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農(nóng)村房屋在近些年一直在發(fā)生著變化，有政策方面的鼓勵(lì)有償退出宅基地、也有集中安置建房，還有常見(jiàn)的征地拆遷。經(jīng)過(guò)多年辦案，我們發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村房屋拆遷存在一系列法律問(wèn)題，農(nóng)民朋友遭遇的拆遷補(bǔ)償糾紛也大多是由此產(chǎn)生的，農(nóng)民朋友在面對(duì)這些問(wèn)題時(shí)總是容易吃虧。

下面由拆遷律師團(tuán)為大家進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的分析，為什么農(nóng)村拆遷違法亂象相對(duì)較多，農(nóng)民朋友容易吃虧，咱們農(nóng)民朋友在面臨此類(lèi)問(wèn)題時(shí)，又該如何應(yīng)對(duì)。

農(nóng)村房屋拆遷常見(jiàn)的法律問(wèn)題有哪些?

(一)從法律上看，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益還需加強(qiáng)

1、農(nóng)村房屋拆遷需要更為直接的法律法規(guī)

到目前為止，我國(guó)沒(méi)有對(duì)農(nóng)村房屋拆遷的一個(gè)專(zhuān)門(mén)法律，僅有國(guó)務(wù)院頒布的專(zhuān)門(mén)針對(duì)城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)——《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

對(duì)于農(nóng)村房屋拆遷的土地性質(zhì)來(lái)說(shuō)，農(nóng)村房屋拆遷主要是集體土地的房屋拆遷。在適用法律上，農(nóng)村房屋拆遷的適用法律是《中華人民共和國(guó)土地管理法》，房屋拆遷只作為征地過(guò)程中地上附屬物補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)部分。直接對(duì)于農(nóng)村房屋拆遷進(jìn)行規(guī)范的專(zhuān)屬法律，仍有缺位。

因此，在拆遷主體上，農(nóng)村房屋拆遷的主體是政府(劃拔土地為直接使用土地的政府部門(mén)、出讓土地為土地的管理部門(mén));在安置方式上，農(nóng)村房屋拆遷目前采用劃地重建、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償三種方式;在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，農(nóng)村房屋拆遷的土地性質(zhì)在于是集體土地，不能進(jìn)入市場(chǎng)，因而在補(bǔ)償過(guò)程中，城市房屋拆遷可以按市場(chǎng)來(lái)操作，而農(nóng)村房屋拆遷只能按實(shí)補(bǔ)償(評(píng)價(jià)按重置價(jià)結(jié)合成新率進(jìn)行評(píng)價(jià))。

另一方面，由于農(nóng)村有許多房屋都是他們老一輩人在此地建筑的房屋，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證。因此，當(dāng)房屋拆遷時(shí)，沒(méi)有相應(yīng)和直接的法律和規(guī)章作為后盾，給農(nóng)村房屋拆遷工作增加了難度，也讓農(nóng)民保障自身利益時(shí)面臨很多現(xiàn)實(shí)困難。

長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村房屋拆遷某種程度上處于無(wú)法可依的狀態(tài)，對(duì)農(nóng)民房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略的態(tài)度。

在可見(jiàn)的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附屬物”之中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。

地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，沒(méi)有嚴(yán)格依照國(guó)有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行，有的甚至連參照的資格都沒(méi)有，只是由各地按地方性法規(guī)、及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。

律師建議：從拆遷案件實(shí)踐來(lái)看，我們主要把握這一條核心原則，即保障被征收人原有生活水平不降低。結(jié)合《民法典》、《土地管理法》和《征收土地公告辦法》等法律以及最高院關(guān)于農(nóng)村集體土地征收的相關(guān)文件精神來(lái)處理農(nóng)村房屋拆遷遭遇的法律問(wèn)題。

2、農(nóng)村中農(nóng)民法律知識(shí)缺乏，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)

由于地理和環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件的限制，以及配套的相對(duì)落后，農(nóng)民朋友在法律知識(shí)方面相對(duì)于城市居民存在較大差距，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，并且較為單純。因此，在征地拆遷中，農(nóng)民朋友經(jīng)常被地方村干部忽悠或者征收方違法拆遷。

農(nóng)民對(duì)征收方與開(kāi)發(fā)商的口頭承諾較易相信，沒(méi)有簽定任何安置補(bǔ)償協(xié)議，而最后承諾往往又沒(méi)有兌現(xiàn)。甚至個(gè)別地方在將農(nóng)民的房屋拆遷后就將農(nóng)民的利益置之度外。這都不利于保障農(nóng)民房屋拆遷之后保障其原有生活水平不降低。

律師建議：時(shí)代在進(jìn)步，農(nóng)村在變革，拆遷在變化，咱們農(nóng)民朋友必須要適應(yīng)變化，積極學(xué)習(xí)法律知識(shí)尤其是和咱們切身利益相關(guān)的征地拆遷法律知識(shí)，了解征收流程。在自己不懂的時(shí)候，千萬(wàn)不要感情用事，要理性對(duì)待，積極咨詢律師，撥云見(jiàn)月，看清事實(shí)真相，勇敢自信，運(yùn)用法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

(二)從補(bǔ)償上看

1、補(bǔ)償范圍較窄

我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償基本上限于財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，而財(cái)產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償中也只限于對(duì)直接損失的補(bǔ)償。而對(duì)于潛在的長(zhǎng)期損失，還沒(méi)有特別有效的補(bǔ)償。農(nóng)民在拆遷過(guò)程中不僅失了房屋，而且他們的生活，工作都受到了不同程度的損害。有的村民要另尋生存地點(diǎn)，使其生活和就業(yè)的成本增加。

失去土地以后，生活的來(lái)源問(wèn)題，這方面的考慮還不夠充分。當(dāng)然，近年來(lái)，一些地方也在逐步探索解決之道。

2、補(bǔ)償安置不到位與不合理

(1)例如一些地方要對(duì)土地實(shí)行征用，要拆遷農(nóng)民房屋,稱(chēng)安置房屋還沒(méi)有建設(shè)好，讓農(nóng)民自行安置到外村的地方租房晢住，許諾安置房屋建設(shè)好就馬上遷入。但征收方和開(kāi)發(fā)商讓農(nóng)民遷出后就不按約定兌現(xiàn)諾言了。

另一方面，有的地方雖然將農(nóng)民拆遷戶安置好房屋，但是沒(méi)有得到有關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)與醫(yī)療保障，只是作一次性補(bǔ)償，沒(méi)有為農(nóng)民日后的生活提供必須的安排，由于農(nóng)民不能再耕作和搞些農(nóng)村副業(yè)，使農(nóng)民基本生活得不到提高，反而比前更差。

更有甚的是，由于拆遷單位的資金缺乏有效監(jiān)督或因資金不足，使農(nóng)民的補(bǔ)償資金不能及時(shí)到位，給農(nóng)民帶來(lái)很大的困難，生活來(lái)源中斷，連最低生活保障也難以落實(shí)。同時(shí)農(nóng)民因房屋拆遷帶來(lái)許多不便和生活損失，如子女入學(xué)問(wèn)題，生活成本增加(交通，管理費(fèi)，就醫(yī)等)，都困擾著農(nóng)民被拆遷戶。

(2)脫離“以人為本”的原則。在房屋安置補(bǔ)償過(guò)程中，通過(guò)對(duì)實(shí)地調(diào)查和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷的規(guī)范性文件進(jìn)行了解與分析，可從中發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償上，普遍存在著一種過(guò)分地看重硬性標(biāo)準(zhǔn)的傾向，實(shí)際工作中嚴(yán)重脫離“以人為本”的原則，取而代之的是“以硬件為本”。

如在住房安置上，根據(jù)農(nóng)民是否擁有本地戶籍或家庭中擁有戶口的人數(shù)來(lái)確定安置房屋的面積，同時(shí)結(jié)合原住房面積的大小來(lái)折算，如一戶人，有五口人，家中只有3人擁有當(dāng)?shù)貞艨?，而該家庭居住面積是90平方米，而根據(jù)相關(guān)比例折算只能安置到面積50平方米的房屋居住。

沒(méi)有當(dāng)?shù)卮迕駪艏膭t可能得不到補(bǔ)償。至于對(duì)拆遷房屋中弱勢(shì)群體(老人，殘疾等)，則只是統(tǒng)一給予安排，領(lǐng)取到當(dāng)?shù)亟o予的最低生活保障金，采用“一刀切”的方法，有悖于妥善安置的原則。

3、補(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)偏低

其實(shí)我們接到過(guò)很多農(nóng)村拆遷戶的咨詢，一些農(nóng)民朋友反映，房屋拆遷補(bǔ)償給幾百元一平，但是城里房?jī)r(jià)幾千一平，這個(gè)補(bǔ)償非常不合理。甚至一些地方在拆遷時(shí)，還讓農(nóng)民補(bǔ)差價(jià)買(mǎi)安置房。這都增加了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。

律師建議：

農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償糾紛是征地拆遷占比很大的一個(gè)類(lèi)型。事實(shí)上，補(bǔ)償不合理的拆遷并非一地一城。咱們?cè)诿鎸?duì)這些不合理補(bǔ)償時(shí)，不要盲目，要明確目標(biāo)，先搞清自己的土地房屋面積及證件，并預(yù)先了解補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算大致的補(bǔ)償金額，并比較是否合理。對(duì)于不合理的補(bǔ)償協(xié)議，一定要拒簽，要能頂?shù)米⊥獠繅毫?，積極通過(guò)合法途徑，維護(hù)自己的合法權(quán)益。