下列幾條征收維權(quán)道路,你被套路過(guò)嗎
2024-05-18
更新時(shí)間:2024-05-18 20:05:54作者:佚名
商業(yè)開(kāi)發(fā)啟動(dòng),卻未作出房屋征收決定;初步評(píng)估結(jié)果獲知,補(bǔ)償協(xié)議卻無(wú)法達(dá)成……而當(dāng)被征收人意圖進(jìn)一步協(xié)商、溝通時(shí),房產(chǎn)證居然因所在地居委會(huì)的舉報(bào)而被撤銷!這樣的故事,如今在越來(lái)越多的征收項(xiàng)目中開(kāi)始上演——談不攏補(bǔ)償,就撤你的房產(chǎn)證,看你還拿什么來(lái)談!那么,撤銷房產(chǎn)證究竟會(huì)對(duì)被征收人的房屋所有權(quán)、補(bǔ)償權(quán)益產(chǎn)生何種影響呢?被征收人又該如何加以應(yīng)對(duì)呢?
北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師周濤近期代理了一起山東省的此類案件,下面結(jié)合事實(shí)與法律,在明律師為大家初步剖析這一征收方“殺手锏”的應(yīng)對(duì)之道。
其一,拆遷啟動(dòng),征收決定未作出——被征收人的法律維權(quán)無(wú)從著力。
房屋征收決定一旦作出,即意味著征收方隨后的每一步行為都要受到《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的嚴(yán)格規(guī)制。
于是實(shí)踐中征收方便研究出了這樣一種“對(duì)策”,只協(xié)商、簽協(xié)議、拆房,就是不作征收決定。
這樣一來(lái),可以最大限度的將房屋征收這一法律問(wèn)題轉(zhuǎn)化為政府一方完全主導(dǎo)下的政策性問(wèn)題,同時(shí)盡量規(guī)避法規(guī)規(guī)定的極為復(fù)雜、嚴(yán)格的程序。
所謂“協(xié)議拆遷”,實(shí)際上就有這個(gè)意思。
在此情形下,征收方會(huì)不慌不忙的先將能拆、易拆的拆掉,對(duì)較為難啃的骨頭形成包圍圈,進(jìn)而施加強(qiáng)大的輿論、政策壓力迫使其簽約走人。
而此時(shí)那些“看上去很美”的法規(guī)規(guī)定全都用不上,被征收人的權(quán)利客觀上陷入了無(wú)從救濟(jì)的糟糕局面中。
在周濤律師代理的這起案件中,審理相關(guān)訴訟的法官曾表示:“這不還沒(méi)拆到你們呢么,別著急啊,該使用使用……”
其二,初步評(píng)估結(jié)果出爐,你滿意征收方不滿意。
該案中涉案建筑的總面積超過(guò)了11000平方米,初步評(píng)估結(jié)果(因?yàn)檎魇諞Q定未作出,故不是《條例》意義上的評(píng)估報(bào)告)顯示被征收人有望獲得1億元以上的巨額補(bǔ)償。
這個(gè)結(jié)果若能實(shí)現(xiàn),被征收人是完全樂(lè)于接受的。
然而征收方一看卻“不干了”——1個(gè)億?上哪兒找那么多錢(qián)去補(bǔ)給你呢?于是,“壓價(jià)”行為便是在所難免的了。
其三,居委會(huì)為何突然站出來(lái)“主持公道”?市房管局很快就接到了來(lái)自涉案建筑所在地居委會(huì)的舉報(bào),稱被征收人在10年前辦理房產(chǎn)證時(shí)存在違法行為,房產(chǎn)證應(yīng)被依法予以撤銷。
結(jié)果沒(méi)兩天,市房管局就依據(jù)當(dāng)?shù)厥姓鞒龅囊粋€(gè)批復(fù),真的將被征收人的房產(chǎn)證撤銷了!居委會(huì)為何會(huì)突然冒出來(lái)呢?經(jīng)了解,原來(lái)所謂“舉報(bào)信”是上級(jí)街道辦直接發(fā)下來(lái)的,并明確要求居委會(huì)蓋章、寄出。
居委會(huì)根本只是在執(zhí)行上級(jí)命令而已……關(guān)于此環(huán)節(jié)的交涉,被征收人進(jìn)行了錄音,然而仍然無(wú)法推翻房管局撤銷房產(chǎn)證的決定。
其四,撤銷房產(chǎn)證,被征收人對(duì)涉案建筑的所有權(quán)、補(bǔ)償權(quán)益是否受到影響?在明律師經(jīng)過(guò)疑難案件研討后認(rèn)為,房產(chǎn)證被撤銷,對(duì)所有權(quán)的行使肯定是會(huì)產(chǎn)生影響的,比如你就無(wú)法進(jìn)行買賣、租賃、抵押擔(dān)保了。
但就征收中的補(bǔ)償權(quán)益而言,則是不應(yīng)受到任何影響的。
對(duì)此,審理與此案相關(guān)訴訟的法官也表示,房產(chǎn)證撤了就撤了,房子還是你的,拆的時(shí)候補(bǔ)償還是只能給你。
然而問(wèn)題在于,一旦此階段被征收人的房屋遭遇違法暴力強(qiáng)拆,被征收人就極有可能因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證而難以行使法律救濟(jì)權(quán)利,甚至遭遇告到法院去連案都立不上的窘境。
因此,政府撤銷房產(chǎn)證這一招的威力,在現(xiàn)實(shí)層面仍是不容小覷的。
其五,是否會(huì)因房產(chǎn)證被撤而被認(rèn)定為違法建筑,進(jìn)而不予補(bǔ)償?這是廣大被征收人十分擔(dān)心的一個(gè)問(wèn)題,尤其是在當(dāng)下“以拆違代拆遷”陰招到處泛濫的時(shí)期。
對(duì)此,在明律師認(rèn)為“無(wú)證房”絕不等于“違法建筑”。
對(duì)于涉案建筑而言,雖然房產(chǎn)證被撤銷,但建設(shè)工程規(guī)劃許可證等其他建設(shè)審批文件仍在,一旦征收程序啟動(dòng),在認(rèn)定環(huán)節(jié)其仍應(yīng)被依法認(rèn)定為合法建筑。
根據(jù)在明律師多年代理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),撤銷房產(chǎn)證并不會(huì)導(dǎo)致被征收人“顆粒無(wú)收”“不予補(bǔ)償”的悲劇性結(jié)果。
其六,既然房產(chǎn)證被撤,能不能重新申領(lǐng)一個(gè)?答案是明確的,不可能。
因?yàn)樯姘附ㄖ苓呉驯患{入相關(guān)建設(shè)規(guī)劃范圍,房屋權(quán)屬的變動(dòng)已被凍結(jié)了,無(wú)法重新申領(lǐng)房產(chǎn)證。
其七,到底因?yàn)槭裁闯纷C?被征收人的證件在申領(lǐng)時(shí)真的存在違法行為么?這個(gè)問(wèn)題,提供一個(gè)法條供大家參考:
《房屋登記辦法》第81條 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的,房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記,收回房屋權(quán)屬證書(shū),登記證明或者公告作廢,但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。
那么實(shí)踐中被征收人究竟是否在多年前申領(lǐng)證件時(shí)使用了隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段呢?答案當(dāng)然是否定的。
欲加之罪,何患無(wú)辭。
實(shí)踐中,地方政府通常會(huì)以當(dāng)年辦證時(shí)被征收人提交的相關(guān)文件、材料不全,不符合當(dāng)?shù)氐牡胤叫砸?guī)定為由來(lái)套用第86條的規(guī)定對(duì)房產(chǎn)證予以撤銷。
但問(wèn)題在于所謂的地方性規(guī)定往往是地方政府在住建部相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上人為增設(shè)相對(duì)人的義務(wù),所謂不全的材料也都是政府機(jī)關(guān)內(nèi)部應(yīng)予提供的“認(rèn)定意見(jiàn)”等被征收人在申領(lǐng)時(shí)根本無(wú)從知曉的材料。
從嚴(yán)格的法律角度看,撤銷房產(chǎn)證無(wú)論從事實(shí)上還是法律上都是站不住腳的錯(cuò)誤做法,而這樣的做法卻很容易被審理相關(guān)案件的法院予以認(rèn)可。
在明律師最后想提示廣大被征收人的是,撤銷房產(chǎn)證的本質(zhì)實(shí)際上就是一種逼遷手段!其目的并不在于真的讓你“分文落不著”,而是要逼迫被征收人差不多就得,見(jiàn)好就收,趕緊簽協(xié)議走人。
被征收人要注意以下應(yīng)對(duì)原則和方法:
第一,保持鎮(zhèn)定,不要慌亂。
一亂,急于簽約,就正中征收方的下懷了,補(bǔ)償數(shù)額被打壓就是難以避免的事情。
第二,積極委托專業(yè)律師,有針對(duì)性的就撤證行為提起訴訟。
訴訟能不能贏是一回事,提與不提是另一回事。
如果通過(guò)訴訟能夠?qū)⒊纷C決定予以撤銷,保住房產(chǎn)證,無(wú)疑對(duì)于被征收人而言是最為有利的。
如果一時(shí)遭遇挫折,也沒(méi)關(guān)系,訴訟程序的啟動(dòng)本身就能對(duì)征收方產(chǎn)生影響,有利于正在進(jìn)行中的協(xié)商、談判。
第三,嚴(yán)防違法暴力強(qiáng)拆,積極發(fā)動(dòng)其他程序從側(cè)翼進(jìn)行救濟(jì)。
前面提到過(guò),一旦此時(shí)遭遇暴力強(qiáng)拆,被征收人的維權(quán)將可能面臨更大的麻煩,積極守房是極為必要的。
而通過(guò)其他程序進(jìn)行救濟(jì)則是對(duì)征收方“釜底抽薪”式逼遷的反制措施,本身也是釜底抽薪的思路。
總之,遭遇撤證,天并不會(huì)因此塌下來(lái),征收維權(quán)仍然可以依法繼續(xù)推進(jìn)。