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曹園拆違的話題，最近火的一塌糊涂。各大一線媒體群起報(bào)道，披露曹園的背景、違法點(diǎn)、拆違進(jìn)展。相關(guān)部門也進(jìn)行了嚴(yán)格查處。基本上，曹園涼涼了。站在拆遷律師的角度，今天拆遷律師團(tuán)為大家把話題延伸開來，從曹園拆違，講講征地拆遷中，什么樣的拆違是可以拿到補(bǔ)償?shù)?，什么樣的拆違是沒有補(bǔ)償?shù)摹?/p>

咱們接下來就從曹園的案例，幫助征地拆遷中的企業(yè)和拆遷戶總結(jié)下相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，應(yīng)對拆違的技巧，盡量降低損失爭取合理補(bǔ)償。

氣派的曹園(圖片來自網(wǎng)絡(luò))

從曹園的倒下，看違建：短期獲利，長期卻難以維系發(fā)展

曹園一度風(fēng)光不已，名流薈萃，屬于高檔消費(fèi)場所。但是在風(fēng)光幾年后，由于沒能依法建設(shè)經(jīng)營，終于還是受到了法律的制裁和處罰?？梢?，企業(yè)經(jīng)營，既要重視短期利益，也需要長期眼光。依法經(jīng)營方能長久。

據(jù)新京報(bào)報(bào)道，“曹園”違建問題初步查明，涉事企業(yè)黑龍江曹園文化投資有限公司存在違法采伐、違法占地、違法建設(shè)等行為。牡丹江市責(zé)成涉事企業(yè)即日起開始自行拆除違建。

少批多建：審批2.7公頃，違法占地19公頃，曹園建設(shè)鉆空子

2006年曹園(原名黑龍江超越森林公園有限責(zé)任公司)申報(bào)了森林綜合保護(hù)及觀賞項(xiàng)目，取得了2.7667公頃使用林地審核同意書。隨后在未取得合法手續(xù)的情況下，違法采伐、違法占地、違法建設(shè)，2006年至2018年，共違法采伐林木1416立方米，違法占用林地19.05公頃，違法建筑面積9492平方米。

這屬于典型的少批多建。

處理結(jié)果：自行拆除違建，恢復(fù)植被，部分項(xiàng)目可補(bǔ)辦手續(xù)繼續(xù)使用

該案調(diào)查組提出，對已建成項(xiàng)目要堅(jiān)持依法依規(guī)、實(shí)事求是、區(qū)分情況、分類處置的原則，對已確認(rèn)按法律規(guī)定必須拆除、無法通過改正措施消除影響的16處建筑物和構(gòu)筑物，責(zé)令涉事企業(yè)立即自行拆除并盡快恢復(fù)植被;對與項(xiàng)目功能密切相關(guān)或具有公益屬性，且對生態(tài)沒有影響或通過改正措施能夠消除影響的，責(zé)令涉事企業(yè)限期整改、補(bǔ)辦手續(xù)，如逾期不辦，責(zé)令其拆除。

拆違進(jìn)展：曹園16處建筑，已拆除完畢15處

另據(jù)報(bào)道，牡丹江專項(xiàng)調(diào)查組綜合協(xié)調(diào)組組組長王兆光接受媒體采訪時(shí)提到：截至28日11點(diǎn)，對已確認(rèn)按法律規(guī)定必須拆除的16處建筑物和構(gòu)筑物，15處已拆除完畢，剩余一處限定涉事企業(yè)5日內(nèi)拆除完畢。目前已清除建筑面積3118平方米，恢復(fù)土地6453平方米，拆除后的建筑殘土正在清運(yùn)。

回歸到征地拆遷中的企業(yè)和個(gè)體，什么樣的違建是能夠爭取補(bǔ)償?shù)?

在現(xiàn)實(shí)征地拆遷中，一些企業(yè)廠房、養(yǎng)殖場或者商鋪、個(gè)人住宅也會面臨拆違。這個(gè)時(shí)候，有幾種情況的建筑，會被征收方認(rèn)定違建，但實(shí)際上并非嚴(yán)格意義上的違建，是可以爭取補(bǔ)償?shù)?。咱們需要注意了，不要被征收方急功近利地以“拆違促拆遷”，一刀切地壓低補(bǔ)償或者給予零補(bǔ)償。

主要有這幾種情況：

1、招商引資一路綠燈落地，但手續(xù)不全的企業(yè)

那些早年間政府招商引資而來的企業(yè)，由于當(dāng)初政府為了快速讓項(xiàng)目落地在辦理各項(xiàng)許可類手續(xù)上，多被開通了綠色通道，允許先建設(shè)后審批。而后期又因?yàn)榉N種原因未能將手續(xù)補(bǔ)齊，這就為企業(yè)留下了隱患，若遭遇征收拆遷極有可能被定性為違法建筑而不予補(bǔ)償。

像此類情況由于屬于政府招商引資項(xiàng)目，只要不超出規(guī)劃許可范圍，其建設(shè)經(jīng)營也就具備了一定的合法性。這符合信賴?yán)嬖瓌t，因此招商引資企業(yè)在拆遷時(shí)也應(yīng)當(dāng)獲得合理補(bǔ)償。

需要提醒大家的是，一些大棚房其實(shí)也屬于這類招商引資入駐的企業(yè)，有一定手續(xù)，但不全，這類大棚房在拆遷時(shí)也應(yīng)當(dāng)合理補(bǔ)償，不應(yīng)一刀切零補(bǔ)償。

2、政策鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)的個(gè)體戶、企業(yè)

其實(shí)很多年前，各地為了盤活一方經(jīng)濟(jì)，往往會出臺不少的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)人們返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，對于一些企業(yè)落地給予了寬松的管理，甚至給予補(bǔ)貼。但是后面在發(fā)展需要要進(jìn)行征地時(shí)，就會拿企業(yè)手續(xù)不全來說事，認(rèn)定違建，要求限期拆除搬遷。這其實(shí)是不合理的。

這時(shí)候，咱們企業(yè)主或者個(gè)體戶就可以找出此前地方出臺的鼓勵(lì)政策以及補(bǔ)貼手續(xù)，來佐證自己建設(shè)經(jīng)營的合法性，這也是可以獲得合理補(bǔ)償?shù)摹?/p>

3、手續(xù)不全的養(yǎng)殖場

養(yǎng)殖場很多時(shí)候是地方同意或者鼓勵(lì)建設(shè)的，但是手續(xù)并不齊全，在后續(xù)面臨征收時(shí)，征收方就會以“違建”的名義來拆遷，這往往會讓養(yǎng)殖場主措手不及。但咱們要明白，養(yǎng)殖場其實(shí)還是屬于農(nóng)業(yè)設(shè)施用地，對于其用地管理并沒有那么嚴(yán)格。

而且根據(jù)2010年發(fā)布的《國土資源局、農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》，興建農(nóng)業(yè)設(shè)施占用農(nóng)用地的，不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。所以大家注意一下，在2010年之前修建的畜禽舍，未辦理農(nóng)用設(shè)施手續(xù)的，是可以爭取合理補(bǔ)償?shù)摹?/p>

4、建房手續(xù)不全的居民房屋

由于歷史遺留原因造成建房手續(xù)不全，而無法按正常方式辦理權(quán)屬登記的房屋。我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日起實(shí)施的，在此之后建設(shè)的房屋必須獲得建房審批手續(xù)。根據(jù)法不溯及既往，那如果咱們的房屋屬于2008年之前建造的，并且擁有完整的土地使用權(quán)，那么這類房屋是不能輕易認(rèn)定為違建的。

如果簡單來說，就是只要擁有土地使用證、規(guī)劃建設(shè)許可、房屋產(chǎn)權(quán)證書的其中一種，咱們就可以說，這個(gè)房屋是擁有一定合法性基礎(chǔ)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予合理補(bǔ)償。這是從咱們的辦案實(shí)踐中得出來的經(jīng)驗(yàn)。希望大家可以記住，以免在拆遷時(shí)吃虧。

律師教您一眼識別什么是違法建筑，不能獲得補(bǔ)償

對于違建的認(rèn)定，比較復(fù)雜，那么咱們長話短說。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下面四種情況下的建筑就是典型的違建，大家看清楚：

(1)未申請或申請未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑;

(2)擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑;

(3)擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑;

(4)臨時(shí)建筑建設(shè)后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑。

對于上訴建筑，咱們也就很難爭取補(bǔ)償了。

拆遷實(shí)踐：拆違尺度需嚴(yán)格把握、結(jié)合實(shí)際進(jìn)行，被征收人也可自救

最后回到曹園拆違案本身，咱們也能看到，相關(guān)部門在對其進(jìn)行認(rèn)定違建和拆除時(shí)，也是既講了法律，也講了實(shí)際，并不是全部予以拆除。而是對于其中的違建部分予以拆除。對于手續(xù)不全但又有一定手續(xù)的部分，是允許其限期補(bǔ)辦手續(xù)，而沒有立即進(jìn)行拆除。這體現(xiàn)了執(zhí)法的人性化尺度，松緊有度，寬嚴(yán)適當(dāng)。

的確，合法建筑和違法建筑，在實(shí)踐當(dāng)中可能存在一些模糊地帶，這就需要咱們的執(zhí)法者結(jié)合法律和實(shí)際情況來理性判斷。同時(shí)咱們的被征收人也需要理性對待拆違，如果確實(shí)不能真切分辨違建，那么建議要及時(shí)咨詢專業(yè)拆遷律師，避免被“拆違促拆遷”了，白白損失一大筆補(bǔ)償費(fèi)。

另外，拆違也有一系列法定流程要走，在這些程序階段，咱們被拆遷人也是擁有陳述申辯的權(quán)利，可以通過行政復(fù)議或行政訴訟來維權(quán)，這是法定的救濟(jì)權(quán)利。