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?一般來(lái)講，征收的主體是縣級(jí)以上人民政府，征收性質(zhì)屬于公共利益征收。但有時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)另一種征收情況，即商業(yè)征收，開(kāi)發(fā)商來(lái)征地。相較于前一種征收，開(kāi)發(fā)商給出的補(bǔ)償往往高得多。為什么開(kāi)發(fā)商愿意出高價(jià)征地?有誰(shuí)考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題?到底是農(nóng)戶賺了，還是開(kāi)發(fā)商賺了?

有的農(nóng)戶樂(lè)得領(lǐng)一大筆錢，進(jìn)城生活，做點(diǎn)小生意。但也有的農(nóng)戶不愿意征地，擔(dān)心沒(méi)有土地以后，生活沒(méi)有穩(wěn)定保障。也有農(nóng)民擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商征地合法嗎?可以不同意征地嗎?

土地征收，開(kāi)發(fā)商開(kāi)價(jià)20萬(wàn)一畝，為啥農(nóng)民不愿騰地?

劉先生家住河北某地農(nóng)村，家有4畝耕地，一直耕種了幾十年，生活來(lái)源不僅僅主要靠這幾畝土地的收益，土地用來(lái)種植果樹(shù)，一年一畝地還能創(chuàng)收上萬(wàn)元。

最近，村里搞開(kāi)發(fā)，村委告知土地要被征收用作他用。緊接著開(kāi)發(fā)商的人員就進(jìn)村一戶一戶給村民談補(bǔ)償?shù)氖乱耍⒁蟾麄兒瀰f(xié)議。補(bǔ)償給得不低啊，一畝良地給了20萬(wàn)，很多人都覺(jué)得滿意趕緊簽了字去拿錢。

但是劉先生稍有猶豫，他考慮的不是眼前利益。“錢領(lǐng)了是不少，可是祖輩相傳的土地可就沒(méi)有了，讓子孫后代將來(lái)吃啥喝啥啊?這不是敗家子嗎?”

劉先生自己也算了一筆賬?，F(xiàn)在發(fā)展這么快，物價(jià)年年漲，20萬(wàn)又能花幾年?買房?縣城一套房也不止20萬(wàn)。做生意?現(xiàn)在生意可不好做，關(guān)門倒閉的不少。存銀行，利息也沒(méi)幾個(gè)。還不如有一塊土地，種點(diǎn)糧食，收多收少，總有口飯吃?！艾F(xiàn)在地里搞點(diǎn)經(jīng)濟(jì)作物，收入也不錯(cuò)，征地后，可就沒(méi)這個(gè)事了?！?/p>

要錢還是要地?農(nóng)民朋友各有各的看法。不過(guò)我們首先忽略了兩個(gè)重要的問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商征地的合法性，以及看似高額的土地補(bǔ)償，對(duì)于是農(nóng)戶將來(lái)生活的影響究竟有多大?

一、開(kāi)發(fā)商能否成為征收主體?

開(kāi)發(fā)商有權(quán)利來(lái)征收農(nóng)村的土地嗎?征收補(bǔ)償協(xié)議到底跟誰(shuí)簽是合法的?帶著這些問(wèn)題我們往下看。

集體土地到底是誰(shuí)來(lái)征收呢?也就是征收主體。我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第一款、第三款：征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘氐泥l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。

市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽(tīng)取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施。

征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。

《國(guó)有土地上房屋拆遷與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

從上面的法條得知，開(kāi)發(fā)商不可能成為征收土地的主體，甚至連村委會(huì)也無(wú)權(quán)自主進(jìn)行土地征收，征收土地至少是縣一級(jí)行政主體單位開(kāi)展實(shí)施。

二、開(kāi)發(fā)商能否與農(nóng)戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議呢?簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是否具有法律效力?

雖然開(kāi)發(fā)商不能成為征收土地的主體，但是現(xiàn)實(shí)中的確普遍存在開(kāi)發(fā)商直接與村民簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的情況。

如前所述，劉先生家所在地就是開(kāi)發(fā)商直接進(jìn)村跟村民協(xié)商征地補(bǔ)償事宜，就連村委會(huì)也沒(méi)有參與。要說(shuō)開(kāi)發(fā)商跟村民簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議有合法的情況，也有不合法的情況。

合法的情況是，開(kāi)發(fā)商與村民簽訂補(bǔ)償協(xié)議前得到了征收主體(通常是國(guó)土資源部門)的授權(quán)，并會(huì)同地方政府、村委會(huì)主導(dǎo)參與征收各項(xiàng)工作。這樣簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是合法的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)政策法規(guī)確定的。

而另一種，就是劉先生家遇到的情況，沒(méi)有看到或者被通知了解任何征收土地相關(guān)公告、通知，在政府沒(méi)有任何征地規(guī)劃前提下開(kāi)發(fā)商直接進(jìn)村來(lái)找村民“買”地，給的價(jià)格十分誘人。村委會(huì)也默許這樣的情況發(fā)生。這種情況開(kāi)發(fā)商就屬于違法收地。

表面上以高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格找村民簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議，之后將得來(lái)的土地迅速找政府部門申報(bào)土地轉(zhuǎn)用相關(guān)手續(xù)，將違法收得的土地神不知鬼不覺(jué)地變成合法，進(jìn)而大肆商業(yè)開(kāi)發(fā)。

那個(gè)時(shí)候，這塊地的價(jià)值就被開(kāi)發(fā)商炒高了。原來(lái)的農(nóng)戶不僅得不到這塊土地的收益(比如變成熱門區(qū)塊后，農(nóng)產(chǎn)品更好販賣，做小生意獲益更多)，而且你還得轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)買開(kāi)發(fā)商的高價(jià)房，把錢吐回去。

開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的20萬(wàn)一畝的土地征收價(jià)格，的確是很誘人，但是這協(xié)議可真不能隨意簽訂。劉先生的考慮并非毫無(wú)道理。

愛(ài)土律師提請(qǐng)廣大農(nóng)民朋友，天上不會(huì)無(wú)故掉餡餅，開(kāi)發(fā)商能給高補(bǔ)償，很可能說(shuō)明您所在的這塊地不久后將是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，切不能掉進(jìn)開(kāi)發(fā)商違法征地的陷阱里去，土地是農(nóng)民的根，子孫后代的福，細(xì)水長(zhǎng)流方能發(fā)家致富、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。