，才發(fā)現(xiàn)自己遭遇到了模擬拆遷，并且因?yàn)樽约旱囊粫r(shí)大意簽字，付出了沉重的代價(jià)。

模擬拆遷是否受到法律的認(rèn)可?

模擬拆遷主要是在舊城改造中針對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行的，當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)部門在沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)征收程序的前提下，通過(guò)對(duì)于片區(qū)居民意向的征集，如果達(dá)到相關(guān)的比例就啟動(dòng)相關(guān)征收的行為。

那么模擬拆是否受到法律的認(rèn)可?模擬拆遷從從客觀上改變了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的先后順序，實(shí)實(shí)在在影響到了被征收人的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。所以模擬拆遷現(xiàn)階段只用于舊城區(qū)改造類征收項(xiàng)目中。針對(duì)李先生所在的棚戶區(qū)進(jìn)行模擬拆遷當(dāng)然是可以的了。

模擬拆遷的合法操作流程

既然法律允許對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行模擬拆遷，那么模擬拆遷的合法流程是怎樣的?

1、公告，房屋征收部門在改造范圍內(nèi)發(fā)布模擬拆遷公告。

2、調(diào)查登記，征收部門對(duì)改造范圍內(nèi)居民意愿進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并調(diào)查登記房屋的區(qū)位、權(quán)屬、用途。

3、評(píng)估，同意拆遷的戶數(shù)達(dá)到一定比例，房屋征收部門組織改造范圍內(nèi)居民協(xié)商確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并對(duì)改造范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行評(píng)估。

4、擬定模擬搬遷補(bǔ)償方案，組織有關(guān)部門進(jìn)行論證并在改造范圍內(nèi)進(jìn)行公布，征求居民意見(jiàn)。

5、簽訂模擬搬遷協(xié)議，房屋征收部門將協(xié)議簽訂情況及相應(yīng)結(jié)果在改造范圍內(nèi)進(jìn)行公布。

6、作出房屋征收決定，簽訂模擬搬遷協(xié)議戶數(shù)達(dá)到改造范圍內(nèi)一定比例的，由房屋征收主體作出房屋征收決定。

7、作出分戶評(píng)估報(bào)告，以征收決定公告之日起為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)變化，參照前期的評(píng)估結(jié)果，出具被征收房屋的分戶評(píng)估報(bào)告。

8、作出補(bǔ)償決定及強(qiáng)制執(zhí)行。

對(duì)此，我們可以知道李先生所在地的相關(guān)部門完全沒(méi)有按照法律規(guī)定的流程去執(zhí)行，特別是相關(guān)部門沒(méi)有經(jīng)過(guò)評(píng)估的程序，這勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重影響到所在地居民的補(bǔ)償。評(píng)估不合理會(huì)直接導(dǎo)致補(bǔ)償?shù)牟缓侠?，其他的需要群眾參與的程序，也嚴(yán)重侵害到了所在地居民的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

模擬拆遷過(guò)程中，征收方的違法情形

1、以模擬拆遷的方式掩蓋房屋拆遷的實(shí)質(zhì)。

拆遷可以說(shuō)是一場(chǎng)重大利益之爭(zhēng)，征收方希望最大程度的降低拆遷成本，被拆遷人又渴望獲得合理的補(bǔ)償，征收方為了獲得利益最大化往往會(huì)以各種形勢(shì)的理由壓低補(bǔ)償甚至違法強(qiáng)拆。本案中李先生就遇到了征收方?jīng)]有解釋模擬拆遷和拆遷的關(guān)系，甚至還欺騙李先生的情形。

其目的就在于以模擬拆遷的形式掩蓋房屋拆遷的事實(shí)，以期望規(guī)避《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，完全不按照法律的規(guī)定對(duì)被拆遷人給予合理的補(bǔ)償。

2、以模擬拆遷的手段避開(kāi)房屋拆遷過(guò)程中需要公開(kāi)透明的程序，我們其實(shí)可以對(duì)比一下模擬拆遷的流程和房屋拆遷的流程，都會(huì)有不少需要公開(kāi)、征求居民意見(jiàn)的程序?？赡芪覀兊谋徊疬w人已經(jīng)熟悉了國(guó)有土地上房屋征收程序，所以征收方又搞出這種新花樣來(lái)，蒙蔽我們拆遷戶的雙眼。

3、以模擬拆遷的手段壓低補(bǔ)償，本案的李先生應(yīng)該是深有體會(huì)的，最后拿到原房屋面積48%補(bǔ)償，也就是現(xiàn)在的房子不足以前的一半了。環(huán)境倒是真的改善了，可是這個(gè)面積就顯得很尷尬了，以前好歹有個(gè)客廳，現(xiàn)在這個(gè)面積除了臥室估計(jì)走路都很困難。

遇到模擬拆遷時(shí)的應(yīng)對(duì)策略

那么，當(dāng)我們遇到了模擬拆遷時(shí)又該如何應(yīng)對(duì)呢?

1、及時(shí)去當(dāng)?shù)卣墓倬W(wǎng)查詢本地關(guān)于模擬拆遷的政策，模擬拆遷屬于地方性政策而并非全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的政策。依照我們查到的政策及時(shí)的和我們遇到的情況做一個(gè)比對(duì)，模擬拆遷雖然屬于地方性政策但是它不能越過(guò)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

有的地方政府為了降低拆遷的成本披著模擬拆遷的外套大肆壓低對(duì)我們的拆遷補(bǔ)償，這種走了樣的模擬拆遷我們一定要謹(jǐn)慎。

2、不要盲目跟風(fēng)，為了湊熱鬧就把字簽了。簽約人數(shù)達(dá)到一定比例相關(guān)部門就可以對(duì)舊城區(qū)開(kāi)展拆遷工作，但是對(duì)于簽字的過(guò)程、補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)這些都不是透明的。在很多時(shí)候，模擬拆遷過(guò)程中的協(xié)議被看成是民事協(xié)議，在后期進(jìn)如實(shí)質(zhì)拆遷階段時(shí)候往往就不具備相關(guān)的法律效力，如果拆遷方不承認(rèn)相關(guān)的協(xié)議效力，很有可能讓我們的被拆遷戶陷入被動(dòng)了。所以在面對(duì)自己不了解的協(xié)議時(shí)，我們要小心對(duì)待，切忌盲目跟風(fēng)。

3、在拿到和模擬拆遷有關(guān)的法律文書不知如何應(yīng)對(duì)，及時(shí)找到專業(yè)的人士幫忙，避免一時(shí)不注意簽了字而致使自己的利益承受巨大的損失。

從本案我們可以看出，模擬拆遷是可以用在舊城區(qū)改造的項(xiàng)目上的，但是模擬拆遷越過(guò)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》這道坎就是不合理的。李先生所在地的房屋征收部門的作為極大程度損害到了群眾的利益。

在實(shí)際的房屋拆遷過(guò)程中，征收方往往會(huì)因?yàn)槔娴尿?qū)使巧立各種名目以期壓低對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。很多當(dāng)事人在征收方咄咄逼人的情形下無(wú)奈屈服，事后補(bǔ)救變得異常艱難。

愛(ài)土律師團(tuán)在這里提醒我們的被拆遷朋友，在遇到征地拆遷問(wèn)題時(shí)一定要及時(shí)的去了解相關(guān)的法律法規(guī)，或者及時(shí)的找個(gè)對(duì)這方面比較了解的人及時(shí)溝通，避免在拆遷過(guò)程中因?yàn)樽约旱拇笠庠斐珊戏ɡ姹粐?yán)重侵害。