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集體土地上房屋拆遷一直因?yàn)槿狈y(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而亂象叢生、糾紛不斷，而全國各地對于集體土地拆遷所適用的政策也千差萬別。但是，近些年卻有一種方式在逐漸的被普遍適用，就是所謂的“土地騰退”。

“騰退”作為法律用語，最早出現(xiàn)在《北京市綠化隔離地區(qū)土地置換管理辦法》中，是2001年北京市政府為了加快城市郊區(qū)及綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)而制定的規(guī)范性文件。但是現(xiàn)在卻被不斷的歪曲適用，以致于逐漸演變而取代了法律程序，作為一種更便捷、低成本的方式在其他地區(qū)推廣開來。

下面愛土拆遷律師團(tuán)為大家具體分析，“騰退”到底是怎么回事，我們被征收人遇上后，又該如何處理。

一、那么何為騰退

騰退即協(xié)議搬遷、協(xié)議搬離。一般是指集體土地上進(jìn)行的由被騰退人與村委會、開發(fā)商簽訂騰退安置補(bǔ)償協(xié)議以后，村委會將被騰退人擁有的房屋和土地收回的行為。從本質(zhì)上講，“騰退”的根本目的在于快速實(shí)現(xiàn)征收，進(jìn)行土地儲備或建設(shè)，它是一種變相的拆遷或征收。

需要提醒大家的是，根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項(xiàng)目的不同規(guī)模，較大的由國務(wù)院批準(zhǔn)、其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)、或由市、縣人民政府批準(zhǔn)”?？梢姶逦瘯o權(quán)對于集體土地進(jìn)行征收，村委會主導(dǎo)實(shí)施騰退的行為已經(jīng)嚴(yán)重違反了土地管理相關(guān)法律的規(guī)定。

二、騰退的現(xiàn)狀和類型

“騰退”被逐漸在各區(qū)縣的集體土地拆遷中推廣開來，政府主管部門作為監(jiān)管單位往往睜一只眼閉一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后邊做推手，也使得以“騰退”方式實(shí)施的拆遷與日俱增。但是，基于“騰退”沒有一個嚴(yán)格的程序和法律規(guī)范，所以各地在以“騰退”方式進(jìn)行房屋拆遷過程中其具體的程序和方式也有著各種不同的形式表現(xiàn)。

第一種 由開發(fā)商以建設(shè)綠化隔離帶為名行商品房開發(fā)之實(shí)。即在實(shí)施土地收儲和房屋拆遷過程中以建設(shè)綠化隔離帶的名義進(jìn)行，但是拆遷完成之后的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等均標(biāo)明為商品房建設(shè)項(xiàng)目。

第二種 開發(fā)商與村委會聯(lián)合實(shí)施騰退，即村委會在前期與開發(fā)商聯(lián)手以房屋拆遷的名義進(jìn)行房屋騰退，在騰退完成之后或者拆遷過程中向有關(guān)部門申請土地征收審批。

第三種 由鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府幕后主導(dǎo)實(shí)施的集體土地騰退。

在此類項(xiàng)目中，多是鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府為了完成城中村或者新農(nóng)村建設(shè)，而有規(guī)劃的進(jìn)行土地的收儲工作，前期開發(fā)商是否介入并不確定，一般由村委會協(xié)助完成騰退工作。

由不同主體實(shí)施的騰退行為，會給我們后續(xù)的維權(quán)帶來不同的應(yīng)對方式。因此，在接到騰退告知書的那一刻，被騰退人一定要弄清騰退項(xiàng)目是由哪個主體實(shí)施的何種騰退，只有這樣才能精準(zhǔn)維權(quán)。

三、村民遇到騰退時該如何維護(hù)自己的合法利益

首先，申請村務(wù)公開。被騰退人可以根據(jù)《村民委員會組織法》第30條的規(guī)定，向相關(guān)的村委會申請村務(wù)公開，要求村委會公開騰退方案、補(bǔ)償分配方案等村委信息以及有關(guān)騰退決議的相關(guān)村民會議、村民代表會議召開情況、會議紀(jì)要、實(shí)施人以及其他相關(guān)材料。這樣一方面便于了解騰退的具體內(nèi)容，另一方面也為后續(xù)的維權(quán)奠定基礎(chǔ)。如果村委會不公開相關(guān)信息，我們可以向上一級政府申請監(jiān)督村委會履行職責(zé)，必要時可就此提起行政訴訟進(jìn)行救濟(jì)。

其次，向政府部門提起查處程序。我們可以依據(jù)信息公開所獲取的內(nèi)容，分析違法行為的性質(zhì)，申請有權(quán)機(jī)關(guān)采取不同的查處程序。如果行政機(jī)關(guān)不履行法律法規(guī)賦予其的職能，我們還可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟進(jìn)行進(jìn)一步的救濟(jì)。

提起行政復(fù)議或行政訴訟。只要行政機(jī)關(guān)作出了具體行政行為，并對被騰退人的實(shí)際權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響的，我們都可以提起行政復(fù)議、行政訴訟。要求法院確認(rèn)其行為違法，從而提高補(bǔ)償。

最后，愛土律師想提醒大家的是，雖然騰退沒有明確的法律依據(jù)，但這并不意味著我們面臨騰退時完全無所作為。相反，實(shí)踐中還是有很多常用的維權(quán)手段的。廣大農(nóng)民朋友不要被騰退嚇倒。你要明白的是，騰退和征收一樣，同樣面臨對產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的直接影響，給予公平、合理的補(bǔ)償安置從來都是法律的應(yīng)有之義，也是政府拋不掉的職責(zé)之所在。