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深圳樓市再一次深夜放大招，驚醒了不少地產(chǎn)“打工人”。

5月28日晚間，深圳官宣自5月29日起，下調(diào)首套房最低首付款比例為20%、二套為30%；同時(shí)，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，即為3.5%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP，即為3.9%。

降首付、降利率雙重政策的加持下，市場開始蠢蠢欲動(dòng)。政策出臺(tái)的當(dāng)夜，福田某項(xiàng)目的銷售在朋友圈發(fā)布銷售群里的成交信息并配文，“政策剛出就轉(zhuǎn)賬成交，果然深圳速度！”而龍華某網(wǎng)紅項(xiàng)目的案場銷售同樣發(fā)布了多張客戶轉(zhuǎn)賬的截圖，表示新政已有效帶動(dòng)了成交。

但有人歡喜有人悲，新房銷售們通宵賣房的另一邊，深圳存量房貸業(yè)主們也徹夜難眠。

“前兩年買房的時(shí)候首套利率還是+45bp，現(xiàn)在首套最低-45bp，虧麻了?！庇猩钲跇I(yè)主向記者表示，同樣500萬貸款，政策前后30年的利息相差100萬之多，這筆賬怎么算心里都不舒服。

深圳樓市政策的變化影響著市場里的每一個(gè)買家和賣家，上演著眾生相，而每一個(gè)微小的轉(zhuǎn)變，都可能是市場拐點(diǎn)到來的信號(hào)。

忙到飛起？開發(fā)商連夜宣布折扣回收

春江水暖鴨先知，早在深圳“5·28”政策出臺(tái)前，記者在走訪多個(gè)新房售樓處的時(shí)候便得到了深圳即將下調(diào)首付的消息。彼時(shí)有新房項(xiàng)目現(xiàn)場銷售信誓旦旦地向記者表示，一個(gè)月內(nèi)政策必出，有意向可以提前下訂鎖房，降首付政策出臺(tái)后再簽約，政策假設(shè)不出則全款退訂。

新房項(xiàng)目營銷中心客戶爆滿

隨著“5·28”政策的落地，深圳的各個(gè)樓盤也正式吹響了搶客的號(hào)角。5月28日晚間，中介朋友圈里流傳最多的圖片便是客戶半夜轉(zhuǎn)賬鎖房的截圖，有項(xiàng)目直接發(fā)出通知表示通宵賣房不打烊，隨時(shí)接待準(zhǔn)備訂房的購房者。

“新房項(xiàng)目營銷中心在晚上12點(diǎn)仍有客戶在現(xiàn)場談單，二手房市場也出現(xiàn)多個(gè)客戶搶同一套房子的現(xiàn)象?！泵缆?lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江賢亮表示，目前深圳的首付比例及房貸利率均處于歷史最低水平，對于購房者來講非常友好，所以昨晚政策一出臺(tái)，一些客戶已率先搶跑。

從深圳各個(gè)新房項(xiàng)目流傳出的銷售喜報(bào)可以看出，政策首日，部分項(xiàng)目的來訪量和成交量都有了明顯的上升。

例如位于南山的綠景白石洲項(xiàng)目新政當(dāng)日銷售了13套房源；位于寶安的萬科未來之光發(fā)布喜報(bào)顯示新政首日銷售了11套房源，來訪量超78批；位于龍崗的中海寰宇瓏宸花園新政后工作日單日成交6套，還有龍華、福田等地的新盤銷售曬出成交記錄截圖，呈現(xiàn)銷售火熱的情況。

位于南山的綠景白石洲項(xiàng)目新政當(dāng)日銷售了13套房源

在新房忙簽單的同時(shí)，還有不少項(xiàng)目直接發(fā)出“即將收回折扣”的海報(bào)。位于龍崗的星河·盛境御府宣布6月1日起回收2個(gè)點(diǎn)折扣；位于龍崗的靜安府宣布優(yōu)惠截止日期為5月31日24:00，之后回收2%的折扣?！绊?xiàng)目6月1日起將回收‘一口價(jià)’房源的折扣，現(xiàn)在下定還是最劃算的?！饼埲A某項(xiàng)目的銷售告訴記者，優(yōu)惠房源相較于在售的房源總價(jià)便宜了20萬，有買房意向盡量本周內(nèi)下單還能享受到最低的折扣。

位于龍崗的靜安府宣布優(yōu)惠截止日期為5月31日24:00，之后回收2%的折扣

但對于開發(fā)商“折扣回收”的做法，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這是項(xiàng)目營銷一貫的做法，主要目的是增加銷售的緊迫感，以此催促購房者盡快下定，而有些項(xiàng)目隔一段時(shí)間仍會(huì)將折扣放出，購房者在看房的時(shí)候還是要以需求為主。

買家早起看房，賣家連夜調(diào)價(jià)

5月29日一大早，深圳的各個(gè)售樓處迎來了新政后的首批客戶。在得知深圳首付和利率調(diào)整后的當(dāng)天夜里，小林便和朋友約好了第二天早起去南山某項(xiàng)目實(shí)地探盤。

作為改善型買家的小林此前一直有意向置換，但囿于換房成本的問題一直有所猶豫，隨著降首付降利率政策的到來，小林的置換成本一下子降低了不少，這也是她決心去看房的原因。但小林同時(shí)告訴記者，雖然首付成本降低了，但同時(shí)家庭的負(fù)債也變多了，所以目前還是觀望，不會(huì)立即下手。值得一提的是，可能是由于工作日上午的緣故，小林前往的南山某項(xiàng)目并沒有太多組購房者。

改善客小林還在觀望，但剛需客小馬已經(jīng)決定下手買房了。租住在福田的小馬曾在兩年前有意向買新洲的小兩房作為婚房，但彼時(shí)福田的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了她的預(yù)算，她因此將目光放到了龍華、寶安等地，只為降低購房成本。得知深圳降首付降利率的消息后，小馬再次將目光放回了福田，她驚喜地發(fā)現(xiàn)，在兩成首付的條件下，目前自己手里的資金完全可以購買福田的小兩房。

小馬告訴記者，自己原計(jì)劃首付在100萬以內(nèi)，政策前，只能買總價(jià)300萬的房源，政策后，自己的首付金額甚至夠得上400萬以上的房子。而由于首套利息的降低，實(shí)際月供的差額也沒有多出多少，并不會(huì)給家庭造成太大的壓力。

深圳市航拍畫面

買家欣喜于成本的降低，忙著上車的同時(shí)，深圳的部分賣家心思也開始活絡(luò)起來，記者注意到，部分房源在政策出臺(tái)后甚至出現(xiàn)了漲價(jià)的現(xiàn)象。

據(jù)諸葛找房APP，截至5月29日晚10點(diǎn)，深圳二手房24小時(shí)漲價(jià)的房源有165套。其中，百花片區(qū)有房源政策前報(bào)價(jià)1585萬，5月29日修改報(bào)價(jià)為1900萬，漲價(jià)315萬；南山華僑城片區(qū)有房源政策前報(bào)價(jià)1380萬，5月29日修改報(bào)價(jià)為1450萬，漲了205萬。但分片區(qū)來看，漲價(jià)房源在片區(qū)內(nèi)只是少數(shù)，多數(shù)業(yè)主仍維持原先報(bào)價(jià)。

在售房源漲跌數(shù)量走勢

還貸壓力山大？存量房貸業(yè)主破防

無論是買家還是賣家，對于深圳樓市政策調(diào)整都是“喜聞樂見”的態(tài)度，但有一批人，因?yàn)闃鞘袃?yōu)化政策的出臺(tái)“飽受折磨”，那就是存量房貸業(yè)主。

“深圳樓市只管‘招新’，不管管我們這些老業(yè)主嗎，感覺當(dāng)了一波韭菜。”在深圳的各個(gè)業(yè)主群里，存量房貸業(yè)主們叫苦不迭。

有存量房貸業(yè)主向記者算了一筆賬，自己在2023年初買入一套總計(jì)約800萬的房子，彼時(shí)首付款支付了約240萬，公積金貸款108萬，商業(yè)貸款約452萬，商貸利率為LPR+30bp，按照去年貸款時(shí)的LPR計(jì)算，商業(yè)貸款利率為4.6%。今年5月，商貸利率按照合同約定的時(shí)間進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整后的利率為4.25%，盡管LPR降了，但加30個(gè)基點(diǎn)卻沒變。

目前，他的月供大約在2.2萬，30年貸款利息總額348萬；而假設(shè)用目前深圳首套最低商貸利率3.5%來計(jì)算，452萬的商貸的月供為2萬，30年貸款利息總額為279萬，兩者利息總額相差約70萬。

買房后每月還款信息

而對于更早之前買房的人來說，除了房貸利率站在高位之外，由于近兩年深圳房價(jià)進(jìn)入調(diào)整階段，導(dǎo)致他們買房時(shí)的房價(jià)同樣也買在了最高點(diǎn)，不僅面臨著巨大的貸款壓力，還要面臨家庭資產(chǎn)貶值的壓力。

那么存量房貸利率是否有調(diào)整的可能性？記者注意到，國內(nèi)已有城市率先行動(dòng)，今年5月中旬，有多家媒體向杭州地區(qū)多家銀行確認(rèn)，符合“首套標(biāo)準(zhǔn)”的存量二套房貸利率可轉(zhuǎn)為首套房貸利率，這樣的措施降低了部分購房者的房貸利率，也減少了月供的負(fù)擔(dān)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，如果遇到政策調(diào)整利率的情況，購房者可以和銀行進(jìn)行溝通協(xié)商，爭取按照新的政策執(zhí)行。同時(shí)密切關(guān)注當(dāng)?shù)匾约跋嚓P(guān)銀行的一些官方政策新聞，也可以和銀行相關(guān)部門溝通核實(shí)。購房者在申請貸款時(shí)也要注意，及時(shí)和銀行工作人員溝通，了解最新政策變化情況。

除了和銀行協(xié)調(diào)，也有深圳業(yè)主向記者表示自己準(zhǔn)備將剩余的存量商貸提前還清，一方面是其商貸并不多僅有幾十萬，另一方面也是出于存量房貸利率太高的考慮，認(rèn)為繼續(xù)還款并不合算。

盡管市場對政策有諸多不同的反應(yīng)，但從樓市的趨勢來看，深圳目前的購房政策相當(dāng)寬松，業(yè)內(nèi)預(yù)測樓市持續(xù)暖意是大概率事件。

中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅表示，自5月6日從分區(qū)優(yōu)化住房限購政策后，深圳樓市周度成交就表現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢，此次政策優(yōu)化預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提振市場活躍度，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場繼續(xù)好轉(zhuǎn)。江賢亮同樣指出，深圳目前的購房政策相當(dāng)寬松，政府各部門也非常支持，深圳房地產(chǎn)市場接下來會(huì)進(jìn)入更明顯的交易上升通道。

采寫：南都灣財(cái)社記者 孫陽